出品/聯商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

2024年，對商業來說，是一段“艱難歲月”。我們常說商場業績是反映消費的晴雨表，今天我們來看下去年國內高端商場的銷售情況。

近期，恒隆地產發布2024年財報，數據顯示全年商場收入減少3%，高端商場收入更是下滑4%。太古地產發布2024年相關公告顯示，在內地市場，北京三里屯太古里2024年銷售額微降0.2%，廣州太古匯銷售額下降10.7%，成都太古里銷售額下降14%；上海興業太古匯銷售額下降13.9%，僅上海前灘太古里銷售額微漲。

據業內人士稱，北京SKP2024年銷售額或將回落至220億元區間，較2023年創紀錄下滑達17%。不過南京德基廣場卻在2023年239億元基礎上微增，2024年預估達到245億。此后不久，這一消息得到了南京玄武官方的證實。這意味著，如果北京SKP數據屬實的話，南京德基將替代北京SKP登上全國店王的寶座。

回歸到南京的奢侈品市場來看，因新鴻基IFC的開業，原本由德基壟斷高奢商場的單極情況過渡到了德基和IFC雙寡頭競爭的局面，高奢銷售勢必也會形成分流。據有關消息透露，南京IFC2024年銷售額在30億左右。在經濟消費雙下行，在全國高奢消費市場下滑和南京IFC開業的不利形勢之下，南京德基廣場卻斬獲245億，實屬不易。本文將從多維度拆解德基廣場的“逆周期”增長邏輯。

01

錨定高凈值人群，打造“強磁場”效應

德基廣場的成功首先源于其精準的客群定位——以南京為核心，輻射蘇皖高凈值人群，尤其是對蘇北和皖南的輻射。 

1、基所處商圈具備天然的地理區位優勢：位于南京新街口核心商圈，地鐵1、2號線交匯處，覆蓋南京都市圈及周邊城市1小時經濟圈，便捷的交通網絡為高端消費客群提供了觸達路徑。 

2、高奢品牌聚集，消費指向性明確：德基以奢侈品為核心業態，匯聚Hermès、LV、Chanel、GUCCI等超200家國際一線品牌，其中40%以上為江蘇首店或旗艦店，形成對高收入人群的“虹吸效應”。

3、客群黏性運營：通過高端會員體系(如黑卡VIP服務、私人導購、專屬活動)，將消費力轉化為長期忠誠度，年消費超百萬的客戶占比達15%。

02

超強品牌陣營，強化高端定位

1、品牌頂配

德基廣場以奢侈品品牌矩陣強大著稱，2023年通過品牌升級和首店引入繼續強化其高端定位。

頂奢旗艦店：愛馬仕(Hermès)、GUCCI、DIOR、Prada、Burberry、LOEWE、SAINT LAURENT等品牌均升級為雙層旗艦店型，空間設計與南京文化元素融合(如愛馬仕店內以雨花石為靈感，GUCCI采用南京云錦裝飾)。

珠寶腕表：集齊全球十大高奢珠寶腕表品牌，包括Harry Winston、Graff、Cartier、Van Cleef & Arpels、Bvlgari、Tiffany&Co.等，實現了“大滿貫”布局。德基廣場進一步增添了Piaget、IWC等高端珠寶腕表品牌，充實壯大了產品線。

奢侈品牌：德基廣場在布局規劃下，新增了像Balenciaga、Valentino等知名品牌的旗艦店。Balenciaga的設計理念充滿先鋒和時尚感，其服裝版型與顏色搭配永遠引領潮流；Valentino的經典紅色元素以及精致剪裁工藝，代表著高貴優雅的時尚風格。它們的入駐大幅提升了品牌組合的多樣性和強大的吸引力。

高端美妝：德基廣場大力引進La Mer、La Prairie等高端護膚品牌。2023年新增24家全國及以上級別首店，包括PRADA Beauty、Maison Margiela香氛等小眾高端美妝品牌，以及CARITA、THE GINZA等護膚品牌。

圖源：小紅書@Evan young

2、首店策略

德基廣場秉持積極發展理念，持續引入全國乃至全球首店，該策略鞏固提高了德基廣場品牌影響力與市場競爭力。

德基廣場成功引進多個品牌的全國首店，如PRADA Beauty、Maison Margiela香氛等。PRADA Beauty是PRADA在美妝領域的延伸，它將PRADA的時尚美學與美妝創新完美結合，推出的香水和彩妝系列風格獨特，吸引消費者；Maison Margiela香氛以獨特概念店鋪和極具藝術感的香氛產品聞名，其全國首店入駐德基廣場無疑為消費者帶來全新香氛體驗。

德基廣場還成功引進CARITA亞洲首家精品店，THE GINZA江蘇首店等。CARITA攜源自法國的美容美發專業技術和高端護理理念首次踏入德基廣場，為消費者帶來國際化的美容體驗；THE GINZA來自日本，以極致純凈、高效護膚理念聞名，其江蘇首店落戶德基廣場，無疑提升了德基廣場在全球奢侈品市場的重要地位。

南京德基廣場作為江蘇的“首店大戶”，2024年Q1共引入11家首店品牌。這些首店品牌的落地，如Valentino Beauty的全球首家色彩精品店、FILA的第六代形象門店全國首店、DESCENTE兒童全國首店以及Berluti在江蘇的首家男士全品類精品店等，匹配定位引領消費。

3、餐飲升級

早先德基重零售，餐飲一度備受詬病，在IFC的“鯰魚效應”下，德基終于下定決心升級餐飲品牌組合，連續引入米其林、黑珍珠餐廳等高端餐飲矩陣，將德基廣場的餐飲服務提升到了前所未有的高度。

2023年引進泓0871臻選云南菜(黑珍珠&米其林餐廳品牌)、宴遇福建薈館(江蘇首店)、柿合源新京菜(米其林指南入選餐廳)、有雲·川菜(黑珍珠餐廳)、正店(大師作小點)、蟹道力二多食(江蘇首店)、那時新疆(米其林指南餐盤獎)、山緩緩等一批包括米其林、黑珍珠餐廳在內的高線品牌。這些高端餐飲的引進讓德基原來的時尚餐飲定位更上一層樓，餐飲品牌終于能夠與奢侈零售大牌看齊，德基美食樓層也因此躍升為南京的“城市會客廳”。

03

借新街口之勢，構建“地標商業”生態

德基廣場與新街口商圈之間存在著一種極為特殊且緊密的共生關系，這種共生關系猶如堅固的基石，是德基廣場在商業競爭中屹立不倒、展現強大競爭力的重要支柱。

1、歷史積淀助力：新街口號稱“中華第一商圈”，這一稱謂絕非徒有虛名。它有著深厚且悠久的歷史底蘊，多年來積累的商業魅力和口碑吸引著來自世界各地的商業往來者與消費者。新街口地區在漫長的發展歷程中，逐漸成為當地乃至全國都頗具知名度的商業核心地帶。如今，這里日均客流量超50萬人次。如此龐大的客流量，就像一股洶涌澎湃的商業洪流。

德基廣場正是敏銳地捕捉到了這一商圈的成熟度所蘊含的巨大商業潛力，巧妙地與新街口商圈站在同一軌道上，共享流量帶來的紅利。德基廣場宛如一艘在流量大河中揚帆起航的巨輪，借助水流之力破浪前行。

2、場景升級：德基廣場為了進一步提升自身的吸引力，積極對商場內的場景進行大規模的升級改造。其中，德基美術館等藝術展覽的設置為整個商場增添了濃厚的文化藝術氛圍，吸引著眾多藝術愛好者前來觀賞。

“千萬級廁所”這樣看似奇特卻在網絡上爆紅的打卡空間，同樣成為了德基廣場場景升級的一大亮點。這些廁所內部裝修十分豪華，天花板上絢麗的吊燈灑下柔和的光線，映照在光潔如鏡的大理石地面上。精美的洗手臺、高級的衛浴設施等細節之處都彰顯著奢華與品質，成為游客前來打卡拍照、分享社交平臺的獨特場景。

圖源：小紅書

商圈聯動影響：德基廣場與周邊的金鷹、中央商場等積極展開合作與競爭，這種關系并非簡單的同質化競爭，而是一種非常智慧的錯位競爭策略。

德基廣場主打高端消費，以其奢牌云集、高端服務為優勢，吸引著追求高品質生活和高端消費體驗的人群；

金鷹商場則更多地側重于大眾消費，節假日推出各種促銷活動，無論是日常用品還是流行服飾，都能滿足普通消費者對于商品性價比的需求；

中央商場在文化體驗方面則更為突出，商場里可能會不定期地舉辦各類文化活動、民俗展覽等。

通過各有側重的“高端消費-大眾消費-文化體驗”的多層次商業生態的構建，各個商場之間互相補充、相得益彰，大大提升了商圈的整體吸引力，讓整個商圈能夠滿足不同層次、不同喜好的消費者的需求。

04

差異化突圍，構建“護城河”

在如今這個電商蓬勃發展，以及同質化競爭愈加激烈的當下，各商業體面臨著前所未有的巨大壓力。然而，德基卻能夠憑借三大策略步步為營、鞏固在長三角的王者地位。

1、高舉高打，通過首店戰略，繼續鞏固頭部領先地位。德基不僅占據奢侈品商場蘇皖老大的位置，囊括更多高奢品牌，而且通過首店引進，不斷擴大高線品牌陣營，拉開身位。

2、優化高端餐飲矩陣，升級米其林黑珍珠，補齊德基餐飲短板。德基在高端餐飲布局方面有著精心的規劃。在已有的眾多高端餐飲基礎上，不斷對米其林和黑珍珠餐廳進行優化升級。

3、消費內容和品牌年輕化。隨著年輕消費者群體逐漸成為消費市場的主力軍，德基敏銳地捕捉到這一趨勢。在消費內容方面，德基積極引入符合年輕人口味和消費習慣的內容。例如，舉辦各種與流行文化相關的展覽活動，像動漫主題展覽、潮流玩具展等；還會定期舉辦受年輕人喜愛的音樂現場表演、街舞大賽等活動。

圖源：南京德基廣場官微

05

提升客流與銷售的核心措施

南京德基廣場通過多維度的商業創新和品牌升級策略，鞏固其高端市場地位并吸引客流。

文化與商業融合，打造“德基文化區”，通過藝術展覽、跨界活動吸引高凈值人群，例如“千萬級廁所”等網紅打卡點設計，結合社交媒體傳播提升話題度。

場景化空間設計：優化商場動線布局，增加沉浸式體驗空間，增強消費者的停留時間和復購意愿。

夜間經濟與全時段消費，探索24小時營業模式，延長消費時段，結合夜間文化活動(如燈光秀、主題市集)吸引年輕客群，推動夜間消費增長。

數字化與會員運營，盡管未在公開報道中詳細提及，但結合行業趨勢推測，德基可能通過會員系統優化、線上線下一體化營銷(如小程序預約、積分兌換)提升用戶粘性。

節慶活動與營銷創新，在春節、跨年等節點推出主題活動，如2024年跨年夜單日客流達29.5萬人次，銷售額同比增長55.7%。2025年春節期間的非遺主題活動進一步拉動客流與銷售。

寫在最后

德基廣場的245億銷售額并非偶然，是其在項目定位、首店招商、精細化運營、消費體驗等環節長期深耕的結果。在實體商業的“至暗時刻”，德基用實踐證明：堅持自身定位，精準捕捉消費需求，創新商業模式，購物中心依然可以是城市商業的“黃金引擎”。

南京德基廣場作為華東地區高端商業標桿，其策略核心在于高端化和獨一無二。通過持續引入稀缺品牌、深化文化IP、拓展消費場景，預計其在全國商場中的競爭力將進一步增強。