Q：中國商業地產的發展有一個很有意思的現象：無論是最初的商業地產雛形——住宅底商，還是現在全國各地開花的城市綜合體，商業地產的開發往往借力住宅項目。有的認為兩者之間是相輔相成，共同發展，也有觀點認為在中國，住宅是商業地產丟不掉的拐杖，您同意哪種觀點？或者說，住宅能為商業地產提供哪些幫助？

　　王雷：我們可以把地產分成銷售地產和持有型地產。毫無疑問，住宅是銷售地產，而標準的商業地產應該是持有型地產。這里面包括酒店、寫字樓和商鋪。持有型地產的利潤周期較長。需要通過自己的持有運營，提升項目的商業氛圍，實現保值增值，然后還可以通過資本渠道變現，實現滾動發展，將蛋糕從小變大。但這一切有一個前提：要有大量的資金。

　　但任何一個開發商都不可能將大量資金放在一個項目上。特別是就中國大陸而言，融資渠道比較貧乏，A股市場也相對比較狹窄。比如中國商業地產的標桿企業大連萬達，到現在還沒有上市。如果大連萬達上市了，這個資本瓶頸打通，可能會發展更快。

　　正因為有資本瓶頸這個根本制約，更多的開發商在尋找一個好的現金流來開發更多的商業。這個現金流就是住宅。住宅項目獲利的開發周期一般是兩年，當你住宅項目足夠多的時候，這個循環越來越大，帶來的利潤加上其他渠道的融資，能為開發商業地產提供足夠支持。

　　所以我的結論很簡單，如果資本瓶頸打通，住宅拐杖可以丟掉。

　　李榮麗：首先應該對商業地產有一個明確的界定，通常提到商業地產，一般人反應的是購物中心、百貨商場、臨街商鋪、商業街等，實際商業地產還包含了寫字樓、酒店、廠房等以經營方式獲取長期收益回報的物業。今天的問題我們只談前邊的范疇，但這個問題要說起來也很復雜，要從中國房地產業的發展歷史來看，居住類物業的發展從某個角度上來看似乎與商業地產緊密結合。特別是在綜合項目的開發中，我們看到的是住宅的快速銷售和利潤的快速實現，再加上中國的房地產開發商大多數是從住宅做起，相當一部分開發商對于商業運作的陌生，導致了商業的失敗，表面看來住宅成了商業的“拐杖”，所以才有了“商業地產的開發借力于住宅項目，在中國住宅是商業地產丟不掉的拐杖”的說法，所以我并不贊同這種觀點。

　　王永：對于龐大的住宅市場而言，商業地產是一個小得多的市場。中國大部分開發商仍舊是以住宅開發為主，許多商業地產項目的開發其實是不得已而為之，大多是因為地塊里有共建配套面積要求。有目的地以商業地產為開發標的的目前就只有萬達、中糧置業以及一些資本運營機構，我個人認為除了中糧這樣的大國企開發商外，大部分開發商永遠是資金饑渴型的，投資回收期長、占用資金巨大的商業地產并不是他們好的選擇。

　　另外，由于中國過高的房價，短平快操作的住宅開發所帶來的投資回報率是商業地產遠不能達到的，所以即使如萬達這樣的商業地產專業開發商，也從原來的純商業開發模式過渡到今天的城市綜合體開發模式。商業部分（有些還有酒店）持有下來作為長期持有物業，奠定項目基調提升項目品質，加入住宅或類住宅公寓物業（部分還有寫字樓）作為快速回現的產品，來平衡項目的資金和縮短回收期。這樣做的好處一是住宅型物業能為項目提供最基本的消費力，二是住宅物業能博取高額利潤、快速回籠資金，這是住宅對商業地產最大的幫助。

　　梁蓓：商業地產是住宅地產的衍生產品，住宅是需要主導，商業是服務主導。兩者相得益彰，互為提升與促進。在不同時期，商業地產的發展有著不同的模式。初級階段的單體住宅底商便利、簡單、規模小，隨后是與住宅小區配套的鄰里型商業，它特點是強調業態的多功能、全面性、獨立性，與住宅不是一體。再隨著城市規劃發展的進一步提升，道路建設與交通及土地集約使用和獨立商業體的專業性，就出現了環路主線和高速路邊的大型綜合性的購物中心。它的特征是吸引上班人群周末出行，時間長、道路遠、購物多的業態，體現綜合性、一站式。但此時仍為單體建筑。

　　目前世界發達國家的商業地產形態多以生活方式中心出現。它更是以住宅郊區化、別墅化為依托，在城區邊緣地帶建設商業群，不再用單體形式，而是成片開發，統一規劃，定位招商，只租不售，業態均衡，功能全面。

　　Q：商業地產與住宅無論是在開發、運營上，都有顯著的不同。過于依靠住宅，會否對中國商業地產的成長有不利影響？

　　王永：商業地產與住宅開發的確有顯著的不同，如果一家住宅開發公司要想在商業地產上有所作為，開發流程必須重新架構，需要在人員上重新組合一個體系，在考核激勵上也不能照搬住宅的那套制度，此外，由于商業地產還需一支后期運營團隊，這對大部分團隊配置的開發商來說幾乎很難接受。

　　處理好了上面幾個問題，個人感覺住宅開發與商業地產開發并不沖突，再說即使沖突也沒辦法，中國商業地產目前還離不開住宅，很明顯，去年住宅低迷時，我們很多客戶把商業項目都擱置下來了，沒錢了。

　　說到不利的影響，主要是開發商的思路還沒轉過來，仍然用住宅開發的思路、體系、考核激勵方式來做商業地產，這會導致商業項目推進很慢，這樣的項目我見到不少，有些還是很大的開發商，做到最后，他們幾乎就是把商業地產視為雞肋。

　　梁蓓：住宅的開發相對單純。商業地產的發展一定是強調城市與小區的規劃，與大環境配套。投資者與開發者、與建設者、與經營者在定項目時高度統一和投產后的高度分離，體現規劃定位的一致性，運營與管理的專業性。而且住宅通過售賣方式獲利不同，商業地產是通過投資者預期長遠回報、整售或上市退出后獲利，而非散售后獲利。在中國商業地產成長的時間還較短，也受到一些其他因素的制約，但不管什么原因，將商業賣掉絕對不是長久之計，這一點是至關重要的。無論是專業機構還是媒體，有責任對這個觀點進行廣泛傳播和對開發商進行“科普”。

　　李榮麗：我認為這無所謂誰依靠誰的問題，只是基于某些特定歷史因素在某一階段形成偏離市場軌道的現象。但涉及商業地產的開發商必然會越來越多，由于商業地產開發的特殊性，其對開發商的要求更高、更專業，相信未來一定階段內商業地產會有一個飛速的發展，這也是形勢所迫。所以我認為商業地產這種表象的“過于依靠住宅”現象一定會扭轉。當然，中國商業地產的成長、開發商需要如何才能具備做好商業地產的專業素質，這就是另外一個話題了。

　　王雷：在個性化特征上，商業地產和住宅有著天壤之別。比如現在很多人都在談住宅的標準化生產。在一個張揚個性的時代，我對這一點持保留意見。但在商業地產，就不可能存在以上爭議了。因為你必須為客戶量身打造。比如沃爾瑪和家樂福就完全不一樣。商家的個性化需求遠遠大于住宅購房者的個性化需求。從這一點上說，商業地產的開發思路一定不能受住宅的影響。

　　Q：在金融危機的影響仍在深度發酵之際，今后商業地產的“住宅屬性”會不會越來越濃？大家都套用城市綜合體的概念，將住宅項目和商業地產組合推出，從這個角度說，城市綜合體現在的發展是否過快、過熱？

　　梁蓓：討論城市綜合體的發展是否過快，我覺得要具體情況具體分析。城市綜合體是商業地產發展階段的必然產物，它是和城市人口與城市建設規模相呼應的，是屬規劃范疇，不是完全依賴住宅發展的，這也是它自身屬性決定的。但城市綜合體的投資切忌過于感性，盲目仿效，一定要講規劃，有一定的超前量，但不可失控，否則投資者無法獲得預期回報，造成資源的浪費和財富的流失。

　　李榮麗：我也有感覺。雖然前幾年也有城市綜合體的開發，不過近兩年格外熱，這主要是土地的原因。改革開放以來住宅的需求量是最大的，無論是開發商還是消費者首先關注的都是居住類物業，但可供開發的土地是越來越少的，好的地段，特別是城市核心區域可供大面積開發住宅的土地必然也是越來越少。加之政府城市規劃方面的綜合考慮，就會出現城市綜合體頻密的現象。所以，我認為這是發展和需求的表現，不會出現城市綜合體現在的發展是否過快、過熱的現象。但我反對有些區域和城市沒有經過深入的市場研究，就盲目地大規模上馬城市綜合體。

　　王雷：多大的體量才能叫城市綜合體？現在沒有一個明確的定義，這可能是城市綜合體概念現在比較泛濫的一個原因。比如說我們陽光新業，有城市中心、社區中心、區域中心三個層次的產品，如果要說的話，都稱得上是某種意義上的城市綜合體。

　　但即使名義上的城市綜合體，它的開發也是需要有人口、交通等諸多條件支持。所以全國各地過度開發城市綜合體不現實。特別是我記得有城市說要開發數以百計的城市綜合體，一定要謹慎。

　　王永：在中國房地產資本市場還沒演化出REITS產品之前，絕大部分中國商業地產開發商必須依賴住宅來提供資金支持，必須把回現產品（公寓、住宅、寫字樓）與持有產品（商業、酒店）結合起來。從現實的意義上講，城市綜合體是商業地產開發目前能找到的最佳模式，城市綜合體的外延很大，其中的組合變化也很豐富，根據開發商自身的需要，結合市場的需要來設定城市綜合體的構成與定位，總能找到一個平衡點。正是由于城市綜合體寬泛的定義，我們不能說城市綜合體是否過快、過熱，只能去探討其中的商業或酒店等等具體物業的市場飽和度問題。

　　Q：與其他國家商業地產的發展軌跡相比，中國商業地產與住宅的這種關系是否十分有中國特色？

　　李榮麗：是很具有中國特色。國外發展比較成熟的國家，特別是歐洲大部分國家，政府對商業設施特別是大型商業設施的布點審批非常嚴格，不僅從地區經濟、城市功能方面，還要從市場、專業方面反復研究，從而使項目在合理性和價值體現方面都具有最佳方案。在專業分工方面也非常明確，有專門從事商業地產開發的開發商，有專業的商業策劃公司、專業的招商代理公司、專業的商業管理公司，這些專業機構在商業地產開發運營的不同階段、不同環節充當了重要角色，最大程度地保證了開發實施的成功性。目前中國商業地產的現象是中國經濟發展過程中必經的一個過程，完整產業體系的建立和發展是要經過時間和教訓才能逐步形成的。

　　王永：的確，這也是沒辦法的事，中國開發商除了銷售，資金融通就只能靠銀行貸款了，目前大部分銀行對于商業地產開發的融資卡得還是比較緊，依賴住宅銷售來為商業項目融資是資金實力不強的開發商們唯一的選擇。這種資金支撐關系決定了中國的商業地產目前還離不開住宅。

　　梁蓓：應該肯定地說，住宅地產無論是在何時都是商業地產的支撐。可能由于中國是一個人口眾多的發展中國家，又處于城市化發展進程之中，開發商往往很難不去開發住宅而專注于商業地產開發。所以中國純粹的專業商業地產開發商很少。這確實是中國的現狀。

　　王雷：我們前兩年研究了很多歐美的商業地產商，他們和我們最大的不同在于沒有資本瓶頸。只要通過商業地產的運營為股東創造價值，為投資者創造價值，投資者就有信心為你投資，從而形成了良性發展循環。而在中國，絕大多數開發商住宅和商業兩手都要抓，而且兩手都要硬，這也確實是一種中國特色。
　　（樓市）