出品/Mall星人

撰文/諸葛云亭 郭歆曄

圖源/各項目方、品牌方公號等

2025年的進度條，已悄然加載近四分之三。于上海商業而言，前三季度的商業供應略顯平靜，而第四季度卻將迎來一場“神仙打架”般的集中開幕——單季度擬開業數量，超過前三季度總和。

市場在升溫，競爭也在加劇。伴隨部分項目運營承壓或戰略調整，停業與整售的消息不絕于耳。

大華奧特萊斯、嘉定商城先后傳出停業的消息；佳程廣場、南六、城隍廟廣場、中福古玩城等項目今年陸續被收購，更有多個重量級項目已/將被出售（部分股權或整售）給險資；金地喜悅薈易主后更名為金谷里GMALL……行業洗牌，正在靜默而堅決地進行。

在這一背景下，更多存量項目選擇以“內容煥新”破局。樓層調改與業態創新案例，明顯增多。

例如，美羅城五樓引入全國首家動漫主題影院“SFC上影BOE-α超級影城”，六樓則升級為創新型電影文化綜合體“影元社HAPPY Mall”；

△美羅城-SFC上影BOE-α超級影城

悅薈廣場四樓、世茂廣場二樓不約而同轉向二次元主題——恰恰谷與綺麗次元街區嶄新亮相；

五角場萬達廣場、淮海百盛、豫園商城，分別打造了不同風格的美食街區——城市集市?江南、盛食薈、和豐樓；

第一百貨七樓，升級為滬上首個商業企業自營的銀發主題體驗空間——百聯“繁花里”……上海商業，正以更細膩的筆觸重構空間敘事。

△百聯“繁花里”

說回“增量”，去年末，我們曾在《超前預告：2025年上海50+新商場》中系統梳理上海全年預期開業的項目。然而商業世界從無定式，因工程、招商、政策等多重變量，不少項目的開業時間已然重新排期——目前已有十余個籌開項目正式改檔明年開業。

基于最新公開信息與來自項目方的內部反饋，Mall星人再度對2025下半年上海擬開業商業項目作出更新梳理。

據不完全統計，第四季度有近40個新項目正蓄勢待發——其中包括體量超20萬㎡的商業巨無霸、以人工智能為核心標簽的新地標、聚焦美學的藝術商業，以及服務日常的社區型商業。

它們形態各異，卻共同指向一個更豐富、更敏銳的上海商業新圖景。

無論是浦東張江的科技精英、徐匯漕河涇的數字新貴，還是金山樂高樂園引流而來的親子家庭，都會迎來一場貼近需求、升級體驗的“商業革命”。

【TIPS】①本文供行業內人士寫報告/求職、商業上下游關聯方開展業務、品牌方BD拓店、選址參考。如有錯漏，歡迎指正，可“通風報信”補充遺漏的新項目訊息。

②今年一二季度，個別項目因為各種原因延期亮相，迄今尚未官宣具體開業時間。而下半年的籌開項目中，也不排除有部分選手可能為了更好地展示自身狀態，延遲到2026年開業。

③本文分為二大部分解讀：一是對2025年下半年已開及籌開項目進行分析；二是對第二季度已開項目的部分亮點予以回顧。

④本次統計主要聚焦大中型項目，即體量2萬㎡以上的項目。

⑤另有預告，由Mall星人參與統計制作的「2030上海商業分布地圖」和「城市更新地圖」，即將在第4季度發布，敬請關注。

Q3、Q4新開籌開：

40+位選手高密度入場

浦東閔行領銜，大集團“爭霸”

較熱情不足的“上半場熱身賽”而言，2025年商業地產的“下半場沖刺賽”，選手們似乎更加戰意高昂。其中，第三季度有8座項目新開（含9月擬開），第四季度則高達30余座。

先將目光聚焦至第三季度。7月5日，愛琴海·繽紛里以下半年上海首個新項目的身份率先登場，其“全國首個IP樂園旗艦商業”的獨特定位，成功掀起了一波暑期商業熱潮。

△愛琴海·繽紛里

位于松江老城的大橘鄰里社區商業中心（松江岳陽），經過二季度的試營業，于7月13日正式亮相。

△大橘鄰里社區商業中心

閔行的老牌地標百聯南方購物中心正迎來大變身，2區部分空間成功進階二次元年輕力中心——百聯ZX LAB。目前已有部分二次元品牌營業，并開放了大屏玩法。

8月1日，陸家嘴集團打造的張江板塊最大體量商業綜合體陸悅天地，開出了繼“火星”之后的第二個主題區域——“木星超食空 Food Court”主題街區（項目整體預計四季度正式亮相）。

△陸悅天地

由真如家樂福改造升級而來的星鄰·生活薈，于8月15日煥新啟幕。作為精致型社區商業新代表，項目不僅注重打造“寵物友好”空間，未來更計劃探索“24小時不打烊”模式。

△星鄰·生活薈

作為臨港主城區首個大型商業綜合體，藍鯨世界購物中心8月27日正式啟幕。項目總建筑面積約14.3萬㎡，以“鯨”為靈感，深度融合海洋元素與現代商業理念，呈現出兼具藝術感與辨識度的商業空間。

開業前五天，該項目總銷售額約2642萬元，日均超528萬元；累計吸引客流約47萬人次，日均人流量約9.4萬。其中，開業首日客流達12.7萬人次，場內瞬時客流最高突破2.15萬人，展現出強勁的消費帶動能力。

△上海藍鯨世界

8月，還有趙巷匯金里（容鈦智匯天地）、鑫都滿天星等項目，零星品牌先行開業。

此外，龍鳳·PRSCO、永源浜、上海華潤中心、上海A.F.A、漕河涇M+、FFC濱江悅里、星游城、傳媒港花園里2期、ITC Maison、TOP金光匯、星鄰•生活薈、中垠廣場、云際π、TODTOWN Mall天薈廣場1期、虹橋前灣印象城MEGA、九星城、閔行日月光、藍鯨世界購物中心、幻云東方、盛羅達商業廣場、浦發唐鎮印象匯、浦發唐城印象天地1期、金橋日月光中心、海江新天地、云瑞云錦城、江橋歡肆、上海方圓薈、綠洲智谷花園里2期、鳳起匯等籌開項目，亦不斷在朋友圈露臉刷新著工程進度。

△盛羅達廣場將和毗鄰的佛羅倫薩小鎮名品奧特萊斯共同組成祝橋商圈核心

△運動主題的特色社區商業——鳳起匯

9月，則將陸續迎來TOP金光匯、浦發唐鎮印象匯、太平洋新天地三大重磅項目的亮相。

其中，預計9月26日開業的TOP金光匯，是今年普陀體量最大的新商場，也是桃浦社區2公里范圍內唯一的社區商業綜合體，無直接競爭對手。這意味著附近的辦公人群和居民，將是項目最佳的基石客群。

從已曝光的時代影院、盒馬NB、炊江南、麥當勞、霸王茶姬、馬記永、哥哥的深夜食堂、華為、樂刻等品牌可以看出，項目正瞄準目標客群的核心訴求，實現多層面、多維度的供給。

△TOP金光匯

以下從多個角度，對下半年40多個新開（籌開）項目，進行綜合分析。

從區屬來看，外環外的“郊區之王”閔行，與浦東“并駕齊驅”——浦東9座，閔行8座，領銜全市，成為受到開發商們青睞的商業新熱土。

上海中西文化碰撞最劇烈的徐匯區，以5座籌開商業取得“探花”位置。

其他各區的情況則頗為均衡，分別為：嘉定4座；黃浦、靜安、普陀、青浦、奉賢、金山、寶山等七個區各2座；楊浦、長寧、虹口等區各1座。

◎實力背書的大集團 搶灘爭霸

從運營商角度來看，大集團爭霸賽依然是下半年的市場焦點，諸多頭部企業紛紛帶來各自重磅的商業作品。

包括招商蛇口（綠洲智谷花園里2期、傳媒港花園里2期），印力（虹橋前灣印象城MEGA、浦發唐鎮印象匯、浦發唐城印象天地），華潤萬象生活（華潤中心），陸家嘴商業（陸悅天地），龍湖（江橋歡肆、嘉園坊），復星（FFC 濱江悅里），愛琴海（愛琴海·繽紛里），華之門（漕河涇M+）等。

深圳龍光和北京世紀金源，南北兩大商業集團滬上首作，藍鯨世界和金山方圓薈，更是分別填補了臨港和楓涇大型購物中心的空白。

就具體項目來說，前面提到的愛琴海·繽紛里，是愛琴海集團打造的全國首個國際IP樂園旗艦商業，同時也是上海樂高樂園的核心商業配套。

項目以“樂享城野 自在繽紛”為核心定位，圍繞新青年及年輕家庭客群的需求，以高能級內容塑造“液態商業”，匹配快樂訴求，讓主題樂園的充沛想象力溢出到園外。

由印力掌舵的虹橋前灣印象城MEGA，位于閔行華漕板塊。作為全國第三座、上海第二座印象城MEGA，其總建筑面積高達26萬㎡，預計今年底開放運營。

項目和毗鄰的開市客、鴻橋商務中心共同組成40萬㎡的商辦綜合體，并重點打造一座融合文化、時尚、建筑、商業、飲食文化和自然生態的超大體量國際化購物中心。

△虹橋前灣印象城MEGA效果圖

印力的另一輕資產項目——浦發唐鎮印象匯（預計9月28日開業），則坐落于浦東唐鎮。

項目將商業與社區公共設施彼此賦能，打造滿足新一代國際社區需求的高品質消費社交場所，實現社區、社群交流共融的城市社區會客廳。

同時，也著力于將自然與活力相融合，提供一個城市多元的活力綠洲，構建滿足周邊品質客群高頻日常需求、愜意社交空間、高質量親子教育的多元化生活圈。

△浦發唐鎮印象匯效果圖

即將于四季度正式亮相的上海華潤中心，是華潤萬象生活在上海的旗艦商業作品。項目東臨興業太古匯、西鄰張園，商辦總建面約13萬㎡，是兼具辦公、商業、文化等多種高端業態一體的超高層項目。

根據規劃，項目北部引入城市步行廣場，在張園里弄的東側建立主要的入口節點，從而將歷史遺址與主要道路和地鐵線路無縫連接，串聯起新舊元素的微妙平衡。

△上海華潤中心效果圖

龍湖集團的籌開作品中，位于嘉定的江橋歡肆，計劃引入80余家品質連鎖及主理人品牌，結合街區產品靈動的多元空間、自有品牌公寓冠寓，綠地公園打造集“松弛感、鄰里感、自然感”于一體的混合式商業空間。

其和開倫集團聯袂打造的奉賢新城商業新星——嘉園坊（JoyFun），也將于四季度正式啟幕。嘉園坊體量約3.6萬㎡，將引進70+國內外優質品牌，打造15分鐘鄰里生活圈，塑造出一個集“開放、共享、休閑”于一體的公共社交空間。

△嘉園坊效果圖

華之門運營的“漕河涇M+”商業中心，坐落于具有全球影響力的人工智能產業集聚區、人工智能全域應用示范區、國際化智能產城融合區——北楊人工智能小鎮。

作為鏈接辦公園區、生活社區、商業街區的重要支點，漕河涇M+商業總建筑面積約5萬㎡，商業樓層涵蓋地下一層到地上三層，將以“科學家社區Hyperlink”的定位，讓科創產研轉化為“數字智能、快樂聯接”，構筑一個智慧、樂享、活力、共創的社區空間，開放時間預計2025年12月。

△漕河涇M+效果圖

由陸家嘴集團開發打造的陸悅天地，站位張江城市副中心，總建面約16.6萬㎡，以分散式布局成為張江板塊現有規劃中建筑體量最大的商業綜合體。

項目定位智造生活探索中心，倡導“悅活悅有___TO THE LIFE”的核心理念，以“運動+”“寵物+”“成長+”三大生活方式概念，勾連起科技、生活、文化與商業的脈絡。通過靈活多樣的空間組合，布局多元細分業態，規劃超400家店鋪。

△陸悅天地（土星）、（金星）效果圖

△陸悅天地（木星）效果圖

FFC濱江悅里，作為復悅商管在上海西岸布局的最新項目，將把塑造“外灘封面”BFC的成功經驗，帶到西岸“源點”，打造「西岸輕致生活方式中心」。

操刀FFC建筑設計的，是全球頂級的建筑事務所KPF，其擅長在高密度城市環境中處理復雜功能綜合體。

△FFC濱江悅里局部效果圖

奉賢的另一項目——綠地GIC，在“隱身”許久后，也終于傳出新動態，于今年上半年正式通過竣工驗收。該項目未來將匯集總裁公館、甲級辦公樓、商業mall、四星級酒店、金街商鋪、網紅集市等多元業態組合，共同構筑全方位、多維度的生活工作空間。

此外，董家渡片區的綠地外灘中心3期也在招商籌開中，普陀綠地繽紛城也將迎來二次開業升級。

△綠地GIC效果圖

◎ “筆法細膩”的港外資 持續書寫創新想象力

各種先鋒時尚元素和世界級商業樣本集聚的上海，一直在源源不斷地輸出足夠國際化、稀缺性的商業內容。

當下，瑞安房地產、香港置地、新鴻基地產、恒基兆業…….這些擅長打造經典的港外資商業巨頭們，仍然在逆周期對魔都持續加碼。

黃浦今年最值得期待的新開“超級商業體”，地處大新天地東區的太平洋新天地，預計9月底正式亮相，總占地約39萬㎡。

項目依托新天地250米地標級辦公樓下的城市核心區域，以百年東臺路為主軸，在6500㎡上海最大全景天幕下，打造8.8萬㎡“街區+盒子”的開放式形態空間，構筑多元共生的城市綜合體地標，更將圍繞“在地新生×身心豐足×城市脈搏”三大核心產品力，致力于打造并運營一個充滿活力、創新、多元包容與可持續發展的自生長社區。

△太平洋新天地天幕效果圖

作為新鴻基地產旗下世界旗艦級購物中心——徐家匯ITC Maison，也將自下半年率先開出1.4萬㎡的美食區。

4幅地塊接近30萬㎡的總體量，將會讓其成為市中心最大商業體，改變上海的高端商業格局。

△ITC Maison效果圖

新鴻基地產的另一個商業項目——TODTOWN Mall天薈廣場，是莘莊地鐵上蓋項目TODTOWN天薈的商業部分。

TODTOWN天薈總規模達71萬㎡，是閔行航母級天空之城。其中，商場總面積約14萬㎡，規劃南北兩區分期開業，提供一站式購物、休閑及娛樂體驗，南區預計將于2025年底首發亮相。

△TODTOWN Mall天薈廣場效果圖

值得關注的是，當徐匯西岸的文化藝術岸線不斷延展，香港置地打造的西岸中環藝術設計街區也呼之欲出，將為整個西岸的城市敘事繼續注入新鮮靈感。

◎多個運營商迎來「首發作品」

首創悅·巷LC，是首創城發集團旗下首個街區商業作品。其以首創·禧瑞云庭的社區底商為基礎，打造年輕人的生活引力場。目前，項目正處于招商關鍵期，有望為廣富林板塊注入全新商業活力。

△首創悅·巷LC效果圖

世紀金源也帶來魔都商業首作——金山方圓薈。項目商業面積約8萬㎡，以“繽紛商業、精奢住區”為核心，致力于呈現新體驗、新場景的都市生活，吸引超140家國內外知名品牌強勢入駐，其中80%為區域首店，涵蓋高端零售、主題餐飲、親子樂園、文創體驗等多元業態。

△金山方圓薈實景圖

值得注意的是，日月光通過和金集北商管的輕資產聯動，首次進入浦東。雙方達成合作的金橋日月光中心（金集北生活廣場），是金集北商業管理有限公司籌備打造的鄰里社區商業，著重致力于新型社區商業形態的打造，總建面約4萬㎡。

徐匯日月光中心成熟管理團隊入駐該項目，正式升級為“金橋日月光中心”。與此同時，閔行日月光將接管美莘商業廣場。

△金橋日月光中心-上蔬永輝

備受關注的城市更新賽道，也有新項目在不斷涌現。

龍鳳?PRSCO項目（龍鳳商廈項目）由淮海集團、永業集團聯合開發，在13號線淮海中路站交通樞紐的上蓋開發了多層次交互式的商業和娛樂綜合體，建筑體量5萬㎡，商業面積3.8萬㎡。

瑞金一路上的2棟歷史建筑被保留并改建，和項目融為一體，留存盧灣的城市記憶。

項目設計靈感以上海傳統弄堂為核心，通過立體化空間布局與中西建筑語言融合，重構傳統里弄的鄰里交互場景，傳承延續城市文脈。主入口引人入勝，游客經過一系列階梯式室內露臺并最終到達郁郁蔥蔥的屋頂花園，一覽城市美景。 

△龍鳳?PRSCO效果圖

位于長寧區淮海西路570號的上海A.F.A，總建筑體量約23萬㎡。

憑借載有厚重工業印記與藝術沉淀的文保建筑以及大型城市生態公園的獨有價值，項目以“Art for life, Art for all”為理念，致力構建一個融合生活購物、商務辦公、藝文活動和綠色公園的“藝享之城”，讓藝術與自然、文化與商業在這里交織，形成多元物業類型組合的綜合社區。

其核心區域ROJO藝文空間前身為上海第十鋼鐵廠，由日本著名建筑師西澤立衛指導進行深化修繕改造，汲取紅坊的文化藝術基因，傳承文保建筑并賦予更多新式的功能與現代的設計理念。

ROJO藝文空間于2024年7月起對外開放，已承接多項展覽、品牌大秀、市集、演出等活動。

△上海A.F.A

由靜安寺前古井“涌泉”輾轉演變而來的擁有大草坪的小馬路——永源路街區，此前被“爛尾”命運封印長達三十年。如今也正通過城市更新蓄勢，以“永源浜”的全新姿態躍入公眾視野。

項目由創邑與三益聯手改造，涵蓋商業、辦公、開放式街區、街心公園、城市花鳥集，將打造成一個多元共棲的城市公園地標。

今年初，Adidas打造de1全球首條“貝殼頭街區”已助其實現首次破圈；2025年上海（靜安）世界咖啡文化節，也為其不久后的全面亮相默默積攢著人氣。

△永源路街區效果圖

城市更新籌開的小于2萬㎡的小微項目中，以下項目尤為引人矚目。

如外灘·老市府、東湖路FuFu Shanghai、真如古鎮蘭溪路創邑時尚生活街區、赤峰路天物、富民路巨鹿路的巨富國潮文化館、南京東路春申好市（原春申江大廈）、東門168（原面料市場）、南京西路上海城市航站樓等。

△創邑集團操盤的真如時尚生活街區效果圖

Q2市場回顧：

7個新項目入市

存量煥新占據半壁江山

每年的二季度，因為囊括了“五一”“端午”這兩個重要的假日節點，往往是除了國慶以外，商業市場最青睞的的開業熱門時間段，多家撞檔期的現象也屢見不鮮。

而今年二季度，上海7個項目的新開規模，對比往年來說稍顯冷清，且在具體開業時間上也都較為分散、扎堆頗少。

這都在一定程度上表明，開發商/運營商們正在采取更為“審慎務實”的擴張策略，以及主觀戰略的調整。

不過，盡管新開項目的數量與總體量有所下滑，還是有許多值得標記的新看點。

◎外資、港資及內地老牌運營商拿下主要增量

首先可以發現的是，增量項目的操盤方，正進一步向擁有雄厚資本實力的外資、港資以及內地的頭部運營商集中。

5月16日開業的PAC購物中心，是新加坡吉寶在滬的首個旗艦商辦綜合體，地處靜安寺商圈。

項目以“自在生活，隨心而聚”為核心理念，憑借約4.3萬㎡的商業體量，創新打造了一座融合高端辦公、盒子＋開放式商業與自然生態的“城市綠洲”。

△PAC購物中心

坐落上海市徐匯西桂林公園板塊的鑫耀·光環Live二期，于6月27日正式開業。作為超65萬㎡大型綜合開發項目“鑫耀中城”的重要一環，鑫耀·光環Live由華鑫置業、上海萬科、香港置地、徐匯城投聯合打造。

2023年5月，鑫耀·光環一期「光里」街區率先亮相，主打特色戶外美食餐飲街區及社交屬性。

今年亮相的二期，以"Art"、"Beat"、"Vibe"三大主題分區搭構空間布局，精準整合業態組合、品牌商戶及特色設施，三大差異化生活場景聯動戶外開放綠地，滿足不同客群的多元化需求。

△鑫耀·光環Live二期街區 

◎“新生勢力”通過激發存量活力嶄露頭角

有數據顯示，當前我國城鎮化率已超過65%，城市基礎設施日趨完善，但同時也積累了大量存量資產。面對土地資源日益稀缺的現實，如何讓現有空間發揮更大價值，成為城市發展的新課題。

今年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，重新界定了城市更新的八大重點領域，標志著我國城市發展正式進入“內涵提質”新階段。

在城市更新的東風下，第二季度通過存量改造爆發出全新生命力的項目，占比也正進一步提高。

許多老建筑、老空間的“重獲新生”，不僅讓我們看到了城市發展的深層次潛力，同時也證明了商業地產運營商們的創新想象力。這其中，不乏一些剛崛起的新生勢力。

5月1日正式開街的奉發古華庭，是奉賢區“南橋源”城市更新項目的首發綜合性商業項目，總建面約9萬㎡。其前身為古華山莊和古華商城，與古華公園共同構成奉賢獨特的“三古”文化地標，承載著奉賢人的集體記憶。

項目以“公園式商業漫步街區”與五星級中式古典園林典范古華公園貫通，并以本地幸福感為核心，由奉發集團攜手保利商旅共同打造“‘最奉賢’甜蜜聚場”，開業首日吸引客流超6萬人次，五一假期客流超20萬人次。

△奉發古華庭

與古華庭同屬“南橋源”商業體的鼎豐醬園，于5月17日正式開園。這座承載著150余年工業記憶的老工廠，在奉發集團的雕琢下，搖身一變成為集文化創意、主題餐飲、研發辦公于一體的綜合性商業街區，實現了從工業遺存到文化地標的完美蛻變。

△鼎豐醬園

嘉定新城發展有限公司開發由萬街商業運營的DYF德云坊也于5月17日開業，項目以“年輕力生活中心”為定位，塑造集潮流體驗、生活服務、社交休閑于一體的商業空間。

位于閔行江川的置業廣場，由閔房集團于2024年初對其啟動全面調改升級，于今年6月以大零號灣·夢享家商業中心的全新身份面貌分階段開門迎客。

距離嘉定C位遠香湖不遠的一處沉寂多年的閑置建筑，由鴻如進行了為時9個月的爆改后，進階成為家門口頗具格調與辨識度的潮趣生活空間——鴻如坊。

后記

當徐匯西岸成為潮流藝術“狂飆”的新現場，當奉賢的新人夫婦在古華庭定格“甜蜜聚場”，當張江的科技工作者涌入陸悅天地搶購最新顯卡，當親子家庭遠赴金山體驗樂高主題餐，當ITC Maison等商業超級IP開始重塑城市級消費地標……

上海的商業空間，正以前所未有的廣度與深度，上演一場“多宇宙”級的裂變與共生。

△西岸夢中心

這不再只是單一商圈的升級迭代，而是一場覆蓋能級、場景與客群的三維戰爭。潮流涌動之下，唯有真正讀懂消費者、并能夠將洞察轉化為空間內容力的商業操盤者，才可能在這場無聲而激烈的競爭中，成為最后的贏家。