盡管曾有業內人士預估，如今涉足商業地產已略有些遲了，然而商業地產的開發熱卻依然持續，各類開發商紛紛開始涉獵商業的地產開發，其中最引人注目的自然是曾經以租賃地產為主的零售商。

　　2011年，全球頂級零售商英特宜家在中國啟動了其第一個項目——英特宜家無錫購物中心，并于9月6日正式奠基。至此，英特宜家無錫購物中心總投資3億美元，總營業面積達14萬平方米，共計將引進超過400家國內外知名品牌，涵蓋了餐飲、購物和娛樂等，并設有5800個停車位，整個購物中心預計于2013年底正式開業。

　　同時，據來自瑞典《工業日報》的消息，英特宜家購物中心集團（下文稱IICG）也將加大其在華的投資金額，計劃于上海建設新的購物中心，總投資接近40億瑞典克朗。

　　而這只是一個開始。IICG的擴張之舉，向外界撕開了一道口子，鑒于物業租金高企，越來越多的零售商未來可能會更多地選擇自建物業，或者走大型購物中心之路。這一消息似乎另一方面也印證著DTZ戴德梁行日前發布的全球房地產投資報告——今年全球預計將有1040億美元的資金投向亞太區房地產。其中，中國的商業地產為這些資金的重點流向。

　　圈地南城

　　兩年前的11月24日，IICG在北京皇家大飯店舉辦的中國首次媒體見面會上，宣布其開始進駐中國，并首先開始帶來無錫市錫山區和北京市大興區兩個大型區域性購物中心項目。

　　而早在同年7月，IICG成功在北京大興區獲得了一塊面積為194000平方米的土地使用權，并由IICG中國經營和建造包括宜家家居在內的大型購物中心時，這一信息就曾一度被外界解讀為與其淵源頗深的宜家集團——這一瑞典家具零售商的轉型，即開始在中國大量購買土地，涉獵中國商業地產行業。

　　“這樣的解讀不完全正確。一方面，我們并不把自己定位為房地產商，我們擁有物業，只是為了長期培育一個商業項目。”IICG中國區的董事總經理丁暉在接受采訪時這樣表達：“另一方面，IICG本身是一個獨立的購物中心的投資和開發公司。我們與宜家是戰略合作伙伴，他們既是我們的投資方，也是非常重要的旗艦商戶。”

　　相關資料顯示，成立于2001年的IICG，隸屬于宜家集團和英特宜家集團，總部設在丹麥的哥本哈根。這家位列福布斯全球50強最有價值品牌中的頂級零售商擁有多年的開發、運營及管理區域性購物中心的經驗。目前，IICG在全球14個國家已經開發及運營了30個購物中心，更是成為北京市第一家通過招拍掛獲得商業地塊的外資公司。

　　而對于為什么會選擇南城作為其在中國首次出手的項目，宜家集團亞太區公關經理許麗德的解釋是“因為北邊已經無地可拿。”

　　事實上，更多的業內人士則認為，當時南城的商業氛圍不濃，對于英特宜家而言，這意味著它將有更為廣闊的發展空間。

　　“從1998年宜家集團進入中國市場到如今，12年的品牌培養，宜家家居在中國大中型城市的品牌影響力早已毋庸置疑。這是英特宜家進入中國最為優勢的資本。”丁暉說，北京北邊的地產價格早已水漲船高，加之北邊的幾大商圈已經趨于成熟。如果英特宜家貿然進入，很容易得不償失。同時，由于北京市委鼓勵發展南城經濟的相關優惠政策，使得南城的土地極具競爭力。

　　2009年底，英特宜家在沒有競爭對手的情況下輕松勝出，最終以7.9億元的起拍價，拿下北京大興西紅門商業綜合區二期項目用地，平均樓面地價為2651/平米。

　　“我們的每一個項目在執行之前都會綜合考慮很多因素，其中包括不同的城市交通網絡，公交、城鐵和道路交通，能否有機結合使消費者出行更為便利。”丁暉認為，西紅門商業綜合區緊鄰地鐵大興線西紅門站，可以說交通出行極其便利。

　　的確，英特宜家購物中心等一批大型商企入駐后，南城商業較為低端、落后的印象，也許將被新的商業秩序所取代。但不可否認的是，目前，與商業更為發達的京北、京東地區相比，生鮮、服裝和建材等低端批發市場在南城相對聚集。南城商業厚度不斷疊加的同時，改變南城消費者長久以來形成的購物習慣，顯得更為重要和艱巨。

　　也有人認為，如此低廉的土地價格，即使將來購物中心的計劃無法實現，IICG也不會有任何損失。其佐證是，僅僅在2010年，宜家大興店附近的土地價格已經是當時的2.8倍，而二手住宅的價格也已經達到均價1.3萬/平方米。

　　激進的背后

　　相對于兄弟公司宜家集團的發展策略而言，英特宜家集團的作風似乎更為激進一點。

　　2009年才正式進入中國的英特宜家集團，短短3年內已經簽了100多億三個購物中心項目。其中無錫、武漢各投資20多個億，北京為45個億（不包含宜家家居）。而近期英特宜家在華的第四個項目——上海的項目計劃已經獲得批準，并組建了專業的團隊，開始進行市場調查與分析。

　　相比之下，宜家從1998年選擇進入中國上海后，直到第二年，才選擇在北京馬甸開設全國的第二家賣場。直到今日，宜家集團在中國只有8個城市設有賣場，而每一次開店都會經歷對此城市消費能力、居民生活水平、店面交通位置、物流情況，甚至停車位等情況的綜合考察，其謹慎、穩健的發展策略不言而喻。

　　強烈對比的背后是外界對IICG擴張速度過快的一片質疑，“事實上，英特宜家購物中心的定位跟宜家家居是一致的。他們目前的定位是中國前10位的商業城市。我們與宜家家居一起進入到這些城市去調查、考察、評估。”丁暉如此解釋，“我們目前已有的項目加上上海項目，在短期內已經是一個非常大的考驗了。”

　　而同時，也有業內人士指出，IICG的大規模動作，事實上也證實了中國的商業地產正在真真切切地迎來一次商業浪潮。

　　中國的城市化已經進行了多年，在城市化的過程中，商業態勢正在從中低檔向中高檔過渡。加之城市里高收入人群的逐年增多，新的商業群要滿足他們的需求。許多城市的老商業區的改造，以及新城區的建設，都要實行商業業態的升級。尤其是華東長三角地區作為中國經濟最具活力的引擎，其商業升級帶來的戰略機遇顯而易見。而中國日益成熟的消費市場及消費觀念已經讓宜家家居嘗到甜頭。丁暉認為，“中國市場是全球最有潛力的市場，根據GDP而言，很多經濟專家分析，10年之后將會建成一個最大的消費市場。中國曾經是一個‘生產驅動型’的國家，慢慢會成為‘消費拉動型’的國家。國家也采取了很多措施，促進消費，居民收入的增長也較快。任何一個想在商業領域、在全球化有動作的企業，中國市場是必須要進入的。 ”

　　挑戰

　　事實上，在很多分析師的眼里，租賃物業的消耗遠遠大于自建物業。

　　“目前，中國中小城市主力店的租金約為0.81.2元/平米·日；大城市的商鋪租金為1.8元2.3元/平米·日。若以單店2萬平米的租賃面積計算，在大城市，一年的租金就要1500萬，十年的租金就是1.5億。而若自建物業，建筑成本、裝修成本等加起來，大概是5000元/平方米，2萬平米體量的投資為1個億。”昭邑零售商業咨詢首席咨詢師劉暉告訴記者，兩者更大的區別還在于，租賃物業是需要零售商從自己口袋里掏錢，而自建物業則可以憑借資產到銀行貸款，融資進行規模擴張。

　　毋庸置疑，零售商進軍商業地產將成為未來地產界的一大趨勢，并且零售商在后續招商和經營方面擁有更專業的優勢。業內人士甚至認為，零售商這一優勢將成為其未來的核心競爭力。持不同觀點的人同時也指出，缺乏前期開發經驗，很容易使其陷入困局；后期容易在一定層面上忽略與自己不同的經營業態，從而出現缺乏全盤考慮的弊病。

　　“目前一些大中城市商業地產開發出現大量空置的現象，是許多進入者商業地產經驗不足、專業知識不足、專門人才缺乏以及過度投機造成的。另一方面，商業地產其實是一個進入門檻很高的產業。全世界的房地產公司只有2%左右在做商業地產，在中國的比例就更少，少于1%。在這個行業里，最需要的是資金實力，因為商業地產的資金回報期很長。”丁暉表示，在英特宜家購物中心里確實將會以宜家家居為主，但是并不會放棄其他的業態經營。同時，也將獨立開發、管理、運營，并長期持有旗下的每個投資項目。

　　“事實上，相對于中國的商業地產開發商而言，IICG這種外企的融資渠道比較多，他們可以向信托資金，或者美國的社會保險資金融資。融到資金后，他們就可以進行商業地產的開發，并維持前期不斷地投資。”中國連鎖經營會秘書長裴亮認為，長此以往，宜家集團就可以用他們早已起來的品牌信譽度，不斷吸引商家和消費者，逐步形成更加強勢的賣場品牌，在中國這個大消費市場里取得更大的勝利。

　　相關資料顯示，在北京西紅門陣地30萬平米的購物中心內，宜家家居旗艦店的營業面積為5萬平米；二期購物中心的營業面積約為16萬平米。另一方面，歐尚、蘇寧電器及金逸國際影城已經確定入駐IICG即將在中國落地的新型購物中心。

　　“我們與宜家家居都有一個非常重要的經營理念，即‘為大多數人創造更美好的生活’這一定位。”丁暉表示，“英特宜家購物中心此次在華的招商品牌主要以中檔為主，像ZARA、ONLY等中檔年輕類品牌，其商業概念是圍繞大多數消費者。”而一些奢侈品品牌將不在他們的規劃之中。
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