聯商網消息：據搜鋪網報道，過度開發，已成為商業地產界不爭的事實。且不說，占據全國商業地產開發體量第一寶座的成都，截至2014年底開業運營、規劃在建的商業綜合體已達132家，2015年還將有13座購物中心陸續入市，導致同行競爭下“死傷一片”。就連上海、沈陽、北京等經濟發達城市，也因為過度開發這一問題，引發一系列對高空置率、同質化、鬼城傳說的聲討。

究竟面對如此難題，不同區域，不同項目，不同品牌，該如何在商業過度開發的城市突圍？

8月14日上午，圍繞以上話題，近20位來自萬達院線、明宇地產、藍光商業集團等國內知名商業企業的精英高層齊聚天府之國——成都，在搜鋪網舉辦的TOP20西部商業地產行業沙龍上開啟了一場精彩非常的頭腦風暴，為許多尚在困惑中的商業地產開發企業找到另辟蹊徑的發展方向！
　　
　　
　　
　　
　　

以下為精彩語錄采擷：

搜鋪網商業地產研究院院長陸興泰：

“二三線城市給我的感覺已經沒有想象中那么美，最大的問題是人口外流比較多，第二個是人口消費力不夠，第三個是政府不管，這個讓我很頭疼，一條街上可以搞十個購物中心，那就誰都活不好。”

中國商業地產聯盟副秘書長賈耀勇：

“以前進入一線城市競爭壓力比較大，現在二三線城市競爭壓力都比較大。一方面像萬達廣場、寶龍這種一線的全國知名連鎖品牌進入二三線城市。另一方面，當地的開發商有自己當地人脈、資源的優勢，有對市場脈搏把控的優勢，所以他也在搞購物中心開發。而且購物中心從規劃、設計、招商運營這一塊，團隊的運營能力、專業能力都在迅速的提升。對很多地方開發商來說，已經不是一個神秘的話題。雖然說有的時候做的不是很理想，很完美，但是他也敢干，大干。所以我們的競爭壓力非常大。”

“我從我實際經驗的角度來說有幾點調整，怎么樣應對過度開發這一挑戰。第一個是從前期定位方面要做精細化的分析，要與競爭對手做出差異化特色化的定位，做到“人無我有，人有我全，人全我優”，避免購物中心惡性競爭，共同打造商圈。 第二個是由于很多傳統模式的購物中心、商業項目，他們的運營模式、管理模式還是比較陳舊的，業態組合還是不完善的，所以我們可以借助創新跨界的商業品牌、智慧商城互聯網工具進行精準的調整。第三點，在運營方面要做一些為商家更加精細化、深入化的全面服務，協助商家提升服務品質、提升經營能力。”

萬達院線副總裁曾光：

“無論我們這些主力店也好，購物中心也好，往往做得好的，做得成功的，我覺得還是在細節上。因為以前都是在做一些比較粗放的東西，現在正在往細里面做。所以說，想要突圍，品牌商跟開發商都需要做好自己應該做好的基礎工作。”

“我覺得無論是我們自己做還是發展商、管理商做，從我們主力店來說，我們希望在業態上有更多的配合。因為我們開下去之后，15年不會走，15年之內大家都是合作。”

“我們在做所謂的競爭的時候，我覺得考慮的更多的不是突圍，是做好護城河，把自己的利益能夠保護得住。萬達之所以在競爭中能夠突圍而出，是因為有自己的電商渠道和主抓的會員體系，我們現在有4000萬的會員。所以品牌商跟開發商不突圍又能去哪里呢？這個時候我個人建議，不要自己先把自己嚇唬了，機會還是有的。就像老賈說，80%是同質化的，那正面講還有20%是差異化的。我們就要靠那20%做到80%。”

明宇商業管理公司總經理胡曉波：

“面對商業地產過度開發，僅僅從差異化、精細化去談是很難從根本上解決問題的，沒有用的。最大的問題是供給，政府的規劃問題。從開發商，從商家的角度，我覺得有機會一定要給政府去呼吁，在規劃層面去解決問題。不能簡單的粗放管理。”

“其實電商對我們的沖擊沒有我們想象得那么嚴重，我們線下本身的競爭沒有做到最好。這方面我覺得還是可以去挖掘。”

“另外作為一個開發商讓我感觸最深的還是一個現金流和統一經營的平衡問題。這一直是困惑我們很多年的。現在這個我們想明白了，我覺得規劃、招商、經營一定要統一的，一定要規范，最好可以做到產權單一。”

“現階段，作為開發商如果說真的要突圍，必須要把蛋糕做大，必須要把每個項目做好，經營好，讓它區域價值等各個方面都可以提升。否則的話，我們做的項目越多，死的越多。”

大未來投資有限公司董事總經理吳佳俊：

“我經常講我就是一個漢堡中間那一塊青菜，吃膩的時候我才有價值，不吃膩的時候，他認為漢堡可以吃飽，肉可以滿足他的能量。青菜是吃膩了才有價值。干了這么多年，我弄明白一件事情，顧問如果做成功了，大家認為都是他們有本事，做失敗了全是你顧問的責任。”

“我說現在一個成功的企業，一個成功的人需要四個條件，簡稱“四人幫”，第一個是要高人指點，第二是貴人提攜，第三是情人鼓勵，第四是小人相逼，這是從個人的層面。從企業的角度來說也是對的，為什么叫高人指點，我覺得一定是專業的人做專業的事，行行有專家，一定有我們不擅長的，我們一定要找最擅長的人來指點我們，來幫到我們，這是最重要的，這叫高人指點。”

綠地集團西南事業部商業板塊賈莉：

“我們從前面的經驗來說，我們覺得其實要做到突圍，可能更多的是去做一些小而全的。我們自己也在做我們的產品線，一個是我們的魔方式的產品，專門做這種針對社區的街區配套。另外一個產品線就是針對大社區做的小型集中商業，是3-5萬方的體量，滿足周圍三公里的人群消費。關于如何在商業地產過度開發的城市突圍，我們覺得未來的一個方向就是把社區商業，三公里的服務圈給做好。”

藍光商業集團副總經理陳峰：

“在前期商業發展很快的時期，很多企業通過模式復制進行了快速規模性擴張，但是以后我們還能不能找到我們具有快速規模性擴張的后十年，是大家都在探尋的課題。市場發展和競爭是必然的，無所謂過度不過度，任何時期都是危機并存，關鍵是如何應對和適應市場變化。成熟的市場需要完善的層次和豐富的體系，不可能一家獨大或只有幾種生態模式，每一種生存都要掌握自己的生存之道，而不是簡單的去復制別人的活法，別人的活法可能未必適合你。”

“藍光堅持市場導向，堅持民生商業，堅持通過主題化、差異化、系統化、專業化的運營實現項目和公司的運營目標，同時，我們也在分析和轉化自身的需求和優勢與互聯網結合，實現更好的平臺和模式。”

（搜鋪網 成都報道）