第二部分: 歐洲購物中心的數據 購物中心的面積 　　倫敦Healey& Baker研究服務機構的數據表明，在歐洲超過5000平米的購物中心共有6300萬平米的總出租面積（GLA）。購物中心的定義為總出租面積超過5000平米，除了漫步街、停車場和服務設施面積外，至少擁有10個零售商或準零售商。按照這樣計算，約2700萬平方米(約為42%)位于法國和英國。其他主要的西歐國家分別是：德國(12%)、西班牙(11%) 和Italy(8%)。總體上看，西歐國家擁有超過6100萬平方米的購物中心面積，占總數的96%強。在中東歐國家中，波蘭有80萬平方米，土耳其為60萬平方米，匈牙利為40萬平方米，這是最近5年的數量。 　　然而，中東歐的總量還只有250萬平米。 每千居民購物中心面積擁有量 　　全歐洲數字為95.6平方米。 西歐高于上述數字, 但是其中意大利為89平方米、比利時為62平方米、希臘為11平方米。瑞典以320平方米列在首位,靠前的有荷蘭242平方米、盧森堡234平方米、法國231平方米、英國229平方米。與之對應，美國則高達千人1800平方米，大約為瑞典的六倍。 　　所有中東歐國家均低于歐洲的平均水平；匈牙利以49平方米徘在最前面。 　　歐洲購物中心是過多還是過少？這是一個仁者見仁，智者見智的問題。每人個的一件物質判斷的個人。 如從每千人平均水平來比較不同國家的情況，就可以看出在西歐國家發展購物中心是完全合理的，尤其是西班牙、芬蘭、瑞士、葡萄牙、德國、意大利、和比利時，他們全都低于瑞典、荷蘭、法國或英國的水平。 　　至于中東歐國家,市場的發展清晰可期；目前還處于很不發達狀態，除了捷克、匈牙利和波蘭, 正在掀起新購物中心建設的熱潮。對于另外國家，土耳其和俄羅斯分別在短、中期內，也極有可能出現這種情況。 每周顧客數量 　　倫敦Healey& Baker 研究機構在1999年對超過5000平方米的購物中心進行過一項調查，總調查租賃面積（GLA ）近6400萬平方米。用這個數據來評估每周顧客人數，結果很有意思。 　　由RDS SA實施的這項評估的目的是測算在歐洲購物中心的顧客數量。每周光顧這些購物中心的歐洲人估計在3.3億人次，創造了每平米4500歐元的不凡銷售業績，每人次25歐元消費。這個數字令人影響深刻，因為它意味著43%的歐洲總人口。相當給人深刻印象,因為它表現超過43%的總歐洲的人口。 新購物中心 　　在2000年和2001年規劃的購物中心有將近680萬平方米，幾乎是現有的11%，比例分別為：中東歐27%，英國26%，北歐24%，南歐23%。 購物中心的市場占有率 　　1999年全歐零售總額為22670億歐元，購物中心銷售2870億歐元，約占其中的12.6%。 西歐國家購物中心銷售為2754億歐元，占市場零售總額16680億歐元的16.5%。與之相比，中東歐購物中心銷售為113億歐元，僅占整個市場零售額5590億歐元的1.9%。這些數據清楚地表明在中短期內的可以把握的市場機會。需要比較的是，美國購物中心的銷售的市場分額占據市場總零售的50%。 結論 　　購物中心在每個國家的發展狀況有所不同。然而，這種業態的發展依然強勁，盡管在歐洲各地。 第三部分: 調查問卷的結果 　　在1998年的首次調查中，包括西歐、匈牙利、和土耳其等18個國家。2000年的調查由24位行業專家在24個國家執行，包括16個西歐國家和8個中東歐國家。結果按照西歐和中東歐分類，并和1998年的結果進行比較。 當前經濟狀況的評估 81%的人認為西歐經濟運行較好，而1998年這一數字為61%。 較好: 13個國家 良好: 比利時 一般:德國和意大利 另一方面,認為中東歐經濟狀況發展一般的比例為63%： 較好: 波蘭 良好: 匈牙利和斯洛文尼亞 一般:5個國家 未來經濟狀況的預期 　　幾年以后，經濟形勢將更為改善，西歐國家之間將更為平衡。有年向前地, 進步在那經濟的情形應該是強壯的或平均的在西方歐洲的國家中, 除了德國的發展可能會稍微弱一些。而在1998年，不同國家的評估各不相同，不能對某些地區（南歐、北歐等）。 *強勁發展: 希臘、愛爾蘭、葡萄牙和瑞典； *平均水平: 7個國家； *緩慢發展: 丹麥、法國、意大利和瑞士； *停滯狀態: 德國； *衰退狀態:無。 　　對中東歐的經濟發展預期是平均或者偏弱水平，俄羅斯和斯洛文尼亞經濟則可能處于停滯狀態。 *強勁發展: 無； *平均水平: 匈牙利、波蘭、羅馬尼亞和土耳其； *緩慢發展：捷克和烏克蘭； *停滯狀態: 俄國和斯洛維尼亞 *衰退狀態: 無 失業趨勢 　　1998年調查得出的西歐失業率下降幅度將更大。三分之二的國家失業率將在更低水平。 *增加：無； *停滯: 法國、德國、希臘、挪威、葡萄牙和英國； *減少: 10個國家。 　　至于中東歐失業率水平，第一部分已經講過在一個疲軟的水平上，被調查者認為如果在未來沒有改善措施，將保持穩定。 *增加: 捷克； *停滯: 羅馬尼亞、俄羅斯、斯洛文尼亞和土耳其； *減少: 匈牙利、波蘭和烏克蘭。 25歲之下人口的失業趨勢 　　三分之二的被調查者認為在西歐這一年齡階層的失業率總體上將下降。 *增加: 無； *停滯: 法國、德國、希臘、挪威和葡萄牙； *減少: 11個國家。 　　更需要關注的是中東歐的年輕人失業情況，盡管有一半認為將減少。 *增加: 捷克和斯洛維尼亞 *停滯: 俄國和土耳其 *減少: 匈牙利、波蘭、羅馬尼亞和烏克蘭。 歐元的影響 與預期一致的是，大部份專家（75%）認為歐元對他們國家的經濟將起一種積極的推動。從西方歐洲是意見 Eurowould 有一種有利的沖擊。 *有利: 12個國家； *不利: 無； *無影響: 挪威、葡萄牙、瑞典和瑞士。 中東歐國家中除了土耳其認可正面影響外, 其他所有（88%）的國家認為歐元對他們的國家經濟不產生影響。 歐元對零售市場的影響 西歐國家對此分歧很大。 *有利：芬蘭、德國、愛爾蘭、 意大利、荷蘭、葡萄牙和瑞士； *不利: 比利時和葡萄牙； *無影響: 奧地利、丹麥、法國、希臘、挪威、西班牙、瑞典和英國。 參與本次調查的中東歐國家人士有75%認為歐元不會對零售業有影響；而波蘭和土耳其則認為是有利的。 歐元對購物中心行業的影響 在西歐有75%參與專家認為歐元對購物中心有積極作用,因為有助于促進國際比較和消除匯率風險。 *有利: 12個國家； *不利: 無； *無影響: 奧地利、挪威、葡萄牙和瑞典。 中東中土耳其預期有一個正面影響外，其他國家認為沒有影響。 當前的消費意愿取向 69%的西歐國家消費取向很好。 很好: 11個國家； 平均: 比利時、芬蘭、德國、希臘和意大利； 不好: 無。 形勢在中東歐較為不利。一半專家認為在他們的國家消費意愿取向不強。 很好: 波蘭 平均: 捷克、匈牙利和斯洛文尼亞； 不好: 羅馬尼亞、俄國、土耳其和烏克蘭。 2001年消費取向 對2001年西歐應有一點變化，三分之二的國家預測消費取向很強。 很好: 11個國家； 平均: 芬蘭、德國、愛爾蘭、意大利和英國； 不好: 無 中東歐應有明顯改善，在一半國家將達到平均水平。 很好: 匈牙利、波蘭和土耳其； 平均: 捷克、羅馬尼亞、俄國和斯洛文尼亞 不好: 烏克蘭 全球零售商的當前形勢 在西歐75%的國家中，全球零售商的銷售在上升。 進步: 12個國家； 穩定: 比利時、德國和希臘； 衰退: 意大利 在中東歐，50%國家認為處于停滯狀態。 進步: 匈牙利和波蘭； 穩定: 捷克、羅馬尼亞、斯洛文尼亞和土耳其； 衰退: 俄國和烏克蘭。 預測2001年全球性零售商的表現 在未來年份，全球零售商的銷售在9個國家將增長，在其余7個國家趨于穩定。 進步: 9個國家 穩定: 法國、德國、愛爾蘭、 意大利、荷蘭、瑞士和英國。 衰退: 無 在一半的中東歐國家,全球性零售商的銷售將繼續上升。 進步: 匈牙利、波蘭、羅馬尼亞和土耳其； 穩定: 捷克，俄國，斯洛文尼亞和烏克蘭 衰退: 無 　　就歐洲整體而言，全球性零售的銷售被認為好于1998年調查期間。另一方面，對于未來幾年，則認為可能比現在要稍現頹勢。 食品零售商2001年銷售 西歐食物零售將處于穩定（認同比例69%）。 進步: 奧地利、希臘、愛爾蘭和波蘭； 穩定: 11個國家； 衰退: 瑞士。 然而在中東歐則預期有可觀的上升（認同比例75%）。 進步: 6個國家 穩定: 斯洛維尼亞和烏克蘭 衰退: 無 非食品零售商2001銷售 在西歐幾乎所有(88%)的國家認同非食品的全球性零售商的業務向好。 進步: 14個國家 穩定: 德國和意大利 衰退: 無 　　顯然人們對此問題的回答非常樂觀。全球性零售商在最近幾個月的銷售情況較1999年的夏秋季更令人鼓舞。 而在中東歐,這個比例僅為50%。 進步: 捷克、匈牙利、波蘭和羅馬尼亞 穩定: 俄國、斯洛文尼亞和土耳其 衰退:烏克蘭 市區購物中心新建許可的預測 56%的專家認為幾年內獲準許可的難度將不會有改善。然而也有五個國家的受訪者相信將會更加容易。這些國家同時認為在郊區新建購物中心將最為困難。 難度見小: 奧地利、比利時、芬蘭、德國和英國； 難度不變: 9個國家； 更加困難: 丹麥。 非常困難: 西班牙 根本不可能: 無 75%的受訪者認同中東歐的情形將和現在相似。 難度減小: 無 難度不變: 6個國家 難度增加: 匈牙利 非常困難: 斯洛維尼亞 完全不可能: 無 市郊購物中心新建許可的預測 將來幾年在西歐，獲準在郊區新建將非常困難（比例為56%）。沒有國家認為將比現在容易。 難度減小：無 難度不變: 芬蘭、意大利、葡萄牙和荷蘭 更加困難: 希臘、瑞士和英國 非常困難: 9個國家 完全不可能: 一點也不 中東歐國家則沒有那嚴格，比西歐容易些。 難度減小: 羅馬尼亞和俄國 難度不變: 土耳其和烏克蘭 更加困難: 捷克，匈牙利和波蘭 非常困難: 斯洛文尼亞 完全不可能:無 　　需要著重指出的是，對于購物中心的迅猛發展，政府政策應有所調整，同時確保購物中心的類型和質量可以恰當地符合社會的需要，這也是發展商的責任。 　　不應低估小零售商的政治力量。購物中心和大型商店缺乏考慮的過快發展可能會激起主管當局的突然反應。 未來3年購物中心新建項目動向 　　 西歐國家在未來3年的購物中心建設的踴躍程度各不相同。九個國家建設情況處于中上水平，其他七個國家處于較弱水平。 踴躍: 芬蘭，希臘，葡萄牙和英國 一般: 比利時、意大利、荷蘭、西班牙和瑞士 平淡: 奧地利、丹麥、法國、德國、愛爾蘭、挪威和瑞典 不存在: 無 在中東歐，有6個國家的購物中心建設較為活躍，俄羅斯和烏克蘭仍將保持平淡，主要是由于社會安全問題尚未解決。 踴躍: 捷克，匈牙利，波蘭和土耳其 一般: 羅馬尼亞和斯洛維尼亞 平淡: 俄國和烏克蘭 不存在:無 未來3年購物中心的重新裝修情況 西歐超過一半國家的購物中心重新裝修處于正常水平，與去年相差無幾。然而,有五個國家的再裝修將比較頻繁。 頻繁: 奧地利、愛爾蘭、意大利、西班牙和瑞典 一般: 9個國家 偏少: 葡萄牙 不存在: 希臘 在中東歐幾乎所有的購物中心都是新建，因此購物中心的再裝修情況將會較少。 頻繁: 無 一般: 匈牙利和斯洛維尼亞 偏少: 捷克、羅馬尼亞、俄國和烏克蘭 不存在: 波蘭和土耳其