James Hall 和 Jonathan Russell寫道，烘豆和糖莢豌豆只是這個超市產品的一小部分而已。

那些認為Tesco只是一個在全世界出售以加侖計的牛奶、以公噸計算的馬鈴薯和大批廉價服裝的零售商的購物者應該重新考慮。

或許Tesco看上去像一家超市集團，但是當上周這家英國最大的零售企業宣稱它的房地產資本達280億英鎊的時候，它已經是歐洲最大的房地產商了。

去年Tesco房地產部門的收入為1.39億英鎊，這一數據據一些分析家預計，等同于擁有139家零售連鎖的Debenhams公司今年的利潤。

Tesco在首席執行官Sir Terry Leahy的領導下找到了從它的房地產金礦中獲利的各種捷徑。上周，公司的不動產從50億英鎊增長到70億英鎊，而在未來的5年中，它會賣掉這些不動產以獲得更多的流動資金進行投資并回報股東。

出售資產并不是Tesco在房地產市場上的唯一舉動。它有一個“管道”計劃，要建造2000幢房子，在過去的幾年中，已經完成了300多幢。盡管這一計劃的住房都是多用途的經濟適用住房，但也體現了Tesco在房地產中的參與。

英國房地產發展迅速，而Tesco則是最近一家投資房地產的零售商。零售商的房地產就像香格里拉酒店：一個有待開發和利用的領域。

零售商正通過一系列不同的方式利用資產賺錢。方案從售后回租到證券化到不動產投資信托等。

當前零售房地產為什么如此熱火？這些不同的方案是如何運作的？房地產新寵Tesco所采取的策略是否最明智？

商業地產發展迅猛。自2004年以來，零售、辦公和行業地產資本價值每年以20%的增長率遞增。其中零售房產銷售形勢最好，在過去10年中，價格已經增長了150%。

行業樂觀者認為，牛市是對資產的重估；而悲觀者則認為，投資過多，儲備過少，會引發泡沫經濟。

商業地產已經接近了頂峰，零售商們正考慮將其資本化。

地產投資者喜歡投資超市。他們相信，超市租金低，所以有很大的潛在價值：大多數零售商支付的租金稍高于15英鎊/平方英尺。

通過超市獲取地產的控制權，地產投資者認為他們可以提高租金，并相應提升資本價值。

 “‘憤世嫉俗者’認為，在超市部門存在卡特爾運作控制房租上漲。而幾年前當房租從固定費用轉向以用戶能否承擔為準時，在休閑部門也出現了類似的情況。”地產咨詢公司DTZ公司全球評估主管Paul Wolfenden說道。

有3種主要的方式獲取零售地產價值。從歷史觀點上說，售后回租是最常規的辦法，即零售商把店面賣給第三方后在回租。Debenhams和Boots公司都采用了這一方法。

作為這些交易的一部分，賣者仍然呆在那，每年只要付租金給新的業主即可。然后，評論家認為，售后回租正如賣掉家人的財產，雖然能獲得眼前利益，但卻缺乏在房地產市場長久發展的能力。而且，賣主還必須承受越來越高的房租。

證券化被認為是較明智的舉動。“商業抵押”是對此的最佳描述，在這種情況下，零售商們還有后路。去年，J Sainsbury拿127家超市做了這筆交易。

房地產信托投資（Reit）是一個新興的投資回報工具，既保留房地產，又獲得股息形式的利潤。Robert Tchenguiz 在Sainsbury公司占有5%的股份，本月私人股本投標失利后，他正鼓動公司一分為二：一個零售公司和一個信托投資公司。這種“Opco-Propco”結構使商業地產比當前具有更高的價值。

但是Reit也存在很多問題。法律規定上市地產其股東的股份不能超過10%，而且也不能為一人所獨有。在這種組織結構下，超市將失去對地產的控制權，租金也極有可能上漲。

在上述方案中，Tesco選擇了最為安全的途徑。未來5年將賣掉的價值70億英鎊的不動產會用于合資公司，且它將持有50%的股份。這意味著它仍然保留對地產的控制權（事實上，它成了自己的房東），同時，任何價值的增殖也會給它帶來利潤。

Tesco會保留至少70%的超市所有權，所以它不會買掉自己的資產。目前，它在公司中擁有84%的不動產。

在如何駕御當前高資產評估方面，Tesco的管理方面很是謹慎。“我們已經向市場大眾分析了這一投資組合的價值，同時也會把這一勢頭保持到未來。”Tesco金融策略部主管Andy Higginson說道。

Leahy說道他經常回顧公司資產負債表上的債務、資本和資產余額，并根據市場條件做出調整。

“我和Andy一直在考慮兼容。資金來源有起伏，所以我們可以將其兼容。”Leahy說道。Tesco的時間策略很有意思。是的，市場條件是有利的。正是這些有利的條件使得最近地產業私人股本對Sainsbury's和法國最大的超市Carrefour產生了濃厚的興趣。在這些商業競爭中者，Tesco具有先決優勢。

Higginson對此并不承認。“我們并沒有特別擔心競爭者。很重要的一點是，市場知道我們的地產價值。”他說道。

一些評論家認為Tesco應該賣掉更多的不動產。在強烈的市場需求下，保留對70%不動產的所有權無疑就是對股東的剝削。例如，Sainsbury's在公司中只擁有55%的所有權。

“70%只是我們的決斷，這其中并不存在經濟理論或數學奇跡。”Higginson說道。

分析學家也指出，Tesco的高資產評估也突顯了公司對自身整體實力的低估。Tesco擁有360億英鎊的市場資本，去掉280億英鎊的地產資本，公司的價值為80億英鎊。這相當于該公司9周的銷售額。對于一家在12個國家擁有3250家商店和上周剛公布其年利潤為26億英鎊的公司來說，評估價值低得離譜。

Tesco還是采取了謹慎的應對方式。許多零售商賣掉地產，又背負了太多的債務，結局并不好。6%是食品零售業的利潤頂峰：在行業不景氣的情況下，公司不能全靠這過低的利潤支撐。而不動產是一張不錯的保險單。

“Tesco的不動產增強了資產負債表的實力，并賦予了公司貸款的能力。這在不景氣的時候能提供金融安全，并確保公司的控制權。”來自Shore Capital公司的分析學者Clive Black說道。

Leahy同意這一觀點：與不動產零售商相比，租賃零售商更容易破產。

“一旦賣掉地產，零售商就失去了地產的價值。這是資本流失，雖然不會在短期內產生影響，但隨著經濟的循環，會阻礙公司發展。而擁有不動產的零售商會走得更遠。”他說道。

Tesco的不動產值相當于Sainsbury's, Wm Morrison 和Alliance Boots三家公司的總和，所以，它應當會走得更長遠。