雖然購物中心在美國一路凱歌，但美國零售環(huán)境的大變化迫使美國購物中心業(yè)重新審視自己的做法，并把目光投向東京或倫敦。
辛辛那提一家零售咨詢公司的總裁Stanley L. Eichelbaum說，雖然也許是美國人書寫了購物中心一書，但這本書已經(jīng)過期了。世界變化很快，每天都有許多新理念出現(xiàn)，因此，不能認為購物中心是永遠不變的專利產(chǎn)品。
美國的一些新趨勢在國外早已有之。舉例來說，美國開發(fā)商最近崇尚將塔吉特或沃爾瑪作為主力店。而在國外，家樂福、特易購及其他大賣場早已是摩爾主力店，特別是倫敦和香港。
澳大利亞悉尼的房地產(chǎn)信托投資公司W(wǎng)estfield集團負責美國業(yè)務的副主席Richard E. Green說，在澳大利亞，折扣店、超市、時裝店、劇院和娛樂都在一起，而這正是美國的發(fā)展方向。他們在美國已經(jīng)有七、八個這樣的綜合項目竣工或在建。
這也意味著與其他購物中心面臨同樣的問題：顧客能否將購物車推到摩爾里面？他們怎么從一個樓層走到另一個樓層？如果他們買了冰淇淋之類的易腐食品，又想去時裝店看看，那怎么辦？
幸運的是，美國人可以向國際同行學習經(jīng)驗。澳大利亞的摩爾提供暫時存放食品雜貨服務，還提供購物車專用電梯，現(xiàn)在美國的一些塔吉特商店也這么做。Green說：“在澳大利亞，食品雜貨店位于購物中心底層，停車場在屋頂，可以把購物車一直從下面推到上面，不會丟失任何東西。”
巴爾的摩一家國際設(shè)計公司的副總裁Ahsin Rasheed說，在中國的沃爾瑪商店將購物車電梯作為一個商品營銷的好地方，他們把商品堆放在電梯中間，顧客在推車到下一樓時，可以把糖果、電池、計算器等商品放到車里面。而現(xiàn)在，美國人也在采取這一做法。
事實上，雖然許多零售商及開發(fā)商還在擔心綜合購物中心的物流問題，但是，這類物業(yè)在亞歐卻早已成為生活的一部分。西雅圖的一家建筑公司的負責人Stan Laegreid說，從這些地方學習經(jīng)驗，對于在地皮寶貴的美國城市發(fā)展購物中心及其它項目非常重要。
他說：“如果不將百貨店作為主力店，那用什么？我們使用停車場、娛樂區(qū)。但如果將娛樂區(qū)作為主力店，它只能是晚上的主力店，那在白天做什么？這些都是我們要處理的問題：人們?nèi)ベ徫镏行木烤篂榈氖裁矗俊?
巴爾的摩的全球建筑商RTKL公司在Multiplaze Pacific的設(shè)計中就擯棄了傳統(tǒng)的美國模式――形狀笨拙的摩爾，以百貨店為主力店。 Multiplaze Pacific在巴拿馬的巴拿馬城，于2004年12月開張營業(yè)。這個地區(qū)性摩爾有三層，110萬平方英尺，雖然它的占地面積足以容納一個傳統(tǒng)的摩爾設(shè)計，但RTKL沒有這么做，也沒有將百貨店作為主力店。
RTKL負責北美業(yè)務的副總裁Jeffrey J. Gunning說：“我們在每個角落都安排了一個公共空間和一個2-3萬平方英尺的用戶空間，而在美國購物中心里面，這些地方應該是歸布魯明代爾或諾茲羅姆的。”
這種將中型店與餐館及公共空間結(jié)合起來營造不同主力店的做法也許有助于美國開發(fā)商解決百貨店日漸式微的問題。Gunning說，這改變了人們對主力店的傳統(tǒng)觀念。Multiplaza Pacific獲得巨大成功，已經(jīng)在考慮擴建了。
在東京這樣的擁擠的城市里，大型物業(yè)往往是商住兩用，而在美國，隨著摩爾房地產(chǎn)信托投資公司及其他開發(fā)商日益接受多用途物業(yè)，這一趨勢也有所發(fā)展。休斯頓開發(fā)商Hines公司的物業(yè)經(jīng)理Scott P. Murray說，事實證明，在這方面向海外學習是很有裨益的。Hines公司曾在休斯頓和達拉斯開發(fā)過一些包括辦公室、零售及賓館的多用途物業(yè)。他們在西班牙巴塞羅那開發(fā)的面積為420萬平方英尺的多用途綜合物業(yè)――Diagonal Mar于2001年開業(yè)，包括住宅和零售。該物業(yè)有1,445個住宅單元。Murray說：“有一個內(nèi)在的顧客群，這真的很棒。”新住戶在Diagonal Marm的家居店和五金店可獲特別折扣。由于這些顧客住得離摩爾這么近，他們可以在那里逗留更長時間。Murray說：“我們將整個三樓用作休閑活動，遠遠超過了傳統(tǒng)的美國購物中心用于休閑的空間。”
美國開發(fā)商也許還會采用國外對食品飲料的服務方式。Green說：“澳大利亞從美國學到了美食街的做法，但是他們的美食街現(xiàn)在比我們的做得更好。有白桌布、盤子和銀器，而不是紙餐具。這看起來更華美。”
悉尼的Westfield Bondi Junction的重建工作耗資5.4億美元，于去年完成，這座110萬平方英尺的物業(yè)提供從牡蠣吧、De Costi新鮮水產(chǎn)到Norton St Grocer及Laurent Patisserie等食品零售商的各種店鋪，而且都能看見悉尼港。Westfield美國業(yè)務總裁Kenneth P. Wong說：“它有玻璃幕墻和外陽臺。你什么時候在摩爾看到過一個從外面就可以看得見的美食餐廳？”
加拿大一家零售咨詢公司的主席Ian F. Thomas將這一做法描述為“食品的全面展現(xiàn)”――有機綠色食品雜貨商、超市、壽司吧、咖啡館和更多都在同一個屋檐下。他說：“在北美，人們告訴我們說美食街的分店應該不低于6個，不多于12個。但是如果你去到菲律賓、日本或亞洲其他地方，你會看到他們的美食街有24、25個分店。”
Laegreid說，Callison建筑公司采用這一辦法將中東的摩爾變成了社交中心。他說：“在美國傳統(tǒng)購物中心里，食品飲料區(qū)一般為10％。而在國外的購物中心里，它們往往占到25％。”
Gunning說，總的說來，海外的零售業(yè)態(tài)似乎更善于迎合消費者的日常需要。例如，英國的購物者能在Boots之類的連鎖內(nèi)買處方藥，也能從馬獅百貨買上一整份的美食帶回家。
美國購物中心模式的成功是不容爭議的。許多咨詢公司都曾幫助他們的客戶學習美國的成功經(jīng)驗并避免美國的錯誤：走不通的走廊，停車空間不夠，電梯位置不好，摩爾布局混亂等等。
Mills公司的Madrid Xanadú就仍然采用了美國模式。Mills公司的發(fā)言人David Douglass說，這個140萬平方英尺的摩爾于2003年開業(yè)，提供許多西班牙購物中心缺少的美國式便利，包括寬敞的停車場（8000個位置）和一個方便駛?cè)氲沫h(huán)形路。
Thomas說，這類大型摩爾也有，像倫敦的Bluewater、德國的Centro Oberhausen和智利的Plaza Vespucio都有極強的美國創(chuàng)意。
但是，Gunning說，海外對傳統(tǒng)美國摩爾的需求有限，這有幾個方面的原因，如許多國家沒有百貨店傳統(tǒng)、缺少土地、規(guī)劃限制、更強調(diào)市內(nèi)開發(fā)而非郊區(qū)開發(fā)等等。
此外，加州一家全球建筑商Jerde Partnership的高級副總裁Tim Magill說，許多國家沒有購物中心業(yè)，因此不如美國那樣界限分明――有些開發(fā)商專門做零售物業(yè)，另外一些則做寫字樓或住宅物業(yè)。
一些適合美國新潮流（百貨店的衰落、有機食品的興起、對生活休閑及市內(nèi)多用途物業(yè)的需求的上升等）的設(shè)計開發(fā)方案也適時出臺。
Green說：“如果這種情況以前就發(fā)生，我們不會看到美國的零售業(yè)區(qū)分這么明顯，如折扣店不能進入摩爾，而只能在街對面開店等等。這種區(qū)分簡直毫無意義。”
Eichelbaum說：“我們坐在那里說‘我們知道自己在做什么。’但不到美國購物中心陷入困境，我們是不會嘗試在其他地方行之有效的做法。”
這也許是因為大多數(shù)美國零售商及開發(fā)商多專注于國內(nèi)，很少到國外發(fā)展，雖然有Westfield、Hines等一些國際企業(yè)從海外學得寶貴經(jīng)驗。不過，現(xiàn)在已經(jīng)有Mills、Simon Property Group等一些美國知名地產(chǎn)企業(yè)在努力尋求國際機會。
Douglass說：“我們在Madrid Xanadú上的成功無疑為我們開啟了通向其他國際市場的大門。最近，我們獲權(quán)在羅馬市中心開發(fā)Mercati Generali地塊，我們還正就在米蘭、巴倫西亞、巴塞羅那及格拉斯哥的開發(fā)事宜談判。”
這些公司從海外獲得的經(jīng)驗也許能為美國帶來新的做法。Development Design Group的 Rasheed從事亞洲及中東項目已有18年，他說：“發(fā)生的事情將很令人感興趣，這是我們多年來沒有看見過的。”
熙熙攘攘的雙向大街的前景令國際主義者興奮。Green說：“我們在英國開發(fā)的一個項目汲取了美國、澳大利亞和新西蘭的概念。基本上，我們作為一個世界正日益緊密地結(jié)合起來，多種類型的物業(yè)都在同一個開發(fā)項目下進行。”
(作者：JOEL GROOVER, 聯(lián)商網(wǎng)編譯)
