學會計算商業(yè)地產租金收益率

　　假定投資者購買一物業(yè)并將物業(yè)出租從而收取租金以獲取利益，我們用投資回報率來表示獲取利益的大小。用公式可表示為：

　　R = P / T0

　　R為租金收益率

　　P為全年租金收入(如租金是按月收取的，應折算成年底的終值)

　　T0為物業(yè)的年初市價

　　很明顯，P/T0比率越高，說明該項物業(yè)投資收益越高。投資物業(yè)只是一個具有資金的投資者為了獲取投資回報的一種方式，投資者也可以通過投資國債、股 票或存銀行的方式獲取利益回報。我們可以選擇國債作為投資物業(yè)的比照物，以 此來衡量物業(yè)的投資價值。國債的交易利率可以看作是一種市場化的利率，并且由于國債投資的風險較低，所以投資房產的收益率至少應大于國債收益率，否則投資房產就將失去了其吸引力。

　　如果我們假設一年后物業(yè)市價為T1，一年后的物業(yè)投資總收益應大于等金額的國債利息S，這樣可以寫為：P+T1-T0>S，令 I=S/T0，即國債利率， T=(T1-T0)/T0，即為物業(yè)當年的升值率，則有 R>I-T。式中：R為租金收益率;I為國債收益率;T為物業(yè)升值率。

　　當租金收益率為9%，物業(yè)升值率為2%，國債利率為4%時，R>I-T，此時 物業(yè)對資金有吸引力;而租金收益率為8%，物業(yè)升值率為1%，國債利率為10% 時，物業(yè)對資金不具有吸引力。

　　所以如果你是一位房地產市場的投資者，在投資不動產之前，首先必須要明白自己獲得投資回報的可能性，而這其實就是由租金的高低、利率的走向、物業(yè)的升值前景這三大因素所決定的，這三者有著一種彼此不可割舍的聯(lián)動關系。