一、如何通過綜合體的規劃來提升綜合價值?

　　實操關鍵點一：將購物中心部分控制最小規模

　　一個10萬平方米的購物中心，按照中檔裝修來預計，大約6000元/平方米，整個項目的硬件投入將達到6個億。雖然說購物中心規模大，未來競爭力越強，但對于一些剛介入購物中心的開發商而言，無疑將背上沉重的包袱。

　　將購物中心部分規模控制在最小，7—8萬平方米，單層面積控制在12000平方米(其中主力店會占用5000平方米，中庭1000平方米，再規劃6000平方米的店中店來維持整體購物中心的租金平衡)，地上4—5層，加上負一層商業面積20000平方米，完全能夠滿足一站式消費，打造項目的核心競爭力，同時將其他的商業面積轉化成可套現的街區和塔樓。

　　實操關鍵點二：增加塔樓的容量和豐富度

　　1、增加塔樓容量，提升利潤空間

　　省會城市的販物中心綜合體的塔樓部分溢價空間較高，在一般的區域型商業中心里，都能夠突破1萬元/平方米，因此在省會城市區域型購物中心綜合體中，盡可能的向政府要指標，往上發展塔樓的容量有利于項目回籠資金。如果是在地級市，在塔樓溢價空間不高的情況下，還是需要盡量增加地塊的面積，通過大量的街區來實現資金回籠。

　　2、增加塔樓豐富度，提升單價含金量

　　購物中心綜合體的效益來源于其功能的復合，打破塔樓只做住宅的單一格局，通過規劃豐富的商業、商務及居住等各種功能綜合互補，建立相互依存的價值關系，從而形成商務辦公、酒店、居住、商業的復合空間，不但提升了項目價值，同時提升了區域價值。

　　實操關鍵點三：控制星級酒店的規模

　　購物中心綜合體上要不要建酒店，也是發展商需要取舍的問題，建星級酒店，對購物中心整體檔次和核心競爭力必然是有利的推動，但是一個20000平方米中型規模的星級酒店，預計投資成本要達到1.5億左右。如果不建酒店，整個購物中心綜合體的檔次會略有降低，但是可以為發展商回籠1個多億的資金。

　　對于有長遠考慮的開發商，可以建星級酒庖，但盡量控制酒店的規模，大約15000平方米即可。但對于首次進入綜合體開發的開發商，建議將酒店的規模做到最小，品牌降低，甚至在政策允許的情冴下，盡量不建酒店。

　　二、如何尋求資金平衡

　　(一)資金平衡要點：

　　主要是通過銷售街區、購物中心本體和塔樓部分來達到資金平衡。

　　說明：三四線城市購物中心的選址通常是在城市核心區或新開發區，若項目在城市核心區，通常是通過舊城改造獲得，必然會遭遇改造成本高，地塊面積小等現實問題。

　　如是項目位于新開發區，則商鋪的單價含金量低。因此地級市購物中心綜合體，通常需要通過購物中心本體銷售來達到資金平衡，但這正是購物中心開發癥結所在。

　　(二)實操關鍵點：

　　找到購物中心的銷售區域和相應的業態，以及挖掘塔樓價值最大化。

　　實操關鍵點一：找到購物中心適合銷售的區域和業態

　　雖然購物中心賣后死火的很多，但還是有一些購物中心銷售后，仍然經營很好，

　　如正佳廣場、佛山東方廣場以及福州寶龍城市廣場等，說明購物中心并非一賣就死，透過現象看本質，并不是購物中心不能銷售，而在于銷售特定的區域和特定業態。

　　購物中心適合銷售的區域：

　　1)銷售購物中心的街區部分;2)銷售購物中心的地下部分;3)購物中心本體銷售

　　1)銷售購物中心的街區部分

　　當地塊足夠大的時候，如項目占地面積達到3萬平方米以上，項目完全可以規劃成“購物中心+街區”的布局模式，通過銷售街區來進行資金的回籠，但必須保證購物中心和街區有獨立的展示面，確保未來街區部分沒有經營成功，也不會影響到購物中心。加上購物中心部分的產權完整，未來打包上市或被基金完整收購成為了可能。

　　該模式雖然保證了購物中心與街區的相對獨立，但同樣要提高購物中心與街區的互動性，確保街區未來的運營，如長沙湘天廣場和福州的泰禾城市廣場，在購物中心與街區的業態和建筑規劃互動方面就塑造了很多亮點，從而提升街區的生命力。

　　2、銷售購物中心的地下部分

　　如果項目的占地不是很大，經常碰到的地塊只有2萬平方米左右，覆蓋率最多做到60%，剛好只能夠規劃一個購物中心，而不能規劃街區的時候怎么辦?那建議只賣負一層，通過塑造負一層的銷售含金量。同樣能夠確保地上購物中心部分的完整性。

　　如廣州正佳廣場，在保證地上購物中心完整持有的情況下，只銷售地下的夾層，但是通過強勢塑造，并憑借著大量的自有物業優勢，帶動了夾層商業的價值提升，2003年，將3萬平方米的夾層，銷售出了10個億的天價，并保證了銷售區域的獨立性，在經營上不會對地上購物中心部分產生不良影響。

　　3、購物中心本體也可以銷售，但必須是大眾化定位，如潮流前線、女人世界、兒童世界和電腦數碼等主題業態

　　第一大特征，淘寶式購物

　　只要在大業態分區不發生混亂即可，不需要像百貨和購物中心店中店一樣需要很明確的細部區域劃分，如在潮流前線里，這里你看到包了，隔壁是賣衣服的，一會走兩步又看見賣首飾的，混雜經營，強調的是淘寶的樂趣，也提升了消費者隨機購買的欲望。

　　第二大特征，大眾化消費

　　潮流前線等主題業態經營的是消費金字塔最底端的普羅大眾的生意，價格便宜人氣旺盛，經營壓力小。如福州寶龍城市廣場，在一個距離核心商圈4公里的區域型販物中心里，就是通過規劃主題區，將潮流前線和兒童世界部分進行銷售，目前經營狀況良好，人氣鼎盛，成為了福州目前最旺的購物商場之一。

　　第三大特征，小鋪位格局

　　便于銷售的商鋪與招商經營的商鋪嚴格對應，而且經營的是最大眾化的生意，原則上不會發生后遺癥。

　　但如果發展商要定位成中高端的購物中心，則建議不要通過銷售購物中心本體來進行銷售。因為銷售了基本上就不用開業了，中高端的品牌是不可能去與多個小業主進行合同談判的。

　　實操關鍵點二：挖掘地級市購物中心綜合體塔樓的價值最大化

　　很多地市級開發商往往因為自身缺乏寫字樓、星級酒店、酒店式公寓、商務公寓的操作經驗，又缺少真正能夠駕馭地級市寫字樓、星級酒店、公寓的團隊，而選擇了傳統的“購物中心+住宅”的簡單組合，產品單一化，根本無法發揮購物中心綜合體之間的互補共榮的集約效應，更不能實現項目的價值最大化。

　　而實際上，只要能夠抓住地級市星級酒店、寫字樓、公寓特征，就完全能夠駕馭這具有中國特色的地級市購物中心綜合體，發揮出地級市購物中心綜合體的綜合價值。

　　1、地級市星級酒店的特征：“掛五星”

　　星級酒店代表著一個城市的形象和經濟發展水平，目前全國的地級市星級酒店已經發展相對成熟.

　　多數地級甚至縣級市、縣城都已經出現了四星級、五星級酒店，源于地級市政店對酒店業的支持，已有大量連鎖酒店進入到了地級市，也有大量的酒店管理公司開始進入到地級市為開發商自營酒店提供專業的服務.

　　宜昌、洛陽、濰坊等地級市星級酒店的良好經營為其他地級市開發星級酒店提供了良好的示范效應。

　　但“掛五星”應該是既能吻合政府形象需求又能夠為開發商節約投資成本的最佳模式。

　　2、地級市寫字樓的特征：“高形象、中檔次、低成本”

　　湖北宜昌已經出現了專業寫字樓，江西贛州已經有了多棟寫字樓，專業寫字樓的出現成為了該城市經濟發展水平的名片和辦公趨勢.

　　地級市寫字樓的特征總結起來就是“高形象、中檔次、低成本”：

　　“高形象”指的是寫字樓的造型和外立面，擁有大面積玻璃幕墻，或大理石、玻璃幕墻相結合的時尚造型;

　　“中檔次”體現的是地級市寫字樓提供功能配套并不需要像發達城市那樣全面的服務，比如一般不提供中央空調，而采取分體空調，由各公司自己安裝;

　　“低成本”主要是指地級市寫字樓的商戶還不能夠承受高額的租金，因為入駐的基本上都是中小企業，比如廣告公司、培訓機構等，入駐企業的性質要求著寫字樓的租金和物業管理盡量不走高。

　　3、地級市公寓的特征：“多元化組合，適度適量精準開發

　　地級市公寓已經進入了產品細分階段，如湖南的邵陽、河南的洛陽、安徽的阜陽等地級市都出現了單身公寓，江西贛州還出現了酒店式公寓。

　　其中單身公寓最為常見，隨著當地的經濟發展，越來越多的本地企業、公司崛起，大量白領選擇了在本地工作、安家，單身公寓的需求量呈現上漲趨勢，其單個項目開發規模通常能夠達到30000平方米;

　　而商務公寓、酒店式公寓往往伴隨著星級酒店及寫字樓的出現而出現，作為星級酒店及寫字樓的功能補充，為高頻率出差人士提供短期居住場所及辦公的場所，通常體量控制在10000平方米以內為宜。

　　小結：

　　適度適量超前開發星級酒店、寫字樓、公寓，不僅使各物業自身的價值得到了體現，而且能夠讓產品實現多元化，精品化，通過集約效應，將消費實力最為強勁的城市精英聚集在一起，并將其消費的時間盡量保留在了購物中心城市綜合體內，實現了項目的價值最大化。
　　（商業地產學院）