數據顯示，截至2015年，中國商業地產開發總量將達到5.64億平方米，購物中心將突破1萬家。中國零售商業形態從傳統百貨業升級到購物中心，僅用了10年時間，制造出了5億平米的新產品，這些數字足以代表著整個商業地產浪潮的深度和廣度。

　　這其中，一、二線城市購物中心的狂飆突進就是其核心表現。數據顯示，當前一、二線城市購物中心數量占據了全國市場的83.5%，一、二線城市已經白熱化，已經或者將要出現飽和甚至過剩。

　　上個十年的商業發展最明顯的特征就是標準化和快速度。標準化的好處是快速、低成本，能用一種產業系統快速提升中國人的生活方式。但標準化的壞處是，生活方式從新舊的一成不變調整成了新的一成不變。當人們很快對新設施審美疲勞后，特別在互聯網的重大替代下，一、二線城市的經營者們突然發現原有的模式走到了窮途末路。

　　每到這個時候，殘酷的市場數據倒逼高層經營者對原有生意模式進行反省。在新世界沒有建立起來，舊世界即將土崩瓦解之際，就是密集的產品創新試驗期。可以說，中國現階段的一批城市，正在經歷這樣的產品變革期。

　　于是，我們可以這樣來定義中國商業地產的下一個十年：進入到精細化和創新變革期的十年，迎來內容為王和特色為王的時代。這就是K11、芳草地、大悅城、APM等眾多標桿案例成為創新的風向標的原因。

　　一、什么樣的商業應該進行調整?

　　1、 從商業地理角度分析，人口始終缺乏有效支撐的商業。

　　商業地理學意義上提到的消費人口支撐絕對是所有實體商業的經營的根本。缺乏人流支撐的商業，要想做旺，相比成熟地段的商業需付出超出10倍的努力，同時還需要超精彩的產品和大量的營銷宣傳作為鋪墊。

　　商業地理意義上的人群輻射半徑鐵律無論在哪個城市都會被印證。這里所說的人群就是項目周邊的常駐人口和城市人流潮涌的核心節點附近人口。

　　總結一下，如若借用現代技術重新審視當前項目所面對的商業地理環境，仍然覺得人氣不足，潛在消費動力因素不能驅動商業項目的經營，從原則上來看，這些不符合區域經濟地理的商業建筑形態都需要調整。

　　2、 商場規劃理念陳舊，沒有合理空間的商業項目

　　總體來看，這種人流發動機主要體現在兩個層面上：

　　1、特色主力店。

　　2、特色環境空間。

　　按照這樣的邏輯來考慮，那種無法進一步設置人流發動機的商業，本質上存在致命的缺陷。

　　當前最流行的成功商業項目里，一個商場里特色主力店往往是：

　　(1)電影院;(2)潮流零售大牌;(3)兒童娛樂館;(4)溜冰場;(5)文化藝術中心;(6)人氣餐飲;(7)時尚運動健身店等。這些主力店幾乎都是公認的人流發動機。

　　還有一類項目，本身就是由次主力店構成的，整個商場內都沒有獨特的、體量占比較大的項目，但又能做得非常精彩，它可能是個公園，更可能是個劇場，如上海K11和北京芳草地等，這時候就需要靠空間主題的創意。

　　因此從上述兩方面的邏輯來看，有幾個硬件條件的缺損將導致項目需要大幅改造甚至炸掉重建：

　　(1)傳統百貨式的柜臺空間。新興商業要想具備生命力，必須具有體驗空間。因此當那種傳統百貨商場式的層高，已經無法滿足體驗空間的設計。為展示空間或者特色主力店而配置的挑高中庭，就是需要突破原有結構進行再造。

　　(2)人流動線的致命錯誤。沒有環形人流動線的商場，往往會出現大量的盡端廊道。人流沒法引入，將導致窩藏在廊道盡端的店鋪人流很少到達，從而門課羅雀。這也是商業設計中的致命的大忌。

　　(3)柱網過密，層高過低，導致商家展示形象面太差。商場最重要的功能是陳列和展示，而密集的柱網和過低的層高，都是展示形象的殺手因素。

　　3、 配套設施嚴重不足的商業

　　(1)停車位匱乏或者使用不便。在影響商業項目的諸多因素中，停車位絕對屬于最重要的一個。停車位的充沛程度以及方便程度，決定了一個項目的客戶吸引力。

　　(2)餐飲配套設施不齊備。餐飲是當前購物中心里最重要的人流發動機。很難想象，現在沒有餐飲店的購物中心將會有多大的人流。但有很多百貨商場式的項目，前期建筑未設置煙道、排污池、隔油池等餐飲產品加工所需的。

　　上述三點，都是傳統商場進化成現代購物中心最難突破的要點。這些在產品基因里存在的致命的缺陷，都是最戳痛物業所有者心窩的困擾。

　　二、如何進行商業改造?7大手法化腐朽為神奇

　　1、產品再定位。每個商業體的脫胎換骨的過程，最重要的是認知和把脈市場趨勢。日常生活中，我們最怕的就是對市場趨勢的漠視和錯判，對微觀市場特征的模糊認知。產品定位的本質是：我的客戶是誰?我有什么與眾不同?客戶為什么會來買單?

　　2、優化業態。商業建筑絕對是形式服務于功能的產物。但好的形式往往能夠優化內容上的經營。優化調整業態，是建立在大量的預招商和財務數據分析工作基礎上的。業態優化的決策必須以財務數據模型為依據，以強有力的備選業態及品牌庫作為支撐。

　　3、立面翻新再造。建筑外表皮是一個商業項目最重要的標識。好的立面用元素和構圖訴說著一個項目的內在氣質和主題特色。符合現代審美和個性化的立面，是商業精神內在展示的重要元素，給傳統商業以新的面具。用廣告、色彩、燈光、材質、構圖等手法設計的立面，就是其內在商業氣質的最佳表達方式。

　　4、室內空間主題重構。如果說建筑立面的再造代表了新興商業的精神氣質，那么室內空間主題的重構就代表了新型商業靈與肉。電影院式空間也好，劇場式空間也好，公園式空間也罷，無論哪種類型的空間主題，決定了這個項目的獨一無二性。未來好的商場經營者本質就是一個大片的導演，你想說什么故事，就在這個數萬方的空間里造夢。他可能會拍文藝片，可能會拍專題片，可能會拍科幻片，可能會拍時尚片，可能會拍動畫片，把商場打造成夢工廠的思想意識革命，是決定成敗的關鍵。

　　5、優化功能設施。從大到一個商場內部的管線設施、聲光電設施、舞臺效果布局，到小到一個商場的休憩花臺、功能座椅，衛生間形象，都是。如果說管線如同血管動脈，聲光電如同美容品，那么這些細小的細節空間則代表了每一寸肌膚上的細胞。

　　6、提升軟件服務。線上數據支持絕對是未來商業服務亮點。實體商業面對線上電商最現實的態度應該是合作。越快的合作、越緊密的合作，一定是商業經營升級轉型策略的要點。

　　7、跨界經營。商業與藝術、文化、健康等方面的聯姻是當前最常用的經營手法。

　　上述7大點，基本構成了商業再造的幾個重要工作方面。對于一些項目，實在沒有辦法調整的商業，又沒有勇氣和經濟能力炸掉重來，不如直接改變性質吧，做成創意辦公樓也未嘗不是一個合適的選擇。

　　商業項目的改造本身是創新試錯的過程，中國商業地產正在進入一個密集的創新試錯期。在沒有穩定的財務數據出來前，沒有哪個項目敢說一定成功了。
　　（來源：商業地產學院）