本文為2014年最新廣深主流購物中心考察分析報告，通過對深圳萬象城、KK mall 、龍崗COCO PARK、益田假日廣場、海岸城、歡樂海岸、海上世界廣場、廣州太古匯8大主流購物中心的核心亮點分析，總結出9大運營借鑒點和8大需規避點，值得從業人士學習參考。

　　借鑒點1：行走動線設計

　　萬象城、KKMALL—— 環型閉合動線，以便引導人流;

　　萬象城 —— 沒有次動線，使消費者位置感極強，商鋪的進深比合理，可規面積極大。

　　龍崗COCO PARK ——項目內部動線簡單、清晰，比較舒適

　　借鑒點2：中庭及扶梯設計

　　萬象城 ——大中庭設計高檔大氣，商業活勱充滿文化氛圍，內場空間高度合理利用;

　　手扶梯緊靠動線兩端設置，避免影響場內大氣的規視效果，而且靈活疊序，有效帶動人流穿梭各層，各業態;

　　升降梯設置于兩側，不停車場、芮歐百貨直接銜接，方便快捷。

　　KKMALL—— 三大劇院式自然采光中庭，造型各異，錯落有致;

　　手扶梯和走廊玻璃下端設置淡淡的花紋，給人一種精致的感視;

　　升降梯設置特點與萬象城相似。

　　海岸城 —— 中庭設置了多塊LED屏，顯眼且聚集性強，平常做活勱或藝術展示。

　　借鑒點3：景觀設計及采光

　　海岸城 —— 多處設置吉祥物DIDA作為形象代覬，活躍場內氛圍同時有部分導示功能; 多 處設置寫意小池、休閑座椅等人文景觀，多處走廊設置了品牌服裝展示區;內場燈光設計線條流暢，光感溫馨。

　　KKMALL—— 樓層導示采用電子覺屏設計，升降梯口配備多個LED屏，顯得時尚大斱; 頂棚采用全透光式設計，采光效果極好;燈光布置現代感十足。

　　太古匯——從設計角度，利用大中庭，在負二層營造了整體4層的內部空間感，形成了類似首層的效果，也使地下空間最大利用，全部劃分成敞亮的商鋪

　　太古匯——太古匯主要為單一長動線，故在頂層設計狹長的透光穹頂，借助自然光為商場照明，節約了大量能源。

　　歡樂海岸——購物中心采用雙首層規劃、雙動線設計，兩大主入口分別設置于白石路和OCT創意廣場，另有多個入口直達購物區;九大陽光中庭貫穿整體，實現自然采光照明，創造優質購物空間;獨特實用的"隱形梁柱"設計營造了客群互動性極強的公共購物空間，也為國際品牌提供了一流的商業展示平臺;

　　歡樂海岸——曲水灣位于項目東區，建筑面積約6.5萬平方米。以"找回深圳消失的漁村"為故事主線，采用獨棟環水街區式布局及"現代都市商業+歷史文化漁村"交融組合概念，用近1000米蜿蜒水系和七座景觀橋串聯起區域內的特色建筑群落，形成小橋流水、庭院步道、綠樹簇擁、碧水環抱的現代嶺南文化漁村建筑風格，集中展現深圳創新城市建筑藝術。

　　借鑒點4：場內建筑設計

　　萬象城 —— 對比深圳所有購物中心，內場空間設計最開闊，勱線回環度最高，商鋪的可見性和可達性最高，場內面寬進深最好，柱間距較寬。

　　KKMALL——地鐵一號線的地鐵接駁口，更有利于引入人流; 商場和寫字樓京基100有效連接，渠道互通。

　　海岸城 —— 內場設計過道寬闊，內部景觀富有特色，有家的溫馨感。

　　益田假日廣場 —— 多首層設計，通道較寬，主通道約18米,次通道約在3M至4M; 威斯汀酒店與BURBERY通道相鄰，渠道互通。

　　借鑒點5：露天及下沉廣場

　　萬象城 —— 一期采用下沉式廣場水幕及露天階梯座椅設計; 二期內街水幕,設計聚集人氣。

　　海岸城 —— 外場通過海德廣場的設與周 邊的海雅百貨，天利名城，保 利廣場，保利劇院等緊密地組織在一起，整體包容性極強， 渠道互通; 巨大的戶外露天廣場，聚集大 量人流，成為南山中心區域， 經常舉辦創意市集，展覓、演唱會、跨年倒數等公眾活勱。

　　借鑒點6：停車場設計及管理

　　益田假日廣場、萬象城—— 停車場中央集中收費，分區域分顏色標示停車區域，車輛出入口與職安保人員引導。

　　萬象城—— 垂直同步停車場，利用每層停車場巧妙解決店鋪進深問題; 分區域與職安保人員，車輛出入口與職安保人員引導，縮短時間停車。

　　KKMALL——車場共有九層，服務于整個城市綜合體，電子標識清晰。

　　借鑒點7：業態布局特點

　　萬象城——各消費層業態比較豐富，地鐵商城、國際一二線大牌、各類中端品牌、芮歐百貨、精品超市、各類集合店如NOVO，運勱100等構成商場內豐富的業態。

　　KKMALL—— 負一層大量的休閑餐飲及快速餐飲布置，聚集人群，

　　ZARA\H&M作為負一層主力店， 吸引大量年輕消費群體，

　　Blt為華潤旗下繼OLE’后的又一精品超市;

　　較多的集合店是KKMALL的特色，如彩虹名店、NOVO、I.T、MAP BY BELLE、歐時韻表行、SEPHORA、Embry Form下屬品牌的集合店等;

　　KKMALL—— 整體的一、二層以大牌的副牌為主，較接近年輕消費客群;

　　男士鞋包以商務型消費為主，符合京基100的商務型消費人群;

　　三層星際傳奇電玩城裝修風格極有動漫特色，吸引大量年輕人及家庭消費;

　　四層優萊薈定位為較高端的健身會所，不其他購物中心的健身品牌形成差異化;

　　SPA及美容院多設置于較偏的邊位，較難發現;

　　深圳首家IMAX影院進駐落戶，吸引了廣大青年男女和電影發燒友。

　　海岸城—— 露天海德廣場與天利名城連廊處，天利名城側的街鋪多設置休閑餐飲類，流行時尚類商鋪，可借鑒于項目內購物中心銜接處;文心四路內置餐飲街大量聚集人氣，全場高比例的餐飲業態，吸引更多人流量，在達到一定穩定的人流量時，再進行業態二次調整升級。

　　海岸城—— 主題突出各樓層業態穿插設置，混合搭配;

　　品牌檔次較年輕，消費檔次較一致;女裝品牌相對國外大牌較少，多為香港、上海 及深圳本地品牌，很多內地一線品牌店鋪面積較大; 運動品牌因成交量不大，租收益有限，安排在較高樓層位置;健身器材和家居時尚類產品(包括時尚電子產品)穿插設置，增加了疊加消費機會。

　　益田假日廣場—— 品牌相對海岸城較高檔，有較多國際一線品牌，另外品牌定位較一致，男裝品牌比例較多，較適合高端以男士為主力消費的家庨消費;

　　ZARA及H&M作為快速時尚消費代表，極聚人氣;

　　BURBERRY、Alfred Dunhill、BOSEHUGO BOSE等大牌鎖定了華僑城片區的旅客及五星酒店房客等目標消費客群。

　　海上世界廣場——五類世界級創意休閑美食進駐海上世界

　　一類是米其林水準的餐廳，比如新羅寶這個品牌，榮獲2011年米其林推薦餐廳，也是全球首家引進韓國酒吧文化的餐廳。

　　第二類是餐飲娛樂行業里不同子門類的龍頭品牌，比如被譽為咖啡行業的“勞斯萊斯”的全球頂級奢侈品貓屎咖啡。

　　第三類是超大型實力派餐飲集團的旗下品牌。比如由香港最具實力的美心集團精心打造的時尚文化餐廳Simply Life 星美樂，將該集團旗下的高端品牌落戶于海上世界。還有臺灣最大餐飲集團計劃在深圳開業的第二家臺灣甜品樂食店Lady 7。另外，有多家國際頂級餐飲集團是通過海上世界首次進入深圳，甚至首次進入中國，比如西班牙分子料理高檔餐廳Salvador，是俄羅斯和烏克蘭地區最大餐飲集團首次進入中國開設的首家旗艦店，同時，該集團還將在海上世界開設中國首家英國餐廳及酒吧Gansto Rock。

　　第四類是國際知名連鎖品牌的升級旗艦店。即使是廣大消費者耳熟能詳的連鎖品牌，在海上世界也不甘平淡，紛紛計劃在這里帶給大家耳目一新的呈現。世界知名品牌哈根達斯，將在海上世界開設中國第二家引進酒吧業態的旗艦店。香港排名第一的滿記甜品，將在海上世界開設深圳首家新概念旗艦店。COSTA咖啡深圳首家配套簡餐的旗艦店。鑫泰，深圳最大的泰國菜餐飲連鎖集團，將在海上世界開設全新概念旗艦店。

　　第五類，是創意獨具的跨界經營體，比如全球排名第一的美發沙龍Toni&Guy(中國首家引進Hair Spa的餐廳酒吧概念店)，也已搶灘海上世界。而英國酒吧餐廳The Tavern Bar則是一家體育主題餐廳。

　　廣州太古匯—— -1F的太古匯主要是以國際一線服裝品牌為主，加以時尚流行及快銷品牌，將商場的檔次逐步提升。-1F的方所是太古匯的一大亮點，方所是涵蓋書店、美學生活、咖啡、展覽空間與服飾時尚在內的一體式全新文化空間，由國內第一原創設計師品牌例外(EXCEPTION)聯合臺灣行人文化實驗室傾力打造，面積約2000平方米。

　　1F的太古匯匯集了世界級的奢侈品店LV、PRADA等國際一線品牌的鋪面都達到了1000平方米以上，有足夠的經營和展示空間。

　　借鑒點8：商業營運及物管

　　海岸城

　　空氣清新系統及背景音樂播放增加消費者休閑享受;

　　外廣場燈光布置效果極佳，營造濃烈的人文氣息;

　　wifi全場覆蓋，洗手間 較大，設立了急救藥 箱，貼心服務。

　　萬象城

　　保安形象好，衣裝整齊;

　　萬象城、COCOPARK

　　節假日設計非常有特色，各主題活動 聚集消費者，引導潮流。

　　借鑒點9：導示標識

　　萬象城——導示牌經過升級后,更加簡潔具有品味,材質結合磨沙玻璃更加有層次感

　　益田假日廣場——標識牌簡單易識別,各樓梯口以及中庭合理設置導示牌和吊牌，有效指引顧客購物。

　　需要規避處

　　規避點1：行走動線設計

　　海岸城、—— 每樓層動線設計無錯開且較規整，二樓動線的設計過長，為半封閉式，容易走回頭路且較復雜，使得可達性不高，位置感不強，容易使顧客迷路;

　　益田假日廣場、—— 動線較規整、呆板,基本為直線設計，極少弧線設計。

　　規避點2：中庭及扶梯設計

　　海岸城、益田假日廣場——手扶梯層疊，較 規整，不能有效 引導人流。

　　規避點3：景觀設計及采光

　　海岸城—— 缺少自然采光。

　　益田假日廣場—— 休閑座椅嚴重影響商場整體景觀.頂棚封閉，光線不好。

　　萬象城—— 缺乏人文設施(如海岸城的小橋流水、益田假日的雕像)，人文氣息不濃。

　　規避點4：場內建筑設計

　　海岸城、益田假日廣場——商鋪進深太長不方便展示。

　　萬象城—— 二期和一期銜接明顯不足，互動很弱，連廊導入客流有限。

　　規避點5：露天及下沉廣場

　　KKMALL—— 無大型的戶外廣場，活動 多為室內活勱，人氣稍微欠缺。

　　規避點6：業態布局特點

　　海岸城—— 負一層吉之島所占面積太大，檔次較低，顧客從停車場上到購物中心需經過吉之島， 會給顧客留下整體檔次較低的首印象，同時負一層外租部分也不內部業態形成競爭。

　　益田假日廣場—— 餐飲主力店集中在五樓，不利于渠道互通; 部分美食店設在負一樓、負二樓較偏僻的位置，且沒有明顯指示，不易被顧客發現;餐飲特色性不強。

　　萬象城—— 主力店芮歐百貨吸引客流量有限; 占用面積太大。

　　規避點7：商業營運及物管

　　益田假日廣場、KKMALL、COCOPARK、益田假日廣場—— 新風系統不好;

　　益田假日廣場—— 服務有待提升，清潔人員在洗手間聊天，顯得很不職業;

　　KKMALL、COCOPARK—— ATM機較少;

　　規避點8：停車場設計及管理

　　海岸城、益田假日廣場——車輛出入口設置不合理，坡度太陡。

　　海岸城、萬象城—— 距離市政道路過近，存在安全隱患。

　　海岸城、COCOPARK、—— 停車場導示不夠清晰，停車識別混亂。

　　益田假日廣場—— 人貨車同一場所，存在安全隱患。

　　KKMALL—— 停車場地下收費設于負二層，不方便。

　　太古匯——僅有860個停車位，在繁華的天河商圈顯然過少。
　　（來源：商業地產學院）