聯商網消息：自2011年以來，上海各類購物中心開發量逐年猛增，2014年大中型項目開業量首次超過30個，之后歷年新增項目數量持續增長，并蟬聯城市開業項目數量及面積桂冠。

跨年項目及延期項目猛增

據聯商網數據中心統計，2017年上海3萬平方米以上大中型商業項目試營業及開業項目44個321萬平方米GFA商業建筑面積，其中包括4個存量資產改造更名項目（一百商業中心原第一百貨及東方商廈、長風大悅城原長風景畔、新薈城原中油易買得、星寶原STARMALL)），凈增量為40個凈增290萬平方米，其中包括今年局部試營業待明年正式開業的跨年項目猛增至14個，以及去年局部試營業今年正式營業項目8個。

2017當年試營業且當年年內正式營業或直接開業的項目僅22個較2016年大幅減少并創下近三年來新低，加上去年試營業今年正式營業項目則合計今年開業項目為30個233萬平方米,而延期開業項目的逐年增多都顯示項目面臨的招商難度正逐年提升。

循序漸進的開業率

局部試營業待來年正式營業項目的開業率基本都在20%至35%之間（第一百貨商業中心相對出租率較高，AB樓至年底近乎滿租，C樓將于18年春季開幕，長風大悅城以了不起的地下城開局保持了大悅城風格調性），此外，多個直接宣布開業項目的開業率也僅五至七成。

跨年項目、試營業項目、存量資產的收購改造更名案例的增多導致年度統計變得異常復雜。

就開業項目所屬集團來看，既不乏新加坡凱德、香港瑞安、百聯、萬達、華潤、綠地、寶龍、中信泰富、旭輝、開元、保利地產等涉足上海商業已久的老江湖，更出現了眾多首度落子上海的高手及新手如香港太古、新加坡豐樹怡豐城、紅星愛琴海、保利商業、中信資本、福建陽光城、廣東合景泰富、新薈城、浙江佳源，而龍湖天街、大悅城和日月光則是在滬梅開兩度。

新項目主戰場外延

就開業項目所在城區及商圈來看，2017年滬上人口最多且存在大量商業空白區的浦東新區以10個新項目井噴登頂滬上新項目最多的區，去年的冠軍閔行區由于是全市人口第二大區今年以8個新項目摘得亞軍，人口第三大區商業稀缺的寶山區則以4個項目補課獲得季軍。總體來看，近七成新項目均位于內環至外環周圍的人口導入區。而遠郊多數項目的周邊人口密度仍較市區偏低，故遠郊項目往往由于招商進度而延期至明后年。

核心商圈存量改造升級時代已至

商圈方面，市中心成熟商圈已進入存量資產時代，南京東路、五角場、徐家匯、淮海中路等成熟商圈進入存量資產改造大年，徹底改造后的恒隆廣場、五角場萬達及更名的第一百貨商業中心今年先后開幕，新項目僅增加中山公園來福士及南京西路興業太古匯兩大重磅外資項目。

資產優化改造范式，商業價值再挖掘

據睿意德商業地產研究中心及中商數據統計2017年上海共有127.72萬平方米商業經歷改造，項目主要位于內環及中環內。其中核心商圈所處的內環地區改造面積占比57%，改造力度及范圍空前，存量與增量在開展新的博弈，在商業項目長期的動態發展過程中，調整和變化一直伴隨左右，這波改造熱也預示著商業存量項目的密集改造高潮的到來。

在建及規劃新項目層出不窮 內環外存量時代遠未到來

新興商圈方面，萬象城聯袂紅星愛琴海兩大巨型項目迅速激發了吳中路商圈的興起，徐匯濱江商圈龍華中路站繼正大樂城之后今年涌入徐匯綠地繽紛城及保利時光里且看三個中型項目如何攜手支撐起培育期的新商圈，顧村龍湖北城天街和顓橋萬達廣場由于周邊居民密集無同體量競爭對手且緊鄰軌交站而被看好，楊浦東方漁人碼頭與陸個嘴東側的中信泰富尚悅灣則相繼奏起了黃浦江濱江新商業的序曲。

整購與輕資產輸出頻發

由于項目井噴競爭加劇而利好更有準備更有資源更有效率的公司，整體收購及輕資產輸出案例大幅增加。大宗交易方面，上海今年先后成交了瑞威資本聯手鄭州新田收購營業中的浦江鎮華僑城OMALL，信城不動產攜印力集團攜收購停業的三林城市商業廣場，光大安石大融城收購在建的長寧臨空黃金商貿中心，凱德收購國正中心，更有虹口大上海紫金城、惠南等十來個購物中心項目待價而沽，其中也不乏核心商圈項目。輕資產方面，萬達廣場今年先后簽約攜手嘉定新城中信泰富又一城與奉浦富力廣場，大悅城等多個大鱷也在滬嘗試推廣輕資產輸出管理……。

展望2018新項目

原計劃今年開業但延期至明年開業項目25個，導致計劃在2018年及2019年初開業及試營業大中型項目猛增至69個（更多有個項目由于工期等原因已直接宣告延期至2019甚至2020年），疊加今年局部試營業明年正式開業項目14個，總數將達到83個（與今年年初情形類似），但由于市場容量及需求增長有限及激烈的品牌爭奪戰預計2018年最終能順利開幕——當年試營業及當年正式營業項目將繼續維持在40個左右（今年合計36個），而局部試營業跨年正式營業項目乃至延期至下一年度的項目預計將進一步增多。

大型區域型項目主導人氣

今年新開業/試營業15個8萬平方米以上大型購物中心（含2個存量項目），就人氣來看，人口導入區的大型區域型購物中心由于業態豐富輻射力大，故表現相對優于中小型購物中心。3至8萬平方米的中型項目今年則開業/試營業29個（含2個存量項目）。

小型項目花樣百出

3萬平方米以下小型商業項目增量則大致與去年持平超過40個且形式豐富多樣，且其中難得出現了凱德、瑞安、大華等多個大集團的作品，其中較受矚目項目如下，懷舊街區：茂名北路豐盛里、衡山路永平里，全地下商業：瑞安創智天地大學路下一站、五角場太平洋森活，娛樂夜生活主題地下項目：FOUND158坊原大同坊，精致型軌交上蓋：漢中路樞紐凱德星貿中心、中建廣場樂薈天地，存量資產改造項目：馥邦中環廣場、樂坊生活廣場浦東羽山店、百聯RISO商城路、九亭麥尚城2期，復合海鮮超市餐廳與兒童樂園的周浦寶燕商城，鄰里型購物中心：家樂福成山路鄰里中心、張江萬科2049@翡翠公園、萬科集顓橋、青浦光明西郊樂繽紛、松江D5·PARK五龍商業廣場、唐人御橋里、浦東大華錦繡國際、融創盧灣濱江精彩天地1期，以及吳涇火星一號為代表的多個萬街集團項目。

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