衡量一個購物中心的成功標準是什么？不同的人，不同的企業(yè)，不同的時間階段，會有不同的標準，但歸根結(jié)底，還是有一個最終的統(tǒng)一標準。這個標準就是租金。對于投資商來講，較高的租金，就意味著較高的租金收益率，也就意味著較高的投資回報率。

這幾年，在萬達的示范和帶領(lǐng)下，商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，全國各地的Mall如雨后春筍般的拔地而起。因地區(qū)不同，地段不同，品牌不同，招商水平和管理水平不同，同而租金差距距大。就從全國兩家最知名的萬達商業(yè)廣場和中糧大悅城的租金比較，就能看出商業(yè)租金的巨大差別。

據(jù)2018年3月12日大悅城發(fā)布2017年全年業(yè)績公告顯示，投資性物業(yè)方面，大悅城租金收入達23.36億元，同比增長11%。其中，四家大悅城投資物業(yè)的租金收入實現(xiàn)雙位數(shù)增長，特別是成都大悅城租金收入同比增長25%。作為中糧集團開山之作”西單大悅城的租金收入依舊位居全國之首，2017年全年實現(xiàn)租金收入6.47億元，平均每平米的月租金高達1131元，同比增長1.5%，經(jīng)歷了一年多的大規(guī)模品牌汰換，西單大悅城2017年的出租率高達97%。北京朝陽大悅城也表現(xiàn)不俗，2017年依舊保持了項目自身話題熱度不斷，全年實現(xiàn)5.85億元的租金收入，平均每平方米的月租金達461元，同比增長11.9%，出租率達92%。天津南開大悅城實現(xiàn)租金收入3.71億元，平均每平方米的月租金為357元，出租率達97%；上海靜安大悅城實現(xiàn)租金收入2.16億元，平均每平米月租金為335元，出租率達94%；沈陽大悅城實現(xiàn)租金收入2.09億元，平均每平米月租全161元，出租率達95%；煙臺大悅城實現(xiàn)租金收入1.11億元，平均每平米月租金126元，出租率達98%；成都大悅城實現(xiàn)租金收入1.41億元，平均每平米月租金126元。出租率達93%。

而據(jù)萬達2017年年會上王健林的發(fā)言數(shù)據(jù)，萬達廣場現(xiàn)有數(shù)量235家，總面積3151萬平方米，年租金收入255.2億元。同比增長30.3%。如果平均下來，萬達廣場每平米的租金是810元/年、67.5元/月。由于萬達廣場的數(shù)量眾多，萬達沒有具體透露每一家購物中心的租金情況，因而也不能單個做租金比較。

從以上兩家的數(shù)據(jù)來看，大悅城的平均租金遠遠高于萬達廣場，即使是煙臺這個三線城市的大悅城平均每平米的月租也達到了126元。那么，是不是說明大悅城的經(jīng)營管理水平比萬達高呢？他們兩者之間的差距在哪兒呢？

首先我們看看萬達和大悅城選址的區(qū)別。萬達在最初的幾年，它的選址也必須是核心商圈。但隨后幾年，它的選址就逐步在城市邊緣的新商圈，或自己打造一個新商圈。而大悅城的每一個選址都必須是城市的核心商圈或主流商圈。因而，大悅城的租金水準比萬達高，也就不足為奇了。即使是同在北京，兩個大悅城在不同商圈的租金水準也是相差巨大的。西單大悅城平均每平米月租金1131元，是朝北大悅城平均每平米月租461元的2.45倍，這并不能說明西單大悅城比朝北大悅城經(jīng)營管理好很多，而是商圈位置差距很多。因此，“第一是位置，第二是位置，第三還是位置”這個商業(yè)的鐵律，在租金方面就表現(xiàn)得充分無遺了。這也從另外一個方面說明，商業(yè)地產(chǎn)的投資者，決不能隨便拿一塊地，蓋一個樓，就可以做一個購物中心。而必須在前期的選址上要做一個充分的論證，對后期的租金收益也要有一個準確的測算。否則，樓建的再好，后面的招商招不進，租金租不高，投資也就不能有好的收益了。

萬達和大悅城相比，不僅在商圈選址上不同，在發(fā)展的區(qū)域和城市上也有巨大差別。大悅城主要選擇在一線和二線城市開店，而萬達廣場絕大部分分布在二線、三線甚至四線城市。二三四線城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、消費水平，就決定了租金不可能和北京上海等一些城市相比。從大悅城的數(shù)據(jù)可以看出，在北京、上海等一線城市的租金和其他城市的租金相比，也是相差距大。例如，在北京，即使租金遠低于西單大悅城的朝北大悅城，每平米平均月租金是沈陽的2.86倍，是成都的3.65倍，是煙臺的3.80倍。由此可見，在不同城市做商業(yè)地產(chǎn)的投資，他的租金收益率相差巨大。

在2017年的年會上，王健林宣布，萬達未來要在全國建一千家萬達廣場，并下沉到眾多的縣城開店。由于萬達拿地的地價本身也不高，但建安成本、配套成本、資金成本，無論是在一二線城市，還是在小縣城，應(yīng)該都相差不大。所以，可以預(yù)測，沉到三四線城市甚至縣城的萬達廣場的租金不可能很高。從投資收益率來看，未來三四線和縣城的萬達廣場投資收益率也不可能很高。

從大悅城和萬達廣場的租金比較來看，選擇城市和選擇商圈，是購物中心成功選址的第一步，也是保障高租金的第一步，更是防范投資風(fēng)險的第一步。這一步走對了，后面步步平地；這一步走錯了，后面步步深坑。那些投資商業(yè)地產(chǎn)的投資商和購買商鋪的投資者，從我對萬達和大悅城租金比較中，是不是進一步看出了選址的價值呢？

附：張璋，北京同世飛天公司董事長，中國商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)資深專家，北大、清華、哈工大、中山大學(xué)資深培訓(xùn)講師、兼職客座教授。在商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域歷煉26年，具有豐富的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)代理論和實戰(zhàn)經(jīng)驗，熟稔中國現(xiàn)代商業(yè)的定位、規(guī)劃、設(shè)計、招商、營銷、運營、管理、投資、資本運營等各個環(huán)節(jié)，思路超前并敢于不斷創(chuàng)新。先后榮獲TOP100金牌管理咨詢師、中國商業(yè)地產(chǎn)十大操盤手、中國商業(yè)地產(chǎn)十大新銳人物、中國商業(yè)30年十大策劃人物、中國商業(yè)地產(chǎn)杰出人物獎等稱號。