眼下，備受關注的中糧“地產系”，進入到關鍵期。

8月下旬，在大悅城地產中期業績會上，盡管業績不甚理想，董事長周政仍向媒體說“與中糧地產重組有望年內完成”。

周政還直言，關于整合已做好軟著陸的準備。看來，對于此次整合及做大做強，其作為掌舵人抱有很大希望。

9月13日，中糧地產收到監管層下發的重組預案反饋意見書。覓窩君發現，這里一共涉及33個重要問題，要求30個工作日內答復。

無疑，這為此次重組蒙上了一層陰影。

重組未了，大悅城業績下滑

比如，在重組過渡期內，預案說大悅城盈歸屬于原股東明毅的盈虧均由中糧地產承擔，這個憑什么？

上半年，大悅城地產實現營業收入約40.267億元，同比下降16.4%，其中投資物業及相關物業管理服務租金收入17.15億元，占總收入的42.6％，同比下降0.92％；物業開發收入及土地開發收入18.26億元，占總收入約45.4％，同比下降27.1％。

所以，監管層要求中糧地產必須解釋清楚此種安排的原因及合理性，是否有利于保護上司公司中糧地產及其中小投資者。

賬上這么有錢，為啥增發新股？

截至2018年5月底，中糧地產貨幣資金83.7億元，可供出售金融資產7142.8萬元，去年實現經營活動產生的凈現金流17.18億元。

既然賬上有這么多錢，對于中糧置地廣場和杭州大悅城購物中心等標的資產建設，監管層逼問：為啥要專門詢價增發新股配套募資24.2億元，來干這件事兒?

監管層特意強調，必須補充杭州大悅城購物中心項目的備案、環評批復及相關報批進度等，是否存在重大不確定性。

截至重組預案披露日，大悅城地產及子公司尚有部分房產未經批準建設、超出規劃建設等原因未拿到完整權證，預計辦理權證尚有一定難度，中糧集團愿為該瑕疵的損失賠償兜底。

監管層問：最新進度如何？如果沒有取得權證，會否被責令拆除以及影響上市公司等敏感問題？

涉12億未結擔保，解除了嗎？

截至5月底，大悅城地產尚未結清擔保逾12億元，還涉及3起未決訴訟，境內子公司因未經審查擅自施工、未按規定招投標、未取得施工許可證擅自開工及未按規定辦理工程竣工備案等被多次行政處罰。

監管層繼續問：最近進度如何?如何規范運營及措施？

據悉，大悅城地產旗下6家開發商為暫定資質，其中成都卓遠地產、浙江和瑞潤天城置業的地產開發資質已到期，但這6家仍在開發包括擬建和在建。三亞虹霞地產、成都卓遠地產、三亞悅晟超越資質開發，擬建成都舊城項目暫未取得建設規劃許可證。

覓窩君發現，以成都卓遠地產為例，旗下主要項目就是總投資25.8億元的成都大悅城，占地102畝，建筑面積40萬平方米。

圖：成都大悅城，來源：成都樓宇經濟促進會

還是那句話，上述資質后續辦理的最新進度等，有必要讓廣大中小投資人都知曉，了解其潛在風險。

收購價147億元，你咋得出來的？

當然，最關鍵的也是最敏感的還是重組資產估值以及溢價。此前，諸多媒體曾質疑中糧地產此次收購估值偏高，被指是左手倒右手的資本游戲，不利于保護中小投資者。

對此，上述估值偏高和定價合理性的質疑，自然逃不過監管層的法眼。

最后，覓窩君還是說一下銷售業績吧。據克而瑞統計，今年前8個月，中糧集團地產銷售328.9億元，排名全國房企百強銷售榜第51位，而去年全年實現銷售386億元，排名第49位。與自身比，有一定增長，且幅度不小，但與同行比，跑得有點慢。

（來源：覓窩 作者：地產密探）