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撰文/高天

去年年底，聯商網零售研究中心曾統計的2023年全國擬開商業項目數據就預示著，今年的新商業供應市場將有所“退熱”。

從剛剛結束的一季度，也印證了這點。 

據聯商網零售研究中心統計，2023年一季度（1-3月）全國新開業的商業項目數量32個(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬方)，同比下跌50%。新增商業建筑面積254.05萬方，平均單體建筑面積7.93萬方。

其他如近1萬方的上海百聯ZX創趣場、杭州港龍悠樂城B1層及B區1層部分、1.5萬方的安康天一城市廣場·河神街、改造后重開的上海九華凱旋坊等項目未在此次統計中。

同比下跌50%

統計的近五年（2019年至2023年）一季度開業的商業項目情況上看，2021年和2022年一季度同步錄得上漲，而其余均同比下滑。且2020年和2023年同比下滑幅度均超過了50 %。

一個有趣的現象，在去年年底疫情全面放開后，今年實際上是真正意義的“后疫情時代”，但從近五年的變化上看，同比增長的反而是有疫情的2021和2022，今年一季度卻大幅度下跌。

具體來看，2021年同比暴漲的原因是因2020年疫情首年，尤其是上半年影響巨大；2022年仍然錄得同比上漲，主要還是得益于1月份的“高數量兌現”，進入三四月份后，以上海為代表的新一輪疫情也影響了開業進度。而今年重新回落，甚至幾近與2020年同期持平，或預示著行業在經歷“三年疫情”后，需要重新調整的時間。

西北支棱進TOP3

從區域的分布情況上看，華東14個、華南5個、西北4個、華北和西南各3個、華中2個、東北1個。

沒有懸念，還是華東領跑。其中，上海有兩個新開，如果計算上去年年底開業的MOHO上海（1月正式舉行了開業儀式），就有3個；浙江和江蘇一如既往的穩定輸出，分別開出了3個和2個；江西4個、安徽2個、山東1個，而福建沒有項目新開。

華南新開商業數量不多，5個中有2個是試營業項目，其中華彩·海口灣廣場將于5月1日正式開業。

TOP3中，不再是華東、華南、西南“三強”的格局，西北憑借兩大“開業大戶”萬達廣場和新城吾悅廣場的貢獻，以4個開業量位列第三。

存量改造“流行”，小體量為主

城市更新主旋律下，加上存量時代商業競爭擴大，一些經營了多年的商場，或因物業老舊、或因業態滯后需要重新改造升級。

與此同時，還有一些商場因經營不善需要新的血液，交由更專業和有經驗的運營方重新改造運營。基于上述兩種情況，存量改造后重開的商業也越來越多。

從一季度的情況上看，32個新開商業項目中，存量改造物業有6個，占比近19%。傳統商業體量并不大，因此一季度的體量分布也主要以2-5萬方的社區型商業為主。

具體來看，規模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）數量最多，占比約34%；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）比31%； 5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）占比約25%；15萬方以上（含15萬方）占比約10%。

重點項目解析

雖然新開商業的數量不多，但也不乏一些有意思的項目。比如胖東來商貿集團的首個高端商場許昌天使城、北京SKP旗下新產品線的首秀北京DT51、王府井集團首家落地運營的免稅項目萬寧王府井國際免稅港、中駿商管創新奧萊首個落地項目北京西長安中駿世界城。

許昌天使城

1月10日，胖東來旗下高端商場天使城正式開業。項目位于許昌市東城區建安大道與八龍路交匯處，總建筑面積7萬平方米，地下兩層，地上五層，總投資3.5億元，擁有約800個停車位。項目匯集超市業態、饕餮美食、時尚購物、兒童業態、休閑娛樂等多元業態于一體，提供全客層不同維度新消費場景，為許昌注入新的商業活力，豐富城市商業功能。

為了匹配城市消費進階需求，提升區域品牌能級，天使城引進了120余家人氣流量品牌，呈現出差異化和多元化特點。自有業態方面，天使城匯集了胖東來旗下經典業態：胖東來生活超市、電器城、電影院、醫藥超市、煙酒批零中心、天使寶貝禮品中心、序言書店等。

值得一提的是，許昌天使城延續了胖東來的精致服務。無障礙衛生間特別設計了觸控式開關門、多方位扶手等人性化設施，讓特殊的群體在相同的環境下，感受到被呵護的感覺。在女生衛生間內，還配備有化妝區，化妝臺上配置高顏值化妝鏡、免洗手消毒凝膠、亮發定型啫喱水、護手霜、梳子、棉簽等等，甚至還貼心地準備了束發帶。

戴森烘干一體的水龍頭更是讓天使城的衛生間達到了國內頂級購物中心的水準。洗手、干手，在洗手池內一步到位。干手器自動切換出水和干手，無需碰觸，僅需14秒吹干，從而減少用戶在洗手間停留的時間，輕松應對高峰時間。

當然，與一次性擦手紙相比，戴森烘干一體的水龍頭更加綠色環保，可減少碳排放高達79%，節省成本高達94％，創造更好的洗手空間和外部環境。堪稱五星級的豪華母嬰室，其空間、環境、服務、體驗堪稱極致，包含了休息室、打理間、哺乳間等多個私密空間，里面設施高端且完備，也準備了微波爐、消毒柜等電器，并配備專門人員以備隨時提供幫助。

北京DT51

北京DT51是由北京SKP投資70%，華聯股份投資30%所成立的北京華聯美好生活百貨有限公司承租并運營，項目所屬的北四環與北六環之間的廣大區域，人口聚集度很高，但亞奧商圈周邊的商業比較貧瘠，在新的城市布局中，中高端商業必不可少。這個時候，DT51選址開業，顯示出決策者的商業決策智慧和社會擔當。

DT51總共8層，覆蓋地下1層、地上7層，精選國內外知名的200余家品牌入駐。從1層看，品牌組合以化妝品和偏向輕奢的部分品牌組合為主。顯示年輕和中高檔消費價值定位。2至4層按照女性年齡個性及時尚度劃分，包括親子及母嬰服務，5層綜合了男性用品、家電家居等，6層和7層是中高端餐飲，中式和日式為主。從品類細分結構可以看出，服裝類比重較大，具有百貨店獲利依賴路徑的基本特征。

DT51是帶有明顯的百貨+SC組合特征，餐飲成為主要集客點。

萬寧王府井國際免稅港

1月18日，位于海南省萬寧市的王府井國際免稅港開啟試營業。王府井國際免稅港是王府井集團旗下首家落地運營的免稅項目，是集團有稅+免稅雙輪主營業務驅動的新起點。

項目由意大利知名設計團隊傾力打造，設計結合了國際濱海城市的文旅特色，以一種簡潔純粹的形式來打造經典建筑，在景觀和室內部分延續建筑元素和律動元素，并融入萬寧年輕律動的消費特點，將該項目打造成萬寧城市新亮點、新地標。

項目總建筑面積10.25萬㎡，計劃分三期開業。目前，一期項目已引進香化、黃金配飾、數碼家電、家居、酒水、兒童、保健品、食品咖啡及體育用品等9大品類，將近400個品牌，其中海南首進品牌20余家。

北京西長安中駿世界城

3月17日，中駿商管創新奧萊首個落地項目北京西長安中駿世界城開業。作為城市TOD創新商業綜合體，憑借100%招商率和99%開業率，北京西長安中駿世界城開業當天即創造出客流超20萬人次、銷售近2000萬、累計注冊會員人數超20萬的首秀成績。

北京西長安中駿世界城在堅持中駿商管「購物中心經營百貨化」的理念基礎之上，圍繞“人、貨、場”商業運營的核心，打破傳統的商業模式，以「24H京西新奧萊」為項目特色，提出“線上&線下 24小時不打烊”的雙線融合模式。

項目引入超220家國內外知名品牌，其中區域首進品牌超120家、一線重點品牌超50家、網紅及創新品牌超30家。為精準把握市場潮流消費趨勢，項目規劃了超15%新趨勢內容，滿足“輕生活派”個性化消費需求。在主力店招商上，項目重點打造首店矩陣，引進萬達影城(京西首個杜比全景聲巨幕影廳、京西首個CL全景特效廳)、卡通尼(北京首進沉浸式非洲主題兒童樂園)、永輝超市(北京首家“倉店合一”店)、GoodLand·YINER(華北首店)、芳竹園(北京首店)等。

附：2023年一季度全國新開商業項目統計表