與2010年15座萬達廣場和7家五星級酒店開業的記錄相比，萬達今年的擴張速度絲毫沒有放緩跡象。在銀根收緊的情況下，如此大規模的擴張所需資金從何而來？萬達“瘋狂”擴張背后的資本運作，因此格外引人注目。

　　快速擴張

　　6月18日，上海江橋萬達廣場開業，成為繼五角場萬達廣場和周浦萬達廣場之后，萬達在上海開發的第三個大型城市綜合體。

　　這一天，王健林出現在了開業典禮上。王健林身邊的工作人員稱，王健林此次特為江橋項目而來，參加完開業活動，就要立刻飛往下一個地方。王健林的匆匆行程，恰能折射出近年來萬達驚人的擴張速度和日益龐大的商業地產規模。

　　截至2010年底，萬達已經在全國45個城市投資建設了59個萬達廣場，其中已開業33個萬達廣場，正在運營14家五星級或超五星級酒店。

　　與此同時，萬達的投資觸角不斷延伸，從傳統的零售業地產進入旅游度假地產，而規模也在不斷升級。

　　資料顯示，由萬達主導的多個旅游度假項目，投資規模均達到百億之巨。其中，長白山項目投資規模為200億元，大連金石國際旅游度假區項目投資規模為500億元，西雙版納國際旅游度假區項目投資規模達到150億元。

　　在文化產業方面，萬達也表現得格外進取。“未來三年，萬達影院將新增80至100塊IMAX屏幕，一塊屏幕的價格就在2000萬元。”石雪清介紹，并稱萬達正在籌備影視公司，目標是打造“全產業鏈”。

　　半年發10只信托

　　然而，在今年銀根收緊的情況下，萬達靠什么保證充足的現金以維持這般擴張步伐？

　　石雪清透露，“前兩天，董事長在一個座談會上講到，為了讓企業可持續發展，萬達無論何時都有300億元的現金在賬面。”

　　王健林當面也向媒體表示了“萬達的現金流能力很強”。他舉例，萬達去年銷售面積和銷售額大約是萬科的65%，但是賬面現金與萬科相近，資金周轉率則是萬科的2倍多，并稱由于今年的調控主要針對住宅，而住宅銷售在萬達的比重不到30%，所以萬達前五個月銷售額較去年同期提高了三成，全年銷售將在千億之上。

　　萬達現金周轉的秘密何在，業界對此一直頗為關注。王健林透露，零售業不動產抵押貸款正是萬達滾動擴張最重要的資金來源。

　　“江橋萬達廣場商業面積20多萬平方米，將它的零售業不動產部分抵押給銀行，便能獲得20億元貸款。”王健林說，零售業不動產較一般房地產項目更容易獲得抵押貸款，“對于十年期抵押，五年后還可以重估重抵，由于五年后租金提升，因此又可以獲得一筆更高的抵押貸款。”

　　事實上，除了零售業不動產抵押融資，記者還發現，萬達今年開始大規模染指房地產信托融資。

　　公開資料顯示，截至目前萬達今年已有10只信托產品成立或正在推介、募集。

　　上述信托產品中，大部分為股權信托，其中部分產品披露的信托規模在5億～15億元。而記者查詢，今年以前萬達僅推出過一只信托產品，顯示出房地產信托融資正在成為萬達今年新的主要融資渠道。

　　青睞“快錢”

　　眾所周知，商業地產租金回收慢長，雖然王健林表示目前萬達廣場的租金收繳率達到99.5%，且萬達對于商家的強勢地位保證了較高的租金，但為了保持較高的規模擴張，萬達不得不開辟融資平臺，獲得“快錢”而不只是“長錢”。

　　早期時，萬達曾以出售商鋪產權的方式收回投資，但以失敗告終。隨后籌劃的REITs上市也無疾而終。此后萬達醞釀A股上市，至今尚未修成正果。2009年，萬達兩輪私募共募集超過40億資金，一時沸沸揚揚。這些舉動背后，顯示出萬達對融資的渴望從未間斷。

　　銀行授信也是重要的融資渠道。萬達據稱是國內最早嘗試經營性抵押貸款的企業：工商銀行、中國銀行、農業銀行三家總行和兩家股份銀行都與萬達有銀企合作協議，每家給萬達的授信高達幾十億。

　　地方政府適時“挺身相助”也是萬達成功融資的條件之一。在泰州工商局網站上，有一則消息稱，泰州工商局幫助萬達集團通過股權質押實現融資6億元，成為該市最高額股權質押登記。

　　該消息稱，根據融資協議，海陵萬達廣場注冊資本只有1億元，達不到融資要求。為及時幫助海陵萬達廣場實現早投入早運營，泰州工商局安排專人提供全程跟蹤服務，指導企業在增資的同時準備股權質押登記，僅用一天就辦理了兩項登記，幫助大連萬達順利融資6億元。

　　在“瘋狂”擴張的同時，如何控制財務風險，正成為擺在萬達面前時刻需要警惕的問題。正如王健林對媒體所說：“現金流分析和財務預算是萬達的生命線。”
　　（第一財經日報）