在萬達的商業地產版圖中，五角場萬達傲視群雄。可緊鄰地鐵一號線共康站的“小師弟”寶山萬達廣場卻是另一番景象。

　　2012年6月29日，上海寶山萬達廣場在萬眾矚目下盛大開業。然而，記者探訪發現，開業一年的寶山萬達商場部分工作日客流稀少，毗鄰的萬達金街甚至有近半商鋪空置待租。由于人氣不足，這座曾被寄予厚望的約13萬平方米購物中心正陷入門庭冷落的尷尬。

　　個案調查

　　寶山萬達金街商鋪近半空置工作日客流稀少生意淡

　　商鋪變成倉庫餐飲店主營業省電不開燈

　　在寶山萬達廣場的構架中，一條“萬達金街”是毗鄰室內商場的重要商業設施，貫穿了整座購物中心。它是2012年底萬達商場投入運營后，經營方再集中出售分租的室外步行商業街區。然而，足足有三層的金街卻未綻放金子般的光芒，目前商鋪空置率高達近半左右。

　　6月4日中午11時左右，金街一樓142號鋪位的門被打開一半，5、6名工人正在從鋪子里往外搬四方形鋼管。當被問及是否要裝修開鋪時，工人笑笑告訴記者，“鋪子空著太久租不出去。現在租來作為倉庫，195個平方米呢，可大了。”

　　一眼望去，整條金街上空曠冷落。“租金1個平方米1天16元，一個15到20平米的鋪位一個月要1萬多元了。別說工作日，就連雙休日人也不多。”湯小姐告訴記者，她的舅舅租了靠近萬達入口處的金街105-1商鋪位。

　　因為工作日白天幾乎沒有一個客人，不少餐飲企業都在非用餐時段選擇了不開燈營業，部分鋪位已急著轉讓。據記者統計，金街一樓共建有58個大鋪位，其中28個鋪位空置、呈未出租狀，另有2個鋪位出租后已關張并要求轉讓。由于空置率高，顧客難現，卻徘徊著不少租賃中介，推銷鋪位。

　　越往樓上走，購物街越顯冷清。“開店剛剛1個多月，整個PoiPoilu童裝專柜銷售額不到3萬元。”金街寶大祥童裝店占地近千平米，因為鮮有人問津，所有的童裝幾乎都在打折。店員抱怨：“和市區的商場當然不好比。旁邊的童裝柜面一個月的營收才幾千元。”據記者統計，金街二樓67個鋪位中，有36個未租出并呈空置狀，而已出租的商鋪工作日人流量不足一成。三樓共有74個鋪位，其中30個始終空置，已開張的商鋪中不少已經關張停業。

　　營業員多過消費者“白菜價”難覓試鞋客

　　記者注意到，整個寶山萬達廣場30萬平方米的商業綜合體中，如果說金街是“輔料”，那么室內總計四層樓的萬達商場可謂絕對“主角”。然而，“主角”同樣難掙人氣，盡管四層樓面由萬達統一招商、相應品牌已入場開張，但工作日整幢商場客流量不過百余人，呈現的是另一番“空鋪”的光景。“營業員都比顧客多了。”某柜臺店員調侃道。

　　“折上再88折。”這樣看似“白菜價”的鞋子在寶山萬達商場內隨處可見。記者注意到，同一雙女鞋，在五角場萬達內可以賣到一兩千元，在寶山萬達商場內只能標價三四百元。然而低價似乎未能帶來銷量，TaTa專柜的營業員告訴記者，一個月至多賣出幾百雙鞋。

　　千百度女鞋柜面雖貼滿了“滿99減50”、“新款58折”的促銷字樣，但難遇一位試鞋客。“生意比市區差得太多啦。”一位店員告訴記者，公司給寶山萬達內專柜的銷售指標約為15萬元到20萬元，這在市區的商場輕易就能完成，但在這里，半數的時間卻完不成。

　　三樓的服裝、四樓的餐飲也同樣面臨空蕩蕩的景象。以服裝柜面來看，除了Zara、H&M有少量人流外，許多品牌都幾乎無人光顧。不少店員透露，除了雙休日及節假日店里人氣稍足，平時商場都沒什么人。“除了開業初小小地熱鬧了一把，之后再無起色。”

　　原因

　　“造城者”神話受阻上海近郊

　　萬達回應：開業一年還需“養一養”

　　“萬達到哪里，哪里就是城市的中心。”從2001年伊始，萬達一直以這樣成功的“造城者”身份涉足商業地產界。不過，萬達方面在接受記者采訪時也承認，除了五角場店，萬達其余在滬郊區的項目仍處于凈投資階段。寶山這樣投資十幾億元的項目中還存在著入駐商戶“不上不下”的尷尬。

　　金街項目“拖后腿”

　　2006年底，被譽為“第三代萬達廣場”的寧波鄞州萬達廣場、上海五角場萬達廣場、北京CBD萬達廣場在同一周內開業，巨大的人流使分布于三大城市中的萬達生意火爆。業界稱此為萬達震驚商業地產界的“三大戰役”，它們的成功也讓萬達模式“初定天下”。

　　不過，像寶山萬達這樣曾被寄予厚望的大項目，為何沒有成功復制五角場的輝煌?

　　“目前的情況在集團預期之內。”萬達方面有關人士表示，寶山萬達中的萬達百貨營業額位居全國20多家萬達百貨之首。不過它只占整個項目的10%。總體來看，萬達廣場內部為集團持有，處于滿租狀況。外街200多家商鋪則出售給了小業主。后者狀況的確不如商場內部。

　　“金街的產權全部都是小業主，我們可代為租賃。一樓實際的出租率已經達到80%，你看到沒有開張的部分，可能是裝修前的手續并未辦妥，或是已經出租出現轉租等現象。”面對空置率高的尷尬，寶山萬達金街工作人員回應，“商業地產的盈利第一年多半保底或少量虧損，但剛剛運行半年，一樓的情況總體算不錯。”但她也承認，金街二、三樓空置鋪位確實都未出租。

　　上述萬達方面人士坦言，作為萬達模式的關鍵一環，萬達是國內最早做商業散售的，2003年之前做長期包租、完全散售招租等，都曾發生過問題。“現在沉淀下來的萬達模式是國內最可行的模式，即大部分持有，小部分銷售，靠前者保證整個商業廣場的品質與購物體驗，進而帶動小業主持有的商鋪。但這個有一點，你必須要有耐心，不能說你現在買了，才一年就說賺不到錢。”

　　對郊區商業期望過高

　　近郊的“特殊情況”也制約著萬達在寶山、江橋、周浦地區的快速發展。

　　萬達方面有關人士表示，寶山以周邊五公里為輻射范圍，包括共康、通河、彭浦。不過，它還面臨大寧商業廣場及寶山老城廂商業的競爭。

　　記者了解到，寶山萬達選址的共康地區最初定位是低價、批發的共康服飾城。歷經十多年發展，共康服飾城已經變身綜合性批發市場，除了服裝外，生活用具、裝修裝飾也一應俱全，但其價格仍然維持低

　　廉的大眾路線。此外，緊鄰新建寶山萬達廣場的，還有開辟多年的家樂福大賣場。不少消費者表示，上海北部地區的寶山板塊，消費者的生活用需在原先的共康服飾城、家樂福賣場已經能夠滿足。

　　上海社科院商業研究中心主任朱連慶認為，上海四大萬達廣場開業后有喜有憂。

　　五角場萬達的成功從某種角度來說是天時地利人和。它地處上海東北部中心，周邊又沒有任何大型銷品茂，加之100萬人流的地域基礎。而周浦地區歷來有“小上海”之稱，兩區合并后原先南匯地區的人流也多擁向周浦萬達，周邊又有不少老外居民。而江橋、寶山兩大萬達的選址，相較于五角場、周浦已有劣勢。江橋地區本身具有同類的購物中心，一定程度上會實現分流。

　　商業地產專家、克爾瑞信息集團咨詢中心副總陳倍麟表示，“萬達是在交必要的學費。雖然萬達模式本身并沒有錯，但或許萬達對上海非中心城區商業的期待值過高了。”郊區的消費水平有限，存在先天缺陷。“購物中心講究的是品牌，經營的是一種品質消費。可周邊人口對消費的期望主要還停留在生活消費之上。即便萬達采取了中低檔策略，與消費群體之間仍存在落差。”

　　萬達：還要“養一養”

　　相比外界的期望，萬達對現有狀況仍有極大的耐心。“前途是光明的，道路是坎坷的。”萬達方面有關人士說。

　　萬達曾以18—20個月建成運營一個項目而在國內有著“造城者”的美譽。“城”造完后，怎么經營?他認為，萬達在近郊的三個項目都還處于“養”的狀態。“商業的價值是沒有天花板的。這需要時間，比如時間一長，外街商鋪慢慢滿了，周邊消費者的消費需求起來了，以及和大寧等的競爭中吸引更多的客戶，寶山項目會好起來。”另一方面，萬達的項目一般每兩年會對入駐品牌進行一次調整，調整幅度在20—30%左右。

　　行業

　　申城購物中心面積人均2平方米“超標”70%

　　客觀分析，開業僅近一年的寶山萬達廣場雖然遭遇冷清尷尬，卻仍處于商業地產項目三年培育期之內，還有“熬出頭”的希望。不過，成熟的商業地產操盤手萬達在滬上近郊受阻，卻值得商界深思。

　　記者了解到，目前全市已開業的購物中心已將近百家，為全國之最。在商場越建越大的沖動下，國內購物中心已出現供過于求的泡沫隱憂。對此，目前市商務委正對“十二五”期間5000平方米以上大型商業設施的規劃布點進行調整修編。

　　去年銷售突破千億電商沖擊下增速放緩

　　去年以來，電商對百貨、賣場等傳統零售業造成了巨大的沖擊。可唯獨購物中心這種業態依舊保持著高速發展。

　　上海購物中心協會介紹，目前全市開業的購物中心數量已將近百家，為全國之最。今年，這個數字有望突破100家。從面積來看，購物中心大小各異。小的有5萬多平方米，大的則可達三四十萬平方米。

　　值得注意的是，購物中心在上海一直保持著高速發展的勢頭。根據協會統計，“十一五”期間，其平均增速達到了24%。去年，增速在電商影響下開始趨緩，但也保持在20%左右。“購物中心一定程度上能抵御電商的沖擊，原因在于它是最能體現體驗式消費的業態。所以在行業整體不佳情況下，購物中心表現依舊不俗。”該協會負責人說，去年，全市購物中心的營業額突破1000億元，占全市社會零售品消費總額的七分之一。

　　全國在建面積居全球一半滬存量消化至少4年

　　不過，多位專家在接受記者采訪時卻擔憂地表示，“購物中心熱”背后存在著泡沫化的隱憂。

　　市人大代表、淮海集團董事長吳荷生在今年上海兩會上就提交了一份相關的書面意見。她指出，隨著城市化建設的加快，以及住房限購政策出臺后的市場導向，近年來商業地產迎來爆發式增長，大型商業設施的供應量大幅上升，呈現布點密集、單體面積放大的趨勢。

　　截至2012年10月16日，上海商業地產的存量達到1201.91萬平方米，其中大部分存量位于外環外。而當年上海商業地產成交總量為248.24萬平方米。“這也就意味著，即使沒有新增供應量，目前的商業地產存量需要4年才能消化完。”她感嘆，如果放眼全國，截至2012年1月，中國在建的購物中心面積已占全球的一半。

　　陳倍麟給出了另一組數據：根據國際慣例，一個地區人均購物中心面積控制在平均1.2平方米為宜，但目前上海已接近2平方米。“上海是一個人口導入城市，有能力不斷消化這些購物中心。但若該業態爆發式擴張，就存在過熱風險。”

　　開發商關注短期獲利“綜合體”更宜獲批

　　陳倍麟表示，國內購物中心存在泡沫隱憂，是由多方面原因引起的。“其中不乏開發商、投資客的逐利投機行為，也有政府部門在商業規劃中出現了漏洞。”

　　吳荷生表示，短期來看，我國很多城市存在商業地產大量集中開發，導致產能過剩，一線城市同區域內同質商業項目面臨惡性競爭。“這一現象帶來的問題是，開發商出現普遍的短期獲利傾向。”吳荷生說，2011年到2013年開盤的上海47個購物中心中，自持出租和租售結合的分別為6個和4個，其余37個均為在售或代售。

　　那么，是什么讓開發商出現短期獲利的沖動?陳倍麟分析，按理商務部門會對市、區、社區、城鎮等不同層級商業業態發展進行規劃。但在實際操作中，規劃往往存在“兩張皮”的現象：商務部門負責商業規劃、網點布局，批地的規劃部門則另行一套進行規劃。兩者之間缺乏銜接統一，使得有些商業網點規劃只能流于紙面。“為什么現在商業地產中的城市綜合體那么多?純住宅項目越來越難獲批了，但如果開發商在項目里加入商業、酒店、辦公，成為綜合體，規劃審批通過率就升高了。”

　　政府規劃無“控制力”

　　部分區域“中心扎堆”

　　吳荷生指出，據市商務委和市規土局2009年聯合發布的《上海市商業網點布局規劃綱要(2009年—2020年)》，上海將形成12個市級商業中心和22個地區級商業中心，并對不同購物中心進行了規劃布局。但實際上，因為規劃的體制松散，本身缺乏控制力。購物中心扎堆而立。如規劃中的市級商業中心———五角場和中環、地區級商業中心———南方商城、新城商業中心———嘉定新城等近年已建或在建一批超大規模的商業設施，總量均已超過規劃導向，且與實際消費能力的增長不匹配，不可避免會帶來商業設施效率降低和空置率提高。　　陳倍麟進一步指出，規劃上的漏洞還導致一些地區購物中心資源分散在多個開發商手中，各自分裂，難以形成成片的集聚效應。“這就必然導致消費者和入駐商家的分散。對購物中心這種需要規模效應的業態來說，存在著經濟風險。”

　　5000平方米商業設施一定區域內應總量控制

　　記者了解到，修編上海“十二五”商業網點規劃，已經被列為今年市商務委的一項工作。根據目前的設想，上海將對5000平方米以上的大型商業設施在一定范圍內建造的數量做出界定。“比如，在一個區域內最多可以開幾家大型商業設施。”知情人士透露。

　　陳倍麟認為，目前還需要加強政策杠桿干預，從源頭把控批地時對購物中心建設的比例。也有專家認為，可以通過采取提高交易成本、放慢土地出讓節奏等調控措施為商業地產的投資過熱降溫。

　　吳荷生則建議加快對閑置物業消化轉型的剛性指導，對業態布局明顯不合理的商場應該落實結構調整的規劃，引導部分在建項目轉型。同時，全面建立大型商業設施供應量、吸納量、空置率的信息跟蹤機制，提高商業資源利用效益。此外，上海還應形成鼓勵業態創新和商業模式創新的長效機制。“比如，用更開放的眼光積極引進更多的國際品牌和新型業態，轉變對先入為主的國際大牌在商業中心市場定位上的依賴，提高商業資源利用的豐富性。”
　　（上海勞動報 陸晴 陸燕）