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撰文/聯商高級顧問團成員汪中玉

導讀

南京，古稱金陵，不僅是六朝古都和世界文學之都，更是古今“商家必爭之地”。擁有“中華第一商圈”新街口的南京，連續多年入選福布斯“中國大陸最佳商業城市”榜單。

《城市商業魅力排行榜》從城市樞紐性、城市人口活躍度、商業資源的集聚度、生活方式多樣性和未來發展可塑性五大一級維度評出15個“新一線”城市，2021年南京名列第七。

南京商業為什么如此活躍？我想大概有幾方面原因，一是人口基數大、經濟基礎好、消費力比較強；二是擁有53所高校76萬大學生，年輕化驅動比較強；三是南京對都市圈周邊城市輻射力比較強。

01

數據解讀商業：

以數據為基礎，讀懂南京商業

經歷2020年疫情“HARD”模式，度過艱難的上半年，南京各商業仍獲得喜人成績。

從以上數據可以看出：

1、看商圈

銷售20億以上商場7家，新街口商圈4大金剛貢獻銷售300億。另外，建鄴商圈2家、江寧商圈1家，基本上代表各商圈標桿商業的銷售水平。

銷售9億以上的商場13家，江寧商圈3家、建鄴商圈2家、仙林商圈2家、新街口商圈1家、夫子廟商圈1家、其他2家。

遠郊商圈如六合、溧水均沒有超過9億銷售的商場，高淳沒有入榜。

2、看業態

奢侈品商業受益于高端消費回流，2020年逆勢增長39%，達到156億。

2015-2019年，南京購物中心得到快速發展，基本布局各大商圈，并有較好銷售業績。

有2家奧萊進榜，銷售表現突出。砂之船南京奧萊16億、東郊百聯奧萊10億，出現逆勢增長。

3、看歷史

始于1936年的新街口中央商場，是南京商業的始祖，代表南京商業的發源地。德基拉開南京商業向現代化MALL進軍的序幕，開始于2006年。25家商業中，有13家之多是于2015年之后開業，商業供應增大、商業競爭加劇。與中國商業地產上下半場分界線，基本一致。

02

南京商圈演變：

從單一中心到一主多副，再到兩主多副演進

1、一主多副：核心力量突出，新型商圈出現

中華第一商圈新街口，這個主角一直沒有變，但是副商圈卻在不斷演進變化。南京商圈主要分為兩大類，一類是老牌商圈，如新街口、湖南路、夫子廟等三大商圈；另一類是新興商圈，如河西商圈、橋北商圈、江寧商圈、仙林商圈、六合商圈等，適應城市化發展和城鎮規模擴張需要，在城市副中心布局新興商圈，是消費需求也是歷史必然。

新街口商圈，之所以號稱中華第一商圈。一是商業規模總量大，二是整體銷售非常驚人，而且持續百年。從最早的“中華老字號”百貨商店開業，到第一家真正意義上的購物中心出現，到現在商場林立、萬商匯聚。

新街口金鷹

南京新街口商圈核心區面積不到0.3平方公里，集中了近700家商店，1萬㎡以上的大中型商業企業就有近30家，1600余戶大小商家星羅棋布，商業總面積達100萬㎡。新街口街區的日均客流量達到50萬人次，節假日最高客流量超過100萬人次，整個商業區年銷售額超過300億元。

2、兩主多強：新街口+建鄴兩強領銜，多商圈崛起。

多商圈崛起，此消彼長：湖南路商圈的消亡、河西商圈的崛起、百家湖商圈的繁榮，橋北商圈和仙林商圈逐步成型、江浦商圈新型商圈未來可期，與時間的長河，商圈在經濟與政治變遷中此消彼長。

隨著南京城鎮化成熟，基本形成兩大城市級主力商圈：新街口商圈和河西商圈。

新街口商圈以巨無霸奢侈品標桿德基領銜、新百、中央、金鷹、東方商城、愛尚等，以及德基三期和近期籌備的金陵中環，更加鞏固新街口商圈地位；建鄴商圈以大體量金鷹世界和建鄴萬達廣場領銜，華彩天地、虹悅城以及即將開業的建鄴吾悅廣場、龍湖河西天街，以及近2年籌備的奢侈品購物中心新鴻基IFC和河西德基，以更新姿態、更年輕的消費內容吸引年輕消費客群。

作為城市級商圈，這兩大商圈有幾大特征：一、規模制勝：總體商業規模大、商圈內組合豐富；二、虹吸式消費：既能覆蓋周邊5公里，更能輻射全城，以及都市圈周邊城市，形成虹吸式消費。地鐵通達、交通便利、輻射力強、波及范圍遠，形成商圈輻射效應。三、城市級標桿商業：新街口的德基、建鄴的金鷹世界，是商圈內的代表作，也能上升一個維度代表城市級商業。

建鄴金鷹世界

由于南京是南北狹長地理特征，依次呈現由北向南分布——江北：六合雄州商圈、浦口橋北商圈，城中：建鄴新江東商圈、新街口商圈、夫子廟商圈，城南：江寧百家湖商圈，南郊：溧水商圈、高淳商圈。

根據人口聚集和經濟發展狀況，各商圈發展狀況有所差異，新街口和建鄴新江東商圈位居城市級商圈前列，百家湖商圈和橋北商圈位居區域商圈前列。

03

金陵中環、新鴻基IFC即將入市，

高端商業未來競爭加劇

1、德基高端一枝獨秀，中環和新鴻基將加入競爭。

據悉，德基廣場一期商業面積為6.5萬㎡，分為地上7層，地下1層；

德基廣場的二期購物中心面積15萬㎡，還包括一座高達62層的主樓為萬豪旗下Ritz-carlton酒店和甲級寫字樓。

首開南京頂級購物中心先河，一二期合計落戶國際一線品牌74家，是國際品牌進駐蘇皖的首發地，輻射南京及都市圈周邊城市，是南京城市級商業地標。

2019年德基廣場銷售112.4億，2020年銷售156億，高居華東TOP1，全國TOP3，僅次于北京SKP、北京國貿商城。

今年5月，《聯商網》曾報道，新街口德基廣場三期最新規劃出爐，建設周期為2021-2024年。項目總建筑面積約16萬㎡，擬建商業、辦公、酒店式公寓，或將設置博物館和美術館。將通過下沉式廣場、空中連廊，與德基一期、二期實現地上、地下立體連通。

結合一二期規模，德基廣場將形成突破31萬㎡的商業巨無霸，迎接來自外部挑戰，更加鞏固自己南京商業TOP1的位置。

圖片來源：南京商業薈

2、金陵中環、新鴻基IFC加入三國殺。

金陵中環

金陵中環位于新街口核心商圈西南象限，總占地約3公頃，總建筑面積約33.6萬㎡，為集商業、辦公、酒店式公寓等多業態為一體大型綜合體，預計2024年建成。

該項目由香港置地計劃投資120億元，定位新街口高定綜合體，是南京第一座中環系，也是全國第四座中環系。同時，金陵中環也是市政府重點招商引資項目，該項目標志著“中華第一商圈”將再添核心動力，促進南京核心商圈的商業迭代升級。

南京IFC

南京國金中心(IFC)位于河西中部核心地段，是地鐵元通站上蓋大型商業綜合體，由香港最大開發商之一的新鴻基打造，并由知名建筑設計所KPF操刀主體建筑，是全國第三座IFC，定位高端。南京國金中心IFC，拿地15年，計劃2022年開業。

南京國金中心總樓面面積約32萬㎡，包括兩幢世界級水準的地標辦公樓、高尚購物商場國金商場，以及凱悅集團旗下的五星級精品時尚酒店南京安達仕。

3、德基再度發力，河西德基加碼南京重奢市場。

德基世貿中心是德基集團的重點項目，建筑面積44萬㎡，總投資額50億元。主體大樓高326.5米，規劃了5A甲級智能辦公樓、五星級豪華酒店、時尚生活廣場、空中花園豪宅等業態，預計2022年下半年竣工，將成為南京未來的城市新地標。

04

新老勢力交鋒，南京商業競爭升級

1、金鷹VS萬達，兩大連鎖品牌把持南京

四座萬達廣場，坐落在建鄴、江寧、仙林和溧水四個商圈，以其規模大、品類豐富、體驗好，深受消費者青睞。其中前兩者都是20億+銷售是各自商圈的龍頭，仙林萬達茂也是10億銷售成為仙林商圈的領銜者。

萬達廣場是南京商業升級和購物中心發展的巨大推動者，以2009年第三代城市綜合體建鄴萬達廣場開業為起點，拉開南京進軍購物中心的序幕。

2012年江寧萬達廣場開業，2018年仙林萬達茂和溧水萬達廣場開業，形成四星閃耀，無論是規模還是數量，都是連鎖購物中心的領導者。預計2022年，新增籌備江北新區和六合2座萬達廣場。那么南京萬達廣場數量擴展至6家，進一步完善城市布局。

金鷹商貿，在新街口、建鄴、江寧、仙林、珠江路等布局5家金鷹購物中心，其中新街口年銷售45億，金鷹世界銷售26億，仙林金鷹15億、江寧金鷹12億，均為各自商圈重要領導力量。

金鷹是百貨出身，卻是百貨購物中心化踐行者。其中2017年開業的金鷹世界最具未來發展力量：以368米全球矚目三塔連體建筑，位居河西核心地段，以50萬㎡之體量打造未來全生活中心，在輕奢消費、新生活方式、前瞻體驗和世界餐飲引領消費熱潮。目前，金鷹世界正成為建鄴商圈的領導者，推動著建鄴商圈向城市級商圈邁進。

2、萬象+龍湖+新城，新勢力虎視眈眈系統布局

從封閉穩定到開放變化，南京商業格局在進一步分化。 

2019年12月21日，龍湖南京六合天街率先開業；2020年，龍湖南京龍灣天街、龍湖南京江北天街陸續開業；2021年9月，在南京河西商圈，也將迎來龍湖河西天街的落成開業。龍湖完成對南京北中南的線性布局，進一步豐富商圈。

湖南路吾悅廣場開業，因為湖南路整體沒落，并沒有懸起多大波浪；2020年11月雨花吾悅廣場開業，對比較孱弱的區域商圈起到補充和升級作用；2021年9月即將開業的建鄴吾悅廣場，對于新城商業的南京布局來說顯得尤為重要。

前兩座選址并未坐落在主力商圈，并且在經營上只是中規中矩，建鄴吾悅廣場位居河西核心商圈，毗鄰建鄴萬達廣場，是新城吾悅提升品牌影響力的最好機會。

建鄴吾悅廣場

建鄴吾悅廣場總建筑面積超36萬㎡，打造獨具特色的400米室內運河體驗式綜合體，涵蓋購物中心、主題商街、高端公寓、精品辦公。作為新城控股吾悅系4.0曠世力作，吾悅華東區首個A+級商業綜合體，由全球鼎尖設計機構CallisonRTKL傾力巨制。

2019年11月底，華潤置地南京城市發布會公布：萬象商業項目將以四子聯動的方式，全面覆蓋南京市場，輻射周邊區域，重塑商業格局。三山街南京萬象天地、江北萬象系商業、燕子磯萬象系商業、橋北萬象系商業……此次發布會上，華潤四大商業標桿項目同步亮相。

南京橋北萬象匯

2021年6月9日，萬象系南京首家商業體橋北萬象匯開業，拉開萬象系進軍南京的號角。230+個品牌，50%區域首進品牌。萬象匯由4大藝術暢想空間——觀景天臺、噴泉廣場、下沉式水景廣場、采光闊景中庭多重空間多維構成，打造商業美學空間，升級購物體驗，同時有100家區域首進品牌。

橋北萬象匯的屋頂觀景臺

最大亮點是屋頂觀景平臺，網紅打卡點，站在屋頂可以看到長江大橋，更有搭建的帳篷等拍照設施，可以看到現場亮化工程已經做完，晚上應該會更加美。

此外，2021年5月，華潤置地以底價70.6億元拿下雨花核心地塊，未來或將建設200米地標建筑打造萬象城。至此，萬象系完成在南京落子規劃，并以橋北萬象匯，拉開萬象系南京發展序幕。

2021年5月20日，大悅城控股攜手新希望以60.6億元拿下浦口城南中心G52地塊，這也正式宣告南京大悅城項目落戶南京江北新區。

卓越斥資43.8億拿下江北新區地塊，建設一座地上建筑面積不少于13萬㎡的集中式購物中心。

招商蛇口挺進新玄武核心，以總價88.9億元拿下新玄武商業地塊，南京或將再建設一座花園城。

據統計，2021年南京預計有15個項目開業，多數為受疫情影響延期到2021年開業，龍湖河西天街(16萬方)、建鄴吾悅廣場(16+4萬方室外街)、華僑城歡樂濱江(50萬方)、白馬生活廣場(9.9萬方)、橋北萬象匯(10萬方)、江北虹悅城(10萬)、紫悅廣場宜悅城(13萬方)、金鷹GE66(7.2萬方)等，隨著這些商業的陸續開業，南京的區域商圈將更加活躍、競爭也將更加激烈。

05

遠郊的奧萊商業成長迅速，

成為年輕人消費選項

雖然受到2020年疫情影響，兩家奧萊卻逆勢增長，砂之船南京奧萊銷售額約16億，南京百聯奧特萊斯銷售額超10億，較2019年有較大提升。大牌折扣、良好購物環境、加入餐飲等更多消費體驗，讓年輕人買買買沒有更大壓力。奧萊業態大受歡迎，砂之船將繼續擴張落子江北新區，形成南北呼應布局。

寫在最后

1、政府發力，聚力創建國際消費中心城市，商業得到發展迅速

截止2021年第二季度末，南京優質零售物業總存量達到421萬㎡，平均出租率為96.5%，優質零售物業平均首層租金報價達724.5元每月㎡。對比新一線城市，在人均社會消費零售總額及人均零售面積方面，南京處于優勢領先地位，顯示出南京市較強的消費能力和較高的商業供應能力。

2、商圈分化，城市級與區域型同步繁榮。建鄴商圈晉級，與新街口商圈并列，位列城市級商圈。百家湖、橋北、仙林等區域商圈蓬勃發展，展現良好商業創新力和消費力。

3、看好南京和南京都市圈消費潛力，高端商業和中檔商業雙雙發力，地方寡頭和連鎖商業快速布局，原有的商業格局不斷被打破。數據顯示，2021年有不少項目入市，橋北萬象匯、龍湖河西天街、建鄴吾悅廣場、江北虹悅城四個超10萬方代表項目入市。

4、新陳代謝加快，在各大連鎖商業擠壓下，部分社區型商業生存艱難、瀕臨倒閉。如茂業、慕斯薈、九宜城等。

*本文僅代表作者觀點，不代表聯商立場