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撰文/陳寧輝

19屆亞運會的光環，讓杭州又一次成為焦點。

與「繁花」似錦的上海相鄰，杭州商業在機遇與挑戰中羽翼日漸豐滿。根據《聯商網》統計的數據，2023年杭州商業地產供應市場新增了11個商業體，而2024年預計還將新增20座商業項目。

增量市場規模持續擴大的同時，在營項目的經營情況又如何？《聯商網》統計了2023年杭州部分商場的銷售額和客流數據(因有的項目不公開，故非全部商場數據)，從已獲取的30家商業項目的經營數據看出：

1、銷售額同比下滑的商場數量較2022年有縮減，僅2家；

2、兩級分化嚴重：市級高端型購物中心一騎絕塵，而郊區社區型商業銷售總額偏低；

3、國內奢侈品雖受沖擊但依然增長，助力高端商場銷售高漲；

4、湖濱銀泰in77首次破百億，杭州成全國第二座擁有3個百億商場的城市；

5、主力業態貢獻高，拉動商場業績提升。

TIPS

1.文中選擇購物中心、百貨、奧特萊斯、商業街區四大類型，不含免稅店、家居建材、專業市場等商業類型。

2.文中雖按銷售額高低排序，但并不作排名使用，主要因每個項目的體量、定位以及統計口徑存在差異性（如線上銷售、汽車銷售、充卡銷售等計算不一）。同時，此次統計不設銷售額門檻，已公開的項目均納入統計。

3.文中數據為不完全統計，主要來自企業和項目方提供確認、年報財報數據、網絡平臺已公示3天以上的數據、以及品牌方與第三方數據等。如有遺漏或數據與實際銷售額不符，請與我們聯系。

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上海后，全國唯二擁有3個百億商場的城市

據已公開的30家商場銷售額，總銷售額達831.33億元，2022年調研的20家商場總銷售額為554.85億元。

其中銷售額最高的為杭州大廈，達140億；其次是杭州萬象城為112億 ，同比上漲了12%；杭州湖濱銀泰in77為102億，同比上漲了30.7%。

1.湖濱銀泰in77破百億，杭州喜提三個百億商場

繼2022年杭州萬象城破百億后，杭州湖濱銀泰in77在2023年首次躋身“百億俱樂部”。至此，杭州破百億的商場已經有三個，成為全國第二座同時擁有3個100億商場的城市。第一個是上海，國金中心IFC、恒隆廣場和環球港三個百億商場。而北京是全國唯一一個擁有兩個200億商場的城市——SKP和國貿商城。

湖濱銀泰in77去年完成了對LV、GUCCI、FRED等一眾高奢的升級，同時引入了中國首家ROSA.K、中國首家線下華人靑年、全國首家BETTERSAY、White Pigment、文墨、chuu等一眾潮流首店，極大豐富和提升了商場的品牌能級，銷售額完成了超30%的大幅提升，2022年曾同比下滑了4.9%。

與此同時，銀泰集團2023年拿下了湖濱商圈的勸業里地塊，該地塊位于長生路與東坡路交叉口，與西湖僅200米，將作為湖濱銀泰in77六期商業亮相。根據銀泰披露的規劃。將定位為“奢品、國潮、社交、藝術”，打造成年輕多元生活方式和城市品質社交空間。隨著六期項目日后亮相，湖濱銀泰in77的銷售額將進一步得到提升。

▲勸業里項目效果圖

2、僅2家同比下滑，“區域扛把子”亮眼

30家商場中，除西溪天街、金沙天街、遠洋樂堤港和綠城繽紛里三個項目沒有往年業績參照外，其余26家已披露商場中，業績同比上漲的19家，同比持平的5家、同比下滑的2家。

其中同比上漲最高的為杭州大廈501城市廣場，作為一個精致社區商業，杭州大廈501已經成熟運營了7年，不僅滿足了大基礎社群體的需求，2023年也策展了漢堡節、秋日手賬市集、戶外音樂節等潮流活動吸引著城市年輕群體的深度參與。

同比上漲了40%的EFC LIVE歐美廣場，作為未來科技城板塊最早的商業項目之一，這幾年表現愈發突出。

漲幅第三的是蕭山萬象匯，2023年銷售額同比上漲了36.84%，直接提檔至20億梯隊。2023年蕭山萬象城進一步提檔品牌能級，尤其是炙手可熱的一些業態，如新開了HOKA（杭州門店僅萬象城、湖濱銀泰in77和蕭山萬象匯）、SALOMON等戶外品牌，以及時髦少女品牌MOF少女百貨蕭山首店等等。

蕭山萬象匯的崛起，意味著蕭山商業能級的進一步提升，目前蕭山的商業主要集中在市北板塊，包括核心區人民廣場板塊的萬象匯和銀隆百貨，以及錢江世紀城的印象城，城南隨著蕭山銀泰百貨和開元廣場的開業，商業缺口得到一定填補。不過隨著未來SKP和亞奧萬象天地的開業，蕭山的商業將迎來新的增長機會。

從同比漲幅TOP3的情況上看，除了湖濱銀泰in77、杭州大廈、萬象城等具有城市核心位置優勢的市級購物中心外，城郊板塊的區域“扛把子”亦有良好的銷售數據。

除了上述蕭山市北、未來科技城、慶春板塊外，大城西板塊兩個商業“巨頭”城西銀泰城和西溪印象城一如既往的表現出色。城西銀泰城近年來一直穩固杭城TOP5，2023年也突破了50億大關，是區域購物中心銷售額最高的。

而西溪印象城以優質產業被印力集團申報成為消費基礎設施REITs，雖然全年銷售數據并未公開，但根據《中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金招募說明書(草案)》數據披露的2023年上半年銷售額已經達到了21.01億元，全年至少也是40億+。此外整個大城西板塊這幾年還有西溪天街、紫荊天街等成熟項目。

3、湖濱銀泰in77堪稱“客流收割機”

客流方面，已公開的商場較少，但從已經公布的數據上看，湖濱銀泰in77當之無愧繼續蟬聯杭州首位，“客流收割機”名副其實，2023年更是暴漲了51.78%至8500萬人次。

絕佳的地利位置讓湖濱銀泰in77的客流量望塵莫及，龍翔橋地鐵站永遠都那么熱鬧，在各大重要節日中反映杭州人流量的向來都是湖濱霸屏，亦如上海的外灘、南京的新街口、成都的春熙路。

其他破2000萬人次的均為區域標桿，如城西銀泰城、臨平銀泰城、蕭山萬象匯、EFC LIVE歐美廣場和新天地。

整體上看，不缺人流的市中心板塊商業和城郊板塊的大體量標桿商業具有更強的流量吸引力。

02

高奢之爭，杭州大廈領先

銷售額TOP3，毫無懸念都被擁有奢侈品的“三巨頭”霸占。

而人們關注點除了最高能沖到多少億，就是“順位之變”。從2023年情況上看，“大哥”還是杭州大廈。

愛馬仕、香奈兒、格拉芙、海瑞溫斯頓這些頂奢品牌，目前杭州大廈都有，而萬象城還沒有。當然從同比變化上看，杭州萬象城有不錯的后勁。2023年杭州萬象城三個月的愛馬仕快閃落地，也讓市場想入非非。

湖濱銀泰in77隨著未來六期的入市，也將有較大的增長空間。

不過，未來杭州的高奢市場競爭也會日漸激烈。恒隆廣場、SKP等高端商場的入局，勢必會瓜分其他高端商場的“蛋糕”，需求分散后要沖破200億恐更具挑戰。

實際上，隨著中國恢復疫情“常態化”后，海外奢侈品回暖，對國內奢侈品市場造成影響是不爭的事實，但2023年國內奢侈品市場依然有不俗的表現，且從一些數據上看并沒有因海外旅游走熱后導致國內奢侈品遇冷的情況。

▲圖源/聯商圖庫

宏觀數據上看，據貝恩公司發布的《2023年中國奢侈品市場報告》顯示，中國內地奢侈品市場在2023年迎來復蘇，預計同比增長至12%，上半年強勢反彈，而下半年的增長勢頭有所減弱，預計2024年中國內地奢侈品市場有望取得中等個位數增長。同時，2023年中國內地消費者占全球奢侈品消費總量預計22–24%左右，中國內地市場也占到全球奢侈品消費總量的16%左右。

貝恩公司資深全球合伙人布魯諾表示，中國內地奢侈品市場2023年雙位數復蘇，但受現有經濟環境和海外消費回暖影響還未完全恢復至2021年水平，短期內存在不確定因素，但長期基本面仍然強勁。

另據要客研究院 ·《2023中國奢侈品報告》顯示，2023年中國人境外奢侈品消費占比為42%，相比2022年的4085億元，2023年略漲至4343億，但同比變化由2022年的16%縮至6%，且境內奢侈品消費的占比同比提高了1%到58%，并沒有因為旅游人數比疫情期間增加而造成更多的消費外流。

與此同時，后疫情時代出國限制減弱，但機票、住宿價格高漲，出國成本也增加，一定程度上也會壓制出國欲望，加上國內越來越多的有效促銷措施，國內奢侈品市場熱度不減。

從各大品牌業績上看，LVMH集團最新公布的2023全年業績顯示，銷售收入同比增長9%達到創紀錄的862億歐元，其中包括中國內地的亞洲地區是集團第一大市場，占比31%。

LVMH首席財務官Jean-Jacques Guiony表示，現在中國顧客數量是2019年的兩倍，雖然來自游客的業務占比相對下降，但這部分的收入仍然與之前持平。這意味著中國國內的購買量大幅增長，正因此，據悉Louis Vuitton和Christian Dior正在考慮在中國開設更大的門店。

開云集團2023年前三季度的銷售額雖然同比下滑了3%，但中國客群貢獻的收入同比增長了20%；愛馬仕前三季度的業績貢獻中，中國所在的亞洲地區(不包括日本)貢獻了15.75億元，占總銷售額的46.80%。

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主力業態強勢，高客單業態拉高銷售

從業態上看，2023年部分重奢、高化、戶外、新能源汽車、黃金珠寶等品牌增長比較明顯，尤其是新能源汽車和擁有高奢品牌的購物中心。這也導致出現了銷售額存在兩極分化的格局。

除了上述業態，主力業態之一的商超也是拉高業績的重要手段，尤其是近年來炙手可熱的倉儲會員店。Costco獨立門店拋開不說，青睞商業綜合體的山姆會員店成為各大商場爭奪的對象，也是拉高商場業績的主要品類。

據媒體口徑數據，南京雨花客廳E-PARK山姆會員店2023年銷售額高達21億元，從2021年的13億到2022年的14.7億，再到21億，增長速度兇猛，而據悉整個雨花客廳E-PARK的2023全年銷售額為28億，一個山姆會員店貢獻了近8成的銷售；珠海山姆會員店2023銷售額也高達25億。

不過南京和珠海都是城市唯一門店，銷售會相對比較集中。杭州有三家門店，單店銷售額或沒有那么高。擁有山姆會員店的三家商場中，除丁蘭廣場未知外，西溪印象城和印力匯德隆奧體印象城的銷售額均屬前列。

當然，銷售額的差異性也與體量大小有關。體量較大的綜合性購物中心在業績上不會太弱，這方面一些小體量的街區商業就比較吃虧。

此外，高客單價業態也會拉高銷售額，代表性就是奢侈品，這里不再贅述。

寫在最后

在全球經濟受影響情況下，杭州商場2023年的銷售和客流情況還是表現出了較強的市場信心。

“放開常態化”后旅游消費的強勢復蘇，大幅助力杭州湖濱銀泰in77的銷售額提升，也促使杭州先于北京擁有三個百億商場。在重奢市場上，杭州也以350億+的規模位列第二梯隊的頭部。區域綜合性購物中心依靠持續潮流、年輕和品質的升級，以及強主力店的突出表現，依然能保持業績的增長。

不過，面對前景不明的新一輪經濟周期，高端消費增幅放緩、本土競爭日益激烈、消費模式持續升級等多重不確定因素下，未來也會有一些新故事發生。