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撰文/潘玲宣

去年8月28日，首單以奧特萊斯作為底層資產(chǎn)的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——華夏首創(chuàng)奧萊REIT正式在上交所上市。

在該項(xiàng)目發(fā)行之前，已有四單消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs接連獲批，而截至目前，包括華夏首創(chuàng)奧萊REIT在內(nèi)，已上市的消費(fèi)REITs數(shù)量達(dá)到七只。

將進(jìn)入運(yùn)營穩(wěn)定期的成熟資產(chǎn)發(fā)行上市，有助于企業(yè)打通“投融建管退”的資本循環(huán)，并為未來的進(jìn)一步發(fā)展提供重要機(jī)會(huì)與堅(jiān)實(shí)平臺，可以說是百利而無一害。

實(shí)際上，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs也已進(jìn)入發(fā)行的快車道。伴隨逐漸增多的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，近期，又迎來一單以奧特萊斯為底層資產(chǎn)類型的項(xiàng)目在上交所申報(bào)。

5月6日，上海證券交易所債券項(xiàng)目信息平臺顯示，中金唯品會(huì)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金項(xiàng)目狀態(tài)為“已申報(bào)”。

從申報(bào)信息來看，中金唯品會(huì)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的發(fā)起人（原始權(quán)益人）為杉杉商業(yè)集團(tuán)有限公司，管理人為中金基金管理有限公司，專項(xiàng)計(jì)劃管理人是中國國際金融股份有限公司。

資產(chǎn)猜想

只是，目前該項(xiàng)目暫未獲得上交所的受理與反饋，包括招募說明書在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)文件也暫未公開披露。也因此，關(guān)于具體的底層資產(chǎn)信息也無從得知。

不過，以首單奧萊消費(fèi)REITs作為參照，或許可以拆解一二。

華夏首創(chuàng)奧萊REIT的底層資產(chǎn)為濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目和武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目，分別于2019年1月、2018年4月開業(yè)，兩個(gè)項(xiàng)目的開業(yè)時(shí)間接近，且于申報(bào)發(fā)行時(shí)均已進(jìn)入成熟穩(wěn)定的運(yùn)營期。

據(jù)悉，杉杉商業(yè)集團(tuán)的奧特萊斯項(xiàng)目運(yùn)營主要采取聯(lián)營模式，聯(lián)營模式為按店鋪營業(yè)額一定比例分成，通常開業(yè)時(shí)分成比例較低，后逐漸提高，直至3-5年后運(yùn)營成熟，分成比例達(dá)到頂峰并保持穩(wěn)定，在此期間收入及盈利水平將持續(xù)提高。

以2023年12月向中國證監(jiān)會(huì)申報(bào)為節(jié)點(diǎn)，華夏首創(chuàng)奧萊REIT的兩個(gè)底層資產(chǎn)也均在3-5年這一范圍內(nèi)。

就此來推測，據(jù)商業(yè)客統(tǒng)計(jì)，截至到2024年12月，杉杉商業(yè)集團(tuán)已經(jīng)開業(yè)的項(xiàng)目有20個(gè)，其中有6個(gè)是在2023年至2024年期間開業(yè)，項(xiàng)目相對較新，發(fā)行上市概率不大。

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)公開資料，商業(yè)客整理

若將開業(yè)時(shí)間再往前推，2020年至2023年期間，杉杉商業(yè)集團(tuán)新開業(yè)8家奧萊項(xiàng)目，而僅有6個(gè)項(xiàng)目是在2020年之前開業(yè)，若以成熟度為考量標(biāo)準(zhǔn)，“底層資產(chǎn)”或許更大概率從這6個(gè)項(xiàng)目中選擇。

有相關(guān)信息顯示，在杉杉商業(yè)集團(tuán)被唯品會(huì)入主之前，2018年國內(nèi)營業(yè)額前20名的奧特萊斯銷售收入均超過10億元，其中11家銷售收入超過20億元。

2017年開業(yè)的山西天美杉杉奧特萊斯、2015年開業(yè)的哈爾濱杉杉奧特萊斯和2016年開業(yè)的鄭州杉杉奧特萊斯分別在全國排行第十三、第十四和第十五位�！暗讓淤Y產(chǎn)”的可選范圍或許能夠進(jìn)一步縮小。

奧萊快跑

實(shí)際上，過去的2024年是杉杉商業(yè)集團(tuán)大舉前進(jìn)的一年。其年內(nèi)新開業(yè)4座項(xiàng)目，是近年來開業(yè)數(shù)量最多的一年。

去年9月，杉杉商業(yè)集團(tuán)開出第19個(gè)奧萊項(xiàng)目，在同月，砂之船于烏魯木齊開業(yè)落下第18子，也由此，杉杉商業(yè)集團(tuán)躍居國內(nèi)擁有奧萊項(xiàng)目數(shù)量最多的玩家。

“奧萊”相對于傳統(tǒng)的購物中心、百貨等零售業(yè)態(tài)，其主要特征聚焦于品牌和折扣。奧萊的商品來源于知名品牌的過季、下架商品，需要充足的品牌資源以保證經(jīng)營規(guī)模；同時(shí)因其處理庫存商品的屬性，奧特萊斯的商品常年以折扣價(jià)格銷售。

目前國內(nèi)奧特萊斯主要集中于消費(fèi)能力較強(qiáng)、品牌認(rèn)知度較高的一、二線城市，選址多位于運(yùn)營成本較低的郊區(qū)。但隨著一、二線城市奧特萊斯消費(fèi)逐漸飽和，大型開發(fā)商已開始進(jìn)入三、四線城市。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2023年全年新開業(yè)的奧萊項(xiàng)目超過一半在下沉市場。而在2024年，“下沉市場”繼續(xù)作為零售商業(yè)市場的年度熱詞。

中國百貨商業(yè)協(xié)會(huì)在今年4月發(fā)布的《2024-2025年中國百貨零售業(yè)發(fā)展報(bào)告》中指出，“2024年，消費(fèi)市場呈現(xiàn)鄉(xiāng)村好于城鎮(zhèn)，下沉市場好于一、二線城市的現(xiàn)象……與一、二線大城市消費(fèi)增長放緩形成鮮明對比，下沉市場和鄉(xiāng)村消費(fèi)表現(xiàn)良好。”

這一點(diǎn)在杉杉商業(yè)集團(tuán)的項(xiàng)目選址上亦體現(xiàn)。事實(shí)上，杉杉商業(yè)集團(tuán)在項(xiàng)目布局上也一直更“青睞”下沉市場。以目前已開業(yè)的20座奧萊項(xiàng)目來看，無一座位于一線城市，更多是在省會(huì)城市/副省級市。甚至于擇址兩城交界處，以求輻射更廣闊的市場。

在2025年至2026年，杉杉商業(yè)集團(tuán)還將開業(yè)三個(gè)項(xiàng)目，均毫不意外地避開了核心一線城市。

其中，武漢杉杉奧特萊斯商業(yè)綜合體是杉杉商業(yè)集團(tuán)在全國布局的第21座奧萊綜合體，選址武漢經(jīng)開區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，總投資約30億元。目前，武漢杉杉奧特萊斯已與近190家品牌達(dá)成意向合作，預(yù)計(jì)2025年6月精裝完畢后首批商戶入駐，9月正式開門迎賓。

長沙杉杉奧特萊斯廣場將是杉杉商業(yè)的第22個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目將繼續(xù)以“品質(zhì)奧萊”為宗旨，著力打造長沙特色新型商業(yè)街模式，擬于2025年11月正式營業(yè)。

無錫杉杉奧特萊斯廣場是杉杉商業(yè)的第23個(gè)項(xiàng)目，將于2026年正式亮相。項(xiàng)目位于無錫惠山高新區(qū)，距離無錫市中心僅15公里，距緊鄰的常州市中心僅27公里。計(jì)劃總投資20億，總占地面積約為185畝，總建體量約18萬平方米，近300個(gè)標(biāo)準(zhǔn)店鋪，超3100個(gè)免費(fèi)停車位。

按照官方說法，2025-2026年，杉杉商業(yè)集團(tuán)相繼迎來武漢店、長沙店、無錫店的盛大開業(yè)，正式營業(yè)的奧特萊斯項(xiàng)目即將達(dá)到23座。

另一方面，從杉杉商業(yè)集團(tuán)的歷史腳步來看，其項(xiàng)目的迅速鋪開落地，不能說與唯品會(huì)毫無關(guān)系。

2011年9月，杉杉集團(tuán)進(jìn)軍城市商業(yè)綜合體的開山之作寧波杉井奧萊正式開業(yè)，項(xiàng)目由杉杉集團(tuán)聯(lián)合日本三井不動(dòng)產(chǎn)共同開發(fā)。2015年，杉杉奧萊方才在全國落下第一子，即哈爾濱杉杉奧萊，這是一座全室內(nèi)的奧萊項(xiàng)目，以四季恒溫為特色。憑借該項(xiàng)目，杉杉集團(tuán)正式跨入奧特萊斯連鎖化經(jīng)營。

此后，杉杉集團(tuán)相繼推出鄭州杉杉奧萊、舟山杉杉奧萊、太原天美杉杉奧萊、南昌杉杉奧萊、贛州杉杉奧萊、蘭州杉杉奧萊、烏魯木齊杉杉奧萊、衡陽杉杉奧萊等。截至2019年6月，杉杉集團(tuán)落子10個(gè)奧萊項(xiàng)目。其中也不乏與外部企業(yè)合作打造的項(xiàng)目。

而伴隨2019年7月10日，唯品會(huì)以人民幣29億元收購杉杉商業(yè)集團(tuán)100%股份，收購?fù)瓿珊螅居缮忌紦碛械?個(gè)奧特萊斯廣場被收入唯品會(huì)麾下，唯品會(huì)借此達(dá)到布局線下奧特萊斯業(yè)務(wù)的目的，并得以打造線上線下融合的特賣模式。

交易涉及的奧萊項(xiàng)目為山西天美杉杉奧萊、贛州杉杉奧萊、哈爾濱杉杉奧萊、南昌杉杉奧萊、鄭州杉杉奧萊。過往信息顯示，在當(dāng)時(shí)，杉杉商業(yè)集團(tuán)旗下還有多個(gè)奧特萊斯廣場在規(guī)劃建設(shè)中。

此次申報(bào)發(fā)行消費(fèi)REITs，也將助力杉杉商業(yè)盤活存量資產(chǎn)，并為新項(xiàng)目的拓展提供資金支持。

不過，據(jù)唯品會(huì)此前發(fā)布的2024年第四季度及全年未經(jīng)審計(jì)的業(yè)績公告，唯品會(huì)2024年的總交易額突破2000億元，同時(shí)實(shí)現(xiàn)49個(gè)季度連續(xù)盈利。

然而，其全年?duì)I業(yè)收入為1084.21億元，同比下降3.93%；歸屬于母公司股東的凈利潤為77.4億元，同比下降4.64%，是近幾年來首次出現(xiàn)營收、凈利雙降的情況。

或許在市場壓力之下，唯品會(huì)正寄希望于資產(chǎn)減負(fù)，以及借助線下奧萊的火熱，推動(dòng)線上線下的進(jìn)一步融合。