出品/時代周報

撰文/張釔璟

5月26日，新城控股（601155.SH）在上�？偛空匍_公司2024年股東大會。與前兩年相比，董事長王曉松以及CFO管有冬等一眾高層臉上神色似乎要輕松不少。甚至有股東指出，王曉松的整體氣色都比之前好上不少。

而這背后離不開新城控股去年這份穩(wěn)健的“成績單”。2024年，在大多數(shù)房企仍以縮表和償債為主旋律的背景下，新城控股實現(xiàn)營收889.99億元，同比下降25.32%；歸母凈利潤7.52億元，同比增長2.07%，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)第七年為正。

其中，商業(yè)運營作為新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的重要一環(huán)表現(xiàn)搶眼。2024年，該公司商業(yè)運營總收入達到128億元，同比增長13.1%，超額完成125億元的年度目標(biāo)。公司物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利率達70.17%，毛利達到84.4億元，占公司總毛利由2023年同期的32.73%提升至47.89%，和地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的占比基本持平。

所以在此次股東大會上，一眾股東紛紛對公司商業(yè)運營的核心產(chǎn)品“吾悅廣場”的后續(xù)發(fā)展表示關(guān)注。

有股東指出，2022年-2024年，公司分別新開吾悅廣場15家、22家、15家。然而年初至今，吾悅廣場的開業(yè)節(jié)奏明顯變慢了。

對此，管理層表示，隨著房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整，新城控股自2021年7月便開始堅決地收縮投資，近4年一直沒有獲取新的綜合性項目，所以新開業(yè)的吾悅廣場勢必陸續(xù)減少。截至目前，公司重資產(chǎn)吾悅廣場的開業(yè)已接近尾聲，僅剩為數(shù)不多的幾個項目，接下來開業(yè)更多會轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)項目。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，新城控股在全國136個城市布局200座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達173座。其中，已開業(yè)重資產(chǎn)吾悅廣場148座，已開業(yè)輕資產(chǎn)吾悅廣場25座。

值得注意的是，雖然未來吾悅廣場的開業(yè)將以輕資產(chǎn)項目為主，但管理層對于這類項目的態(tài)度已然發(fā)生轉(zhuǎn)變。

董事長王曉松表示，“以前我會覺得輕資產(chǎn)做的越多越好，相對來說無本萬利，分25%-30%的收益也挺好的�！�

不過，隨著輕資產(chǎn)項目數(shù)量的增多，王曉松也發(fā)現(xiàn)了這類項目背后隱藏的弊端。他指出，一方面，當(dāng)輕資產(chǎn)項目取得了成績，合作方可能會主動解除合作關(guān)系，因為其違約成本相對較低；另一方面，即使公司全力以赴做好項目，資產(chǎn)的增值也與公司毫無關(guān)系。

此外，CFO管有冬指出，“作為新城控股的核心業(yè)務(wù)，吾悅廣場對公司凈利潤的貢獻主要在于148座自持已開業(yè)項目的租金，這可能是我們未來‘主戰(zhàn)場’，而并非大量的輕資產(chǎn)成為我們的‘主戰(zhàn)場’�！�

對于未來輕資產(chǎn)項目的開業(yè)計劃，管有冬表示，公司希望“質(zhì)量在先、數(shù)量在后”，即選擇成長性較好的項目，保證吾悅廣場的整體經(jīng)營質(zhì)量，而非選擇一些質(zhì)量相對弱的項目，造成對“吾悅”品牌影響力的消耗，從而拖累自持資產(chǎn)的經(jīng)營。

至于未來何時重啟重資產(chǎn)吾悅廣場的布局，管有冬給出的答案是，“可能會等公司有新增的資金（獲得信用融資或REITs過審發(fā)行）之后”。

據(jù)他透露，新城控股上報REITs已經(jīng)有一段時間了，當(dāng)前仍在發(fā)改委審核過程中。至于市場曾傳聞新城控股擬發(fā)行美元債，管有冬表示，公司仍在看市場溫度。如果有合適的機會，公司可能會嘗試。

除了吾悅廣場規(guī)模的拓展，股東們還關(guān)心吾悅廣場所面臨的市場競爭。

管理層表示，當(dāng)前在148座已經(jīng)開業(yè)的重資產(chǎn)吾悅廣場中，真正遇到“貼身肉搏”般競爭的廣場數(shù)量也就10座左右。此外，還有5座吾悅廣場經(jīng)營較為困難。剩余的廣場的經(jīng)營指標(biāo)均有提升的空間。

年報數(shù)據(jù)顯示，2024年，吾悅廣場全年客流總量達17.66億人次，同比增長19%；總銷售額905億元（不含車輛銷售），同比增長19%。截至2024年底，吾悅廣場會員人數(shù)4370萬人，較2023年末增長32%。

同時，管理層也指出，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)和市場的現(xiàn)狀，過去的開發(fā)模式已經(jīng)不成立。在三四線城市，如果市場中已經(jīng)有一個吾悅廣場這類的項目，未來新增一個同體量項目的概率其實并不高。

“基于這個原因，我們認為現(xiàn)在大部分位于三四線城市以及長三角的吾悅廣場仍處于一個比較安全的狀態(tài)”。

除了大體量商業(yè)項目新增供應(yīng)預(yù)期減少，新城控股也在2024年報中指出，低線城市單位商業(yè)面積遠未飽和，且消費意愿走高。2024年低線城市新開業(yè)餐飲、文化娛樂、生活休閑商戶數(shù)同比增長47%、27%和58%，三四線消費需求的增長紅利凸顯。