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撰文/劉子棟

2025年這個春天，國內商業地產版圖上涌現了一股不太尋常的活力。

與一線、新一線城市趨于飽和、競爭白熱化態勢形成鮮明對比，一股強勁的開業潮正席卷廣袤的低線市場。

今年第一季度，低線城市（主要指三四線城市及部分發達縣級市）商業項目開業表現十分活躍，這些地級市乃至更下沉的城市，過去并非商業品牌布局的首選區域。

尤其在西部腹地的貴州、云南和廣西，愛琴海集團、世紀金源、融創商業等商管企業均有項目開業。

包括黔東南凱里東方愛琴海購物中心、西雙版納愛琴海購物中心、黔東南凱里凱旋奧特萊斯、畢節方圓薈·樽憬財富廣場，以及崇左融創ins park等。

商業的“毛細血管”向縣域和地州生長，這似乎詮釋了下沉市場的巨大潛力和爆發力。但低線城市商業市場，真有想象中那么廣闊嗎，還是甜蜜與苦澀并存？事實上，并不是每一個企業都能走過這道“窄門”。

以今年1月份開業的崇左融創ins park為例，該項目是融創商業“ins park”產品線首次布局廣西，也是首次在低能級城市落地，它的表現和未來又會是怎樣呢？

有“兜底”的試驗

資料顯示，崇左融創ins park總建筑面積8.8萬平方米，前身為崇左首家大型商業體——崇左萬象匯，2020年12月開業，為華潤萬象生活商業華南大區項目。

它也是“華潤系”繼南寧萬象城、桂林萬象城、柳州萬象城之后，在廣西落子的第四個商業項目。

按照當時宣傳文件，崇左萬象匯開業有利于“改變老舊街區零散售賣的商業環境、打破崇左‘零大牌’的困境”。

崇左萬象匯也確實為這座中越邊境小城帶來了不少首店品牌。據了解，項目引進品牌超100個，其中60%為崇左首店。

然而，近年來越來越強調經營質量的華潤，陸續推動處理一些成效不高的商業項目，崇左萬象匯似乎成為被處理的對象之一。

在運營4年后，華潤萬象生活團隊選擇退出。

業主方崇左城建集團旗下崇善商業管理有限公司尋找替代者，有意往下沉市場走的融創商業受到青睞。

融創是于2024年12月初介入，其后不久與崇左城建集團簽署輕資產運營合作協議。翌年1月18日，崇左萬象匯隨即換標改造為“崇左融創ins park”重新開業。

從簽約到項目開業用時不足1個月，意味著融創接手之后，基本是依靠項目此前的硬性條件進行慣性經營。

據了解，融創商業進場后，項目原有的花山巖畫及壯錦等非遺元素設計沒有變動，僅投入約3600萬元進行品牌轉換與空間改造，在租戶上做了一定的煥新，簽約麥當勞、霸王茶姬、網魚電競、西北頌、DOKA狗咖等10家首進品牌。

崇左萬象匯開業官宣簽約的主要品牌門店，融創接手后大體得到保留，例如APPLE授權專營店、星巴克、小米之家、華為授權體驗店、肯德基、韜智書店、中影環球影城、名創優品、亨得利眼鏡、小駱馬兒童樂園、NIKE、食在鮮鋪（廣西首家）等。

因此，運營團隊則將最主要的精力，放在營銷活動上。

在2020年崇左萬象匯開業期間，項目當時的運營團隊就曾結合崇左“中國糖都”概念，推出“出色萬象 糖趣綻放”主題活動，打造關于糖和甜蜜的的多個主題演出和展覽，推出了由50萬顆糖果打造的糖果博物館，以及結合知名IP小熊軟糖的中庭美陳裝飾。

崇左融創ins park團隊也延續相同思路，將項目定位為“商業零售鏈接文化文旅與地方特色”。

據崇左融創ins park公眾號顯示，項目在傳統的元宵節、二月二、三月三、清明節等公眾假期均有推出相應的活動和補貼。

在廣西傳統三月三節日，該項目就自3月29日至4月6日策劃了“Ai科技秀、篝火狂歡、壯鄉美食、山歌對唱、木棉組合、快樂大圩”等一系列活動，同時還就“三三嗨購節”發放了多種團購券、美食券以及購物折扣優惠。

而在清明小長假，崇左融創ins park也舉辦了民族機甲秀、篝火音樂節X木棉組合（壯族山歌樂隊）、崇左！次元大會等主題活動。

除傳統節假日外，項目也不間斷穿插一些如明星音樂節、小馬寶莉舞臺劇、香港明星足球賽等文旅活動，以求吸引并聚集更多人氣。

下沉不太易

融創商業帶“ins park”產品線走進崇左，本身是一次對下沉市場試驗。

該商管公司的起步，源于融創中國2020年前在商業領域大規模的收購動作，尤其是2017年7月收購萬達文旅，2019年11月收購云南會展，讓融創快速建立起以“茂”系項目為主軸的商業體系。 

自2021年開始，融創商業開始以輕資產為主的模式進行市場開拓，并逐漸發展出融創茂、ins park 、融創精彩天地、非標產品后海商業街的“3+X”產品線。

其中，ins park產品線被定義為“都市娛樂商業新場景，家庭歡樂社交生活目的地”。該產品更注重娛樂化和社交化元素的融入，以及對地方文化的挖掘和融合，目標客群主要是城市中的年輕家庭、商務白領和單身青年群體。

從區域、城市布局上，融創商業也并未拘泥于一線、新一線城市，而是選擇將市場下沉。

廣西是融創商業去年以來的布局重心，2024年內開業的2個第三方拓展項目，全部位于廣西，包括5月簽約的路橋融創茂、11月落地的南寧廣路融創精彩天地。

站在融創的角度，崇左離省會南寧較近，與南寧經濟、人員交流較緊密，是ins park產品線落地的理想地。而且最難的品牌引入，華潤已經幫融創做了“兜底”。

崇左融創ins park的商業體量也較小，更易于操作，但亦面臨低線城市商業的普遍問題。

事實上，崇左融創ins park是ins park產品線首次在低能級的城市落地。

資料顯示，融創商業目前有兩座融創ins park成功開業并運營，分別是位于江蘇淮安和廣東東莞的淮安國聯·融創ins park和東莞融創ins park。

其中，淮安國聯·融創ins park是融創商業與淮安國聯集團合作項目，坐落于淮安主城區核心商圈，建筑面積14.4萬平方米，于2023年1月開業。

東莞融創ins park是融創商業與東莞偉柏實業、東莞淳鑫置業簽約的輕資產項目，位于東莞厚街康樂商業街北段，總體量15萬平方米，2023年6月開業。

除此之外，融創商業也有數個據傳籌開或有可能進駐的項目，包括杭州融創ins park、沈陽融創ins park和六安融創ins park。

可以看到，這些項目所處的城市能級均比崇左融創ins park要高。

資料顯示，淮安位于江蘇省中北部，地處長江三角洲地區，是蘇北重要的中心城市，南京都市圈緊密圈層城市，屬于三線城市；東莞則是粵港澳大灣區重要節點城市，是擁有萬億GDP、千萬人口的新一線城市。

相比之下，崇左的地理區域優勢和經濟潛力都較差。

2024年崇左全市GDP增長較快，增速6.0%位居全自治區第三，但GDP總量較低錄得1312.86億元，屬于五線城市體量。

同年，據抽樣調查結果顯示，崇左常住人口204.61萬人，比2023年少1.51萬人，呈持續下降的態勢，其中城鎮常住人口96.74萬人。

而在崇左融創ins park所在的江州區內，常住人口僅為43.38萬人。至于其他區縣，例如常住人口第二多的扶綏縣，其離南寧市區明顯更近，更方便前往省會消費。

人口與經濟對崇左融創ins park項目存在一定的制約。

除此之外，崇左本地客群雖有品牌持續升級的愿望，但后續中高端品牌入駐的積極性可能并不會太高，這就要看融創商業團隊能在運營上做多少努力。

目前值得高興的是，項目開業不足半年，依靠高頻率補貼和活動維持了不錯的人氣。

圖片來源：百度地圖，觀點指數、商業客整理

對于一個低線城市商業來說，長期運營成本拔高之下，回報如何還有待觀察，畢竟項目也正面臨競爭。

崇左融創ins park位于崇左城南新區，崇左新城區邊緣地帶，周邊主要有崇左市職業技術學院、廣西民族師范學院、崇左幼兒師范高等�？茖W院等學校，以及崇左市體育中心、金龍湖都市休閑公園等運動場所，學生成為項目的主要客源之一。

其中一部分客源被周邊糖業文旅創意產業園、太平古城、崇左中心步行街、匯豪城等分流。

同時，崇左融創ins park也面臨崇左愛琴海購物公園的直接競爭。該項目體量達到16萬平方米，宣傳帶來了崇左首家大型新能源充電站、室內恒溫泳池健身中心、崇左首家IMAX巨幕影城等更豐富設施。

該項目也位于崇左新城區更中心地帶，并已于2025年5月17日試營業。