出品/聯商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

2025年的南京商業，正站在新舊動能轉換的十字路口。一方面，消費降級與市場收縮的陰影仍未消散，傳統商業形態加速衰退；另一方面，高端商業擴容、非標創新迭起、品牌首店引進，為城市商業注入新活力。這種“冰與火”的交織，既是挑戰，更是機遇。

隨著香港新鴻基旗下南京IFC商場的正式開業，以及香港置地金陵中環JLC亮相新街口，南京商業版圖在高端擴容、商圈博弈與場景創新的碰撞中，展現出全新的競爭生態。

德基廣場更是以245億年銷售額(2024年)登頂全國新“店王”，萬象系商業在地化重構商業，南京正以國際消費中心城市之姿，開啟商業新階段。

目前來看，南京商業新格局呈現三大趨勢：高端擴容、商圈重構與非標化創新。

01

高端擴容：消費擴容，層級分化

南京高端商業正從“單極壟斷”走向“多極共生”。

1、德基啟動雙引擎模式

2024年，德基廣場憑借245億元的總銷售額，不僅刷新自身紀錄，更超越北京SKP成為全國新“店王”。在2024年全國奢侈品市場下滑18%~20%的背景下，德基的突圍本質是“高端定位+大眾流量”雙引擎模式的成功：

以頂奢守住基本盤，以藝術與場景創新向下兼容擴大流量基數；借都市圈人口紅利與政策紅利，將商場轉化為城市公共生活空間。其模式預示中國高端商業正從單一奢侈品依賴轉向文化、科技與消費融合的新生態，為新一線城市商業升級提供范本。

德基廣場的護城河在于立足中華第一商圈新街口，強勢輻射蘇皖區域，并將“藝術x商業x科技”深度融合——德基藝術博物館以《金陵圖》數字長卷與“夜間開放”模式吸引文旅消費，54家年度首店，更新率達30%，以及強大壟斷性的高奢品牌組合，構建了難以復制的品牌矩陣。

2、IFC堅持高奢定位瓜分高奢蛋糕

新鴻基地產落子河西的IFC，則填補了南京西部頂奢空白，打破德基多年高奢壟斷局面。以全球旗艦店設計+首店餐飲構建稀缺性壁壘，迫使頂奢品牌打破“一城一店”思維。南京IFC項目引入168個高端品牌，其中超30%為南京首店，香奈兒亞洲唯一擁有戶外空間的雙層旗艦店、蒂芙尼全國旗艦店、梵克雅寶全國最大旗艦店、卡地亞江蘇省最大旗艦店等頂奢陣容，沿街280米精美外立面形成一條“高奢風景線”。

南京IFC的成功并非簡單“分蛋糕”，而是通過頂奢旗艦差異化+河西區位壟斷+港資運營基因三大杠桿，將南京高端消費市場從239億(德基2023年業績)共同做大蛋糕至275億(2024年德基245億+IFC30億)。

3、金陵中環JLC采取差異化策略

同在新街口商圈的金陵中環JLC，面對德基的重奢壓制，主動“由重轉輕”，定位“輕潮奢”，聚焦年輕客群。雖未引入傳統奢侈品牌，但通過30%南京首店率(如AJ雙層旗艦店、lululemon雙層旗艦店、方所書店)及屋頂花園餐飲場景，開辟新街口“年輕力中心”新賽道，構建了新街口高密度商圈中的松弛感商業。

金陵中環JLC匯聚眾多時尚品牌和首店矩陣，通過高品質物業、生態化空間場景、更加豐富化的餐飲體驗打造年輕化的消費聚場，成為新街口新的年輕力中心，與德基和周邊百貨形成有效補充。

02

商圈重構：去德基化，多中心化

南京商圈正經歷結構性重構，從“一超多強”向“多核競合”轉變，新街口、元通、百家湖等主流商圈呈現差異化發展態勢。

1、新街口：高端引領，場景革新

作為“中華第一商圈”，新街口通過業態升級鞏固核心地位。德基廣場持續以首店經濟(如VALENTINO美妝全球首店)和藝術場景(德基藝術博物館)吸引高端客群，同時推動“24小時商業”模式延長消費時段。其他商業體如中央商場、新百等加速改造，引入智慧零售、屋頂花園等體驗空間，形成“高端+品牌潮流”的立體矩陣。

2025年金陵中環開業，雖略有降級，定位潮奢年輕力中心，通過引入方所書店、Olé超市等20余家首店和屋頂花園、空中花園等生態場景創新，進一步豐富年輕消費場景，推動商圈從購物目的地向生活方式體驗場轉型，填補輕奢與生活方式空白。

未來德基三期的建設將強化新街口的高端消費集聚效應，但多商業體協同發展已成為趨勢，“去德基化”更體現為商圈生態的多元化而非德基地位的削弱。

2、元通：破局重奢，能級躍升

依托河西金融商務中心的區位優勢，元通商圈正以高端商業綜合體和酒店集群重塑南京商業版圖。南京國金中心(IFC)2024年開業，引入LV、DIOR等國際大牌及黑珍珠餐廳，與華采天地形成互補，2024年華采天地營業額同比增長23.3%。區域內集聚10家五星級酒店和8家10萬平方米以上商業綜合體，構建“商務+休閑”消費生態圈。未來地鐵元通站改造將優化地下商業動線。

德基世茂中心等項目的落地，將進一步強化其與新街口錯位競爭的高端定位，成為南京都市圈消費新樞紐，不僅滿足河西客群消費，更能輻射滁州、馬鞍山、蕪湖等周邊城市。

3、百家湖：區域中心，場景突圍

作為江寧核心商圈，百家湖以首店經濟和業態互補快速崛起。2024年新增125家各級首店，景楓KINGMO全年客流量達2960萬人次，銷售額增長15.5%。江寧金鷹聚焦年輕客群，引入全國首店Funnyfable、Ruafriends等潮牌，通過“治愈系”消費場景吸引家庭客群。

商圈內金鷹、景楓、1912街區等綜合體形成閉合業態鏈，兒童娛樂、餐飲夜經濟與零售有機融合，疊加地鐵1+3號線的交通優勢，成為輻射南京南部的主力商圈。未來隨著江寧人口持續流入和消費力提升，百家湖將進一步鞏固區域消費中心地位。

4、多中心化趨勢下的競合邏輯

南京商業版圖的重構本質是核心極化與圈層擴散的平衡。新街口通過高端化與國際化保持標桿地位，元通、百家湖、橋北、仙林等新興商圈則依托產業人口和政策紅利，以差異化定位分流消費需求。《南京市商業網點規劃》明確構建“一核多心”格局，未來各商圈將形成：新街口引領高端、元通輻射商務、百家湖服務區域的協同發展模式，共同推動南京向國際消費中心城市邁進。

03

非標化創新：從空間革命到運營升維

當硬件與品牌日趨同質化，南京頭部商業以“非標化創新”構建差異化競爭力。

空間敘事重構：德基將千萬級投入轉向“網紅衛生間”與藝術博物館，使功能性空間成為流量入口；萬象天地則以“THE SHAKE ROUND”策略串聯云章公所、黑簪巷、梧桐廣場三大文化空間，通過藍色巨人藝術裝置等主題場景，實現“場所IP化”。

時間維度突破：德基推出“24h模式”，將藝術展延至凌晨三點，激活夜間經濟；萬象天地借播客《Let’s Shake南京》深化在地文化對話，從空間運營升級為“內容生產體”。

技術賦能體驗：IFC設置互動電子導覽與LEED認證綠色空間；金陵中環JLC以空中花園生態場景實現“鬧市中造景”，呼應Z世代自然療愈需求，繁華中心營造松弛感。

德基的藝術衛生間與IFC的香奈兒花園，看似迥異，卻共享同一邏輯：當商業進入新階段，勝負手已非貨架陳列，而在于空間能否成為情感載體。金陵中環JLC的空中綠洲與萬象天地的黑簪巷酒館，正用場景重新定義“人貨場”。

寫在最后

隨著新鴻基IFC和金陵中環JLC開業，以及未來金陵萬象城的入市，傳統豪強德基也在摩拳擦掌，德基三期和河西德基也緊鑼密鼓籌備當中，南京商業格局正在快速迭代創新，基本呈現三大趨勢：高端擴容——德基和IFC雙雄稱霸，商圈重構——元通躍升為與新街口同等的城市級商圈，非標化創新——場景創新、時間創新和科技賦能。