出品/紅餐網

作者/周沫

最近，全國多地傳來商鋪租金下調的消息。

對餐飲人來說，這本應是個利好信號。然而，不少餐飲人卻笑不出來。

不少仍在營業的餐飲門店發現，自己成了“高價租金釘子戶”，周邊空鋪紛紛降租，但他們還要承擔高昂的合同租金。

和房東協商減租遭拒，搬走則要損失一筆押金、高額違約金，“租金釘子戶”們陷入困境。

01

兢兢業業的餐飲人，成了“租金釘子戶”

在蘇州昆山老城區的集街，阿沐（化名）的“300號咖啡館”已經經營了13年。作為一位“老餐飲人”，他最近卻感到前所未有的焦慮——收入銳減，租金卻維持在高位，經營壓力與日俱增。

近兩年來，昆山老城區的客流下滑，空出來不少商鋪。集街、人民路、亭林路一帶的商鋪租金也隨之下跌。“與去年同期相比，這些區域一些商鋪的租金下跌了6-7成。”阿沐表示。

阿沐的咖啡店位于一棟商業樓的三樓，面積約280平米，年租金為12萬元。這一價格，比周邊條件相似的商鋪高出約3成。

6月初，阿沐主動聯系了租賃公司的會計，請求對方將降租訴求轉達給房東：“現在周邊的商鋪租金都降了，唯獨我們這邊沒有調整。希望房東能根據市場行情適當下調租金。等未來市場回暖，我也愿意配合恢復或上漲租金。”

然而，一個多月過去，房東始終沒有出面回應他的訴求，協商陷入僵局。

△圖片來源：受訪者供圖

阿沐的遭遇并非個例，不少地方都出現了相類似的情況——市場空鋪租金一路走低，但在租商鋪的租金卻被合同“釘死”，這些餐飲經營者成了“高租金釘子戶”。

2023年中旬，石頭（化名）和朋友在佛山禪城合伙開了家烤肉店。據石頭透露，烤肉店所在商業街區曾是比較熱鬧的商圈之一，今年因為客流量明顯下滑，沿街不少店鋪陸續關門。“短短半年內，周邊已有近10家商鋪掛出‘轉讓’”或‘旺鋪招租’告示。”

更讓石頭焦慮的是租金的倒掛現象。據他調查，目前周邊新出租或重新招租的同類商鋪，年租金普遍降至9-10萬元之間，部分位置稍偏的甚至8萬不到就能拿下。而他們承租的100平米出頭店面，年租金高達13萬元，比市場價高出三成不止。

“等于我們從開業第一天起，就背著一個‘高價包袱’在跑。”為了緩解壓力，他曾拿著周邊商鋪的租金調研數據找到房東，懇請房東根據當前市場行情適度下調租金，但遭到拒絕。

△圖片來源：紅餐網攝

“我只是希望租金能更貼近現實，但并不是所有房東都愿意給在租商戶降租的。”石頭無奈說道。

相比兩、三年期合同帶來的壓力，那些在市場火熱時期簽長期租約的餐飲人，處境更為艱難。當年寫在合同里的“租金逐年遞增”，成了餐飲人的“緊箍咒”。

南京的私房烘焙館老板暮雨（化名）就栽在了這上面。她的店開了近7年，起初簽5年的長租合同，2年前續租時，合同中明確寫入了“每年租金遞增2%”的條款。當時簽合同時，周邊商鋪租金普遍上漲，這一設定在雙方看來都合情合理。可從去年底開始，周邊空鋪越來越多，不少房東為了吸引租客紛紛下調租金，而暮雨的門店卻因為合同中的“遞增機制”，也成了整個商圈的“高租金釘子戶”。

她找房東談降租，對方吃準了她“老店舍不得搬”，丟下一句：“按合同來，不想租的話給你一個星期時間搬走。”

02

“搬走”意味著更大的損失

面對客流下滑、租金高企的雙重壓力，移位換新址往往是理想的選擇，但現實總把理想戳破——對于一些租金釘子戶來說，“搬家”可能意味著更大的損失。

△圖片來源：紅餐網攝

暮雨的客戶大多是住在附近三五公里內的老街坊，靠的是口碑和熟人推薦。“如果換地方，很多人可能就找不到了，或者覺得麻煩，慢慢就不來了。而一旦失去這批穩定的老客，重新積累客流談何容易？”搬遷意味著從零開始，思前想后，她選擇再咬牙撐一陣，“只希望市場能快點回暖。”

而對于一些尚未回本的新店來說，門店前期投入的裝修、推廣等成本尚未收回，一旦遷址，輕則延長回本周期，重則面臨更大虧損。

一年半前，索索（化名）從同行手中接下了地鐵口螺螄粉店，付了7萬轉讓費。她和房東簽了3年的合同，每月租金1.2萬元，一季度一交，押金3個月，再包括裝修、購買設備，初期投入就花了20多萬元。在當時看來，這筆錢換來的是地鐵口黃金位置的“客流保障”。

然而，去年年底開始，整條街道的客流比高峰期下降了兩三成，“以前中午排隊，現在經常一整個小時沒幾桌人。”客流減少，店里的營業額也大幅下滑。

讓索索頭疼的是，目前的收入僅能勉強覆蓋每月1.2萬元的租金、兩名員工的工資和食材成本。水電、平臺抽成、包裝費一扣除，利潤幾乎為零。如果算上當初的轉讓費攤銷，實際上是虧損的。

她發現，附近商鋪與她門店面積差不多的，月租金已降到8000元，而且免收轉讓費。對比自己每月雷打不動的1.2萬元租金，她心里越來越不是滋味。

索索也考慮過搬遷或轉讓，但是合同才履行了一年半，提前搬走三萬多的押金收不回來，初期投入的20多萬也會打水漂，而且重新開店意味著又是一筆不菲的裝修費用，轉讓這條路更是走不通。

“我是想通過收取一些轉讓費來彌補損失，可周邊的空鋪都是免費轉讓，誰還愿意花幾萬接手我的店？”索索苦笑道。

△圖片來源：紅餐網 攝

在成都經營火鍋店的阿橋（化名）也是進退兩難。當初簽合同時，門店所在商圈熱度正值高峰期，租金高出市場均價兩成不說，違約金條款也極為嚴苛，提前退租不僅押金收不回來，還要賠償高額違約金。

如今生意不如預期，已經難以覆蓋租金、人工成本，他本想提前解約止損，但算下來，僅違約金就接近半年租金，再加上火鍋店面積大，裝修也投入了不少成本，退出成本遠超承受能力。“合同還有兩年，只能硬著頭皮撐下去。”阿橋無奈地說道。

03

拯救“租金釘子戶”

在餐飲經營者為高企租金焦頭爛額時，房東們也并非都高枕無憂——在餐飲市場持續洗牌的背景下，商鋪出租變得不再像前幾年那般簡單了，降租、空置現象變得常見。

贏商大數據監測顯示，2024年，全國重點27城600+樣本購物中心平均空置率創近四年新高，其中有10%購物中心的出租率低于80%。

另據戴德梁行數據，2025年上半年，杭州全市購物中心平均租金與出租率同步下行；同期，重慶市場亦承壓明顯，二季度大型餐飲品牌閉店數量增加，全市平均租金環比降0.41%，空置率則升至10.36%，環比有所上升。

△圖片來源：紅餐網攝

第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇指出，餐飲行業作為過去幾年零售業態（商鋪業態）的“主力選手”，正在經歷顯著的變化，大餐飲和中餐飲因為利潤率不斷下調，開店態度變得更為謹慎，與過去兩三年相比有顛覆性改變。

如其所言，近段時間以來，多個知名餐飲品牌將戰略重心從規模擴張轉向經營質量的提升。

例如，呷哺集團明確將2025年定位為“產品品質年”，強調“重質不重量”，停止盲目擴張。

2月，喜茶宣布在將拒絕門店規模內卷，并暫停接受事業合伙申請。

6月，蜜雪冰城宣布自6月11日起，對全國新開門店布局進行優化調整，釋放出放緩整體開店節奏的信號。

此外，海底撈董事會副主席周兆呈在接受《中國企業家》采訪時也表示“會謹慎把握加盟的速度和節奏，而不是追求數量。”

在大品牌擴張放緩、市場競爭加劇的背景下，有業內人士直言，如果商鋪租金不降，下半年，還會有一批餐飲人閉店離場。如此一來，商鋪租賃需求進一步下滑，房東要賺到錢也變得更具挑戰性。

在這樣的行情下，房東不妨根據市場行情，給“租金釘子戶”們一些人性化租金調整的空間，保住自己的“客戶”，讓雙方都能走得更長遠。