圖/聯商圖庫

聯商網消息：12月18日，全球頂尖的房地產服務及投資管理公司高力國際（納斯達克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）以《宏圖先機：三大趨勢重塑上海產業園區版圖》作為主題，首次向市場提出了引領行業的重磅觀點——上海產業園區需要重新定義與重塑版圖，并預告將于明年第一季度推出相關報告。

高力國際認為，上海肩負長三角“大腦”的重任引領區域產業發展與經濟轉型，承載上海建成“具有全球影響力的科技創新中心”的愿景，而上海的產業園區則是作為完成以上使命、推動科技創新產業發展的重要載體。高力國際在演講中對產業園區的前瞻式創新定義將為相關各方提供上海產業園區市場更全面透徹地解析。

高力國際認為，近年來上海產業園區發展呈現了三大趨勢，從而驅動了該版圖的重塑：

趨勢一，產業集聚效應進一步提高：經過多年發展，各園區已形成完備的現代產業體系，吸引相關行業的龍頭企業紛紛入駐。

趨勢二，基礎設施的發展，尤其是交通基礎設施如軌道交通網絡的日益完善，推升產業園區可及性，也為產業園區的向外擴展提供了支撐。過去十年間，外圍產業園區板塊總存量的年均復合增長率高于區位較核心的產業園區板塊，不少新興板塊呈現高速增長態勢。

趨勢三，由園區管委會及/或園區開發平臺這樣的開發管理主體持續提升產業園區營商環境，通過產業扶持、創新激勵、金融服務、人才吸引等多個維度制定推出優惠政策，同時不斷完善軟硬件配套體系，以求更加貼合及滿足產業發展需求。

在充分詮釋了產業園區三大發展趨勢的同時，高力國際融入“綜合區位與規模、產品與配套、產業激勵、主導發展”四個維度的考量，提出了上海產業園區全新定義的標準，并將上海產業園區版圖進行了核心子市場、成熟中子市場和獨立項目三個層級的歸類劃分。

在高力國際定義的全新產業園區版圖中，核心子市場、成熟中子市場與各個獨立項目在未來的租賃與投資領域將有各自的特點，對于開發者、投資者、使用者等都有著紛繁的機會。

上海物業市場2020展望

高力國際亦于同日發布其物業市場預測報告——《上海物業市場2020展望》。

報告預計，2020年上海整體市場租賃情緒將轉暖，外資與科技產業將引領整體需求。從宏觀環境來看，貿易緊張局面的緩解將有助于租賃情緒破冰，對外開放加速、長三角一體化以及多元供應的入市將帶動租賃市場轉向活躍。其中，外資企業受開放政策與市場前景漸明朗的驅動，將尋求擴租，科技業需求將提速，產業園區與部分寫字樓將受惠。

此外，在整體社會消費將保持穩健增長的背景下，電商與生鮮消費將持續帶動物流地產需求，而國際品牌的不斷引進與新餐飲的持續火爆將引領優質商場推陳出新。

寫字樓|租賃情緒將轉暖，“以價換量”將成未來兩年走向

上海寫字樓市場2019全年需求量較低，但下半年的凈吸納量企穩。預計2020年受貿易緊張局面緩解，對外開發加速、長三角一體化以及大量供應帶動，租賃情緒將回暖。其中外資企業將受對外開放政策與良好市場前景的驅動尋求擴租，而科技行業的發展將持續推升寫字樓需求，因此凈吸納量對比2019年應將有所反彈。

供應方面，由于部分新項目推遲入市，2020年市場將迎來供應高峰，預計整體空置率推升至25.6%，而租金將繼續下滑，“以價換量”將成為未來兩年租賃市場的主要方向。

需求行業來源方面，專業服務、金融、高端制造業以及科技企業將成為新增需求的主要來源，前灘、徐匯濱江、北外灘等新興區域將持續成為熱點，吸引大量優質企業入駐。

零售物業|推陳出新，多維度升級

上海零售物業市場的發展從多方面引領全國。

2019年全年有超1000家首店落地，其中包括多家外資品牌；同時華為、小米等手機品牌競相開出多家旗艦店與體驗店；而諸多零售品牌紛紛跨界餐飲行業，打造出宜家烘焙工坊、盒馬火鍋等新業態。在品牌與業態不斷更新的趨勢下，上海多個白金區位的商業項目正進行改造升級，如新天地南里、港匯恒隆、上海廣場、四季坊等等；預計未來年上海零售物業市場百花齊放的多維升級態勢將保持，市場競爭力不斷提升。

2020年，上海零售物業市場整體預計將保持穩健，但全年有約120萬新增供應集中入市，空置率或將被推升。同時，由于2020年新增供應較大位于非核心商圈，預計將影響全市租金水平。

工業|自建倉儲及環滬供應形成需求波動

2019年上海物流園區因租戶自建庫入市，以及上海周邊更具優勢租金的高標庫供應使吸納量出現階段性負增長，市場整體空置率或將提高至11.5%，但平均租金仍保持穩中微升。預計2020年，在電商和三方物流持續增長之外，生鮮消費需求提升與擴大進口將持續驅動高標倉儲與冷鏈的發展。因此盡管空置率攀升，租金仍保持穩中微升2%。

產業園區|科技行業將助推需求反彈

預計通信技術、電子信息、軟件與互聯網以及生物醫藥等戰略性新興產業將在國家創新驅動發展戰略的帶動下高速增長，帶動產業鏈上下游企業擴張，成為園區市場需求的主要動力。除此之外，業主間的競爭提升了租戶議價能力，諸多頭部企業如華為、中國移動等紛紛借機擴張。供應方面，預計2020年約有101萬平方米新增供應入市，形成十年來的供應高峰。因此預計2020年租金將基本走平，但將于2021年開啟溫和上漲通道。

（來源：高力國際）