剛剛過去的2012年，商業(yè)地產(chǎn)高歌猛進(jìn)，市場供應(yīng)量飛漲，商業(yè)用地成交量屢創(chuàng)新高。但是部分城市開始出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“高燒不退”現(xiàn)象，一度引發(fā)過剩、泡沫的質(zhì)疑。
對此，全經(jīng)聯(lián)（上海）商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會會長段建設(shè)近日在接受搜鋪網(wǎng)記者采訪的時候表述了自己的看法。他認(rèn)為，這是中國商業(yè)地產(chǎn)前進(jìn)路上的正常現(xiàn)象，任何事情都不可能一蹴而就。他指出，所謂的“商業(yè)地產(chǎn)‘高燒不退’”也只表現(xiàn)在局部地區(qū)，從中國整個大局來看，并沒有真正地發(fā)高燒。商業(yè)地產(chǎn)在全國的發(fā)展呈現(xiàn)出冷熱不均的特點(diǎn)，在很多地方，商業(yè)還十分落后。從城市化進(jìn)程角度來看，由于中國內(nèi)需的拉動不夠出色，廣大的農(nóng)民還未充分享受到城市帶來的福利，大家都希望往城市走。所以要持續(xù)推進(jìn)城市化，讓他們以后不用往城市走就能在家門口享受到城鎮(zhèn)化的便利。“不過這個局部（過熱）的問題，我們也要引起警覺。”段建設(shè)強(qiáng)調(diào)。
全經(jīng)聯(lián)（上海）商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會會長 段建設(shè)
樓市一紙限購令，讓眾多房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛改弦更張，商業(yè)地產(chǎn)成了開發(fā)商和投資客的香餑餑，也成了許多地方政府招商引資的重要途徑。這將不可避免會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)市場供大于求的局面。不顧實(shí)際、胡亂上馬商業(yè)項目，有的盲目追求大而全，使得城市未來的商業(yè)空間過度透支，商圈購買力反復(fù)計算，項目前景各個堪憂，導(dǎo)致局部的泡沫越吹越大。
“除了這個大環(huán)境，開發(fā)商自身有重要原因。技術(shù)層面上，開發(fā)商需要做好準(zhǔn)備，包括選址、定位、規(guī)劃、推廣、招商、運(yùn)營等等，只要有一環(huán)沒做好，就會影響到整個項目的成敗，進(jìn)而影響到市場。如果造出來的是垃圾，不就產(chǎn)生過剩、泡沫了嗎？”段建設(shè)還引用了恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在“2013房地產(chǎn)政策形勢論壇”上講過的話：“18個月內(nèi)蓋好的商場絕對是垃圾”，他表示商業(yè)的確是慢工出細(xì)活的，是要沉淀和人才積累的。比如臺北的101大樓就是用了7年時間扭虧為盈的，已經(jīng)成為世界性的商業(yè)地標(biāo)。但他同時也指出一些項目雖然在很好的地段，也建了十年八年但都沒有落成，甚至爛尾，就算有一天完工了，也已經(jīng)不符合當(dāng)下的時代了，因為它錯過了最好的商業(yè)時機(jī)。“十年前的設(shè)計十年后你一定還是完美的嗎？”
被尊稱為商業(yè)地產(chǎn)教父的王健林有一句名言，住宅地產(chǎn)是小學(xué)生，商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜程度遠(yuǎn)勝于住宅地產(chǎn)，現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商并不是真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，他們很多是半路出家從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過來，在商業(yè)項目的操作上會慣用住宅項目的模式。段建設(shè)認(rèn)為恰恰是這樣，導(dǎo)致了很多購物中心變?yōu)椤肮沓恰薄ⅰ翱粘恰薄Ｉ虡I(yè)項目對資本、人才的需求大大超過住宅，一旦資金鏈鍛煉或者人才儲備不足、團(tuán)隊不夠?qū)I(yè)，項目就很難成功。
同時，商業(yè)項目的定位、理念也關(guān)乎項目成敗。行業(yè)里急功近利、嘩眾取寵的浮躁之風(fēng)由來已久，不切實(shí)際的定位只能讓項目曇花一現(xiàn)，東莞華南mall就是最好的案例。談到此處，段建設(shè)強(qiáng)烈呼吁商業(yè)項目必須創(chuàng)新，只有創(chuàng)新才能避免同質(zhì)化，才能改變購物中心空置率居高不下的局面。
市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律適用于商業(yè)地產(chǎn)，在曲線發(fā)展的道路上，通過優(yōu)勝劣汰的市場調(diào)節(jié)機(jī)制，會有人犧牲，有人成功。段建設(shè)說，這也是商業(yè)地產(chǎn)市場從不理性到理性的過程。經(jīng)過大浪淘沙生存下來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，將繼續(xù)跑贏大市，將來會逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，國際上知名的西蒙地產(chǎn)、凱德商用就是典型的例子。
（搜鋪網(wǎng) 周松平/文）
