一、綜合體模式下的商業混合趨勢及其對設計的影響

 

如今，商業地產的開發進入“綜合體時代”。具備現代商業意義的綜合體的出現和發展，在歐美國家歷經了至少40年的演變周期。而在中國，短短10年間，從一線城市到四線城市，綜合體如雨后春筍般地拔地而起。以往單一功能的產品類型不斷減少，復合化的開發模式不斷加強，可見，隨著城市化水平的不斷提高，對城市土地開發的產業需求變得更加復合與多樣。 

 

綜合體的快速發展，對產品效率的追求是根本的原因之一。這一效率，從最初城市化中土地開發效率開始，隨后反映為開發產品的匹配效率，直至構成良性的城市效率。仿佛一個合理的生態系統，綜合體各個產品板塊之間互相依存，其資源共享的意義大于不同功能的簡單疊加。 

 

由于當前商業綜合體項目開發所呈現出來的城市土地復合開發特征，純粹單一形態的功能體很難再見，商業比重的高密度、大容量是商業地產開發要面對的難題。人們發現由于可銷售街鋪的低密性，將有限的土地全部轉化為可銷售街鋪顯然是不切實際的，因而必然會出現整體化、高樓層的大體量商業形態空間。如此一來，出現一些在尺度感上失衡的“潘然物體”也成為常態。對于一些品牌商業地產開發商而言，跟隨城市化的進程逐步進入二三線城市，但對于完全持有類型的商業有些不太適應，因此他們也進行調整，由完全的持有型商業模式轉化為更加實際的持有與銷售混合的模式。

 

由此可見，在近5年以及預見的未來，商業綜合體運營模式的轉變動機可以簡要概況為從單一商業形態的綜合體轉變為多樣商業綜合類型的綜合體，這樣的趨勢會對規劃和建筑設計層面產生何種影響？

 

首先，在城市綜合體的設計中，復合性常常是設計關注的重點。這方面可以用平衡價值、和諧邏輯來概括分析。其中的每一個功能部分本身既有一套設計成立的原則、規律，但多個功能的統一綜合不等于多個設計邏輯的疊加，必然存在主次定位的問題。

 

其次，相對于商業綜合體而言，對商業部分的理解、分析有助于形成相對清晰定位的綜合體項目的設計邏輯，可以滿足各功能層面的需求，進而實現項目開發利益的價值最大化，并最終涵蓋城市綜合體的全面價值，即社會屬性的公共利益與開發商的經濟利益。

 

所以，出于當前商業地產項目中運營模式的變化，建筑師的設計分析工作將隨之面臨不小的調整，對商業多樣性的再思考顯得格外重要。如果多樣的商業類型構成了城市商業綜合體的未來趨勢，那么基于以往持有的單純集中商業動線模式，或者基于銷售的商業街的實踐經驗，將從“非此即彼”的選擇，演化為“彼此共存”的混合。

 

二、多樣商業形態的有機組合策略

 

從商業混合的角度，我們可以把近年來的綜合體案例大致歸納為兩方面特點。其一，商業綜合體項目中持有型商業與銷售型商業大量共存，兩者在容量上不再像以往那樣一邊倒，在一些中高端項目中銷售型商業所占比重更大。持有型商業也不完全表現為集中商業的形態，街鋪化的持有型商業也有出現。其二，兩種商業類型反映到規劃格局中時，由于持有型商業主要體現出的高樓層特征和銷售型商業體現出的分散商鋪低樓層特征，二者在整個商業綜合體規劃中所覆蓋的用地范圍相當，銷售型商鋪的布局對整個場地的影響大于集中商業。

 

基于以上兩個特點，在設計層面引發的思考是否如前述將兩種商業設計實踐經驗嫁接就可行了呢？所謂“mall+商街”的思路是否妥當呢？本文接下來闡述當前持有型集中商業與銷售為主的商業街各自動線規劃與設計中的一些經驗。

 

集中商業的動線規劃分為外部動線與內部動線，從外部人行、車行、貨運以及內部的水平與垂直動線、主次動線、中庭尺度、主空間等形成一套完整的設計原則與經驗，但其核心是營造內部的商業條件，形成封閉的室內商業環境。這樣的設計原則缺少了對商業綜合體其他功能的關注，缺少了對片區、城市的理解，也出現了不少備受詬病的案例。

 

對商業街的設計則更關注街道尺度、節點、空間形態、商鋪單元的分析，具備更多對廣場、街道、城市生活以及開放空間的理解，但因其低密度、低容量、業態規劃局限，很難在城市地段價值大的區域單一存在。

 

多樣商業形態的有機組合一定是基于對集中商業、商業街兩者各自成熟的設計原則下的實踐結果。多樣商業形態的綜合體動線模式將會具有以下一些特點。

 

1、持有商業的吸引力。

在持有與銷售結合的商業形態中，持有商業因其業態、運營的先天優勢一定會成為整個商業綜合體項目的“活力泵”，對它的規劃設計一定是核心問題之一。持有型商業是保證定位的關鍵。如何在銷售型商業空間與持有型商業之間不產生沖突，在設計中可以有一定的策略。 
 

2、特定節點空間將內外聯結。

持有集中商業與大容量的銷售商業街之間不應該是簡單的動線延伸與人流對接，否則業態定位、持有與銷售的差異（包括商業空間場所設計的內外不一）會產生對商業綜合體項目設計品質的偏差理解。因此，需要通過一種特定的節點關系設計來串接兩者。這一特定的節點手法經過多個項目的實踐思考，可以表現為不完全是商業性質的節點空間、注重城市性的開放空間、注重將商業需求與市民日常生活需求結合的場所。 
 

3、高容積率下的商業綜合體設計也需要尊重動向設計的基本原則——保持簡潔、清晰的動線結構，這不僅對商業本身有益，同時有利于人們形成對項目良好的辨識度與方位感。

 

4、節點空間的匯聚價值。

在集中商業的內部空間設計中，主空間的作用非常大。作為內部中庭空間的核心，主空間是人流匯集、商業展示等功能區域。在商業街的規劃設計上，節點廣場的作用不言而喻。多樣商業形態下的商業綜合體設計同樣需要考慮特定節點空間的匯聚作用，這種匯聚不再只是滿足商業綜合體自身的要求，應該將作用擴展到區域與城市層面的價值，使綜合體的設計變得更有影響力。 
 

5、梯級變化的動線層次。

由于開發容量與強度，商業綜合體的動線結構體系不再是簡單的線性模式。在保證其結構清晰的前提下，合理的梯級動線組合是必然結果。這可以表現為中心廣場與節點廣場的層級、街區道路尺度的不同規劃，進而與城市格局融合。

 

6、關鍵點的持有。

出于定位的要求，從整個商業綜合體的項目規劃考慮，需要對控制商業主要界面的位置采用持有方式。對設計而言，則是要能明確規劃出這些位置，有意識地圍繞這些地點創造場所感。

 　　7、城市功能的疊加。

特定節點空間的設計考慮了城市性的生活需求，這樣的空間將不再封閉于商場內，或者商業街區內部，它將依托城市道路節點、城市公共資源空間，更外向型也更具展示性。因此，城市生活中的文化、休閑、旅游等公共設施可以與之疊加，形成市民廣場，并因為其豐富性而具有真正的生命力，不再是形式化的“城市客廳”。

 

復合動線模型研究示意

 

三、CCDI工程案例及典型設計手法應對

 

前文的七種動線模式并非彼此獨立，結合具體的設計手法，會形成更容易感知的商業界面。接下來簡述的三個實例，分別在其中一項或多項動線策略上實現了設計層面的突破。

 

案例1．贛州華潤中心——中庭主空間動線延伸形成特定節點空間的內外聯結

 

贛州華潤中心總建筑面積約80萬 m2，包含商業、寫字樓、酒店、公寓、住宅。項目共分3個地塊開發，我司參與整體的規劃及其中商業用地的深化設計工作。整個商業開發容量為20萬 m2，包含12萬 m2的持有型集中商業——萬象城，及8萬 m2的銷售商鋪。

 

在商業設計中，非常重要的舉措是將萬象城的室內中庭主空間延伸至城市萬象廣場，而萬象廣場又與室外街區商業連接，并與兩側的酒店、辦公樓串聯。同時萬象城沿街區一側采用兩層外掛商鋪的設計。萬象廣場鄰近城市道路，擺脫了單純商業廣場的模式，具有了城市廣場的性質，其延伸方向還規劃有一個城市商業休閑步行街。這樣，萬象廣場居于城市道路的交匯點，面對城市街道，不僅作為商業性的展示空間，也供市民日常生活使用。

 

 

贛州華潤中心商業與酒店、辦公樓的建筑布局

 

 

華潤中心一層平面圖

 

  

華潤中心延伸的室內中庭主空間

 

案例2．蘇寧蕪湖城市之光——逐層退臺的外掛商鋪形成梯級變化的動線層次

 

蘇寧蕪湖城市之光商業項目總建筑面積28萬 m2，包含集中商業、沿湖商業街區與高層公寓。在城市中，濱水公共空間是市民生活的休閑場所。建筑師通過設計一個濱水廣場，一方面強化了公共空間的場所價值，另一方面也作為集中商業與沿湖商業街區之間的特定節點空間。濱水廣場設計注重的是其公共開放性。在集中商業靠近沿湖商業街區一側設計了一至四層逐層退臺的外掛商鋪，二層退臺空間是主要聯系集中商業與沿湖商業街區的人流交通層。逐層退臺的外掛商鋪擁有獨立的室外交通，集中商業的室內各層人流也可到達。

 

 

城市之光整體鳥瞰圖

 

 

 

城市之光沿湖逐層退臺的外掛商鋪

 

城市之光將二層平臺作為人流交通層

 

  

案例3．深圳一方中心——與下沉廣場疊合的地下商業形成城市功能的疊加

 

深圳一方中心作為城市核心區的商業綜合體項目，包含大型集中商業、寫字樓、酒店、公寓、住宅。項目具有地鐵換乘站點與公交場站的交通優勢。對地下商業的設計尤其注重，通過采用偏移地下的方式與地上集中商業錯開的方式，將地下商業區域疊合到城市街道與下沉廣場區域，形成激活“地鐵—集中商業—城市（下沉）廣場”的聯合作用，而集中商業與地下商業在下沉廣場處連結。

 

這樣，通過設計使下沉廣場同時具有了商業價值、交通價值與城市生活價值。

 

 

深圳壹方中心地上、地下商業結合透視圖

 

  

地上商業與地下商業的便捷接口

 

 

地下商業與下沉廣場的關系

 

四、結語

 

綜合來說，多樣商業形態下的綜合體動線在特定節點空間的連接愈發呈現多層次化的趨勢，反映出集中形態商業與街區形態商業之間的多種組合關系，從前文分析的七類動線模式和三個設計實例可以看出，綜合體中的城市商業街區、空中商街、屋頂購物公園等比較時尚的商業形式將成為未來一段時期內的主流趨勢。這些商業形態將會催生出更多富于設計感的空間，進而為都市綜合體帶來更好、更持久的商業氛圍和盈利能力。 
 

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- 該帖于 2014-12-23 14:05:00 被修改過