根據數據分析，自2014年以來，杭州已有多個商業項目經過內部調整或轉型，并重新對外營業。其中，西湖銀泰城(原名為銀泰西湖杭州西湖店)為杭州首個成功轉型的商業項目，且成為行業內的典范。2014年8月，開業了近6年的銀泰百貨杭州西湖店，對外宣告閉店修整，于3個月后，重新以西湖銀泰城的形象對外開放。由傳統的“銀泰百貨”轉型為“購物中心”，項目的定位也更加精細化——主攻85后年輕家庭和本地女性市場。對零售業態進行篩選和品牌調整、增加餐飲及休閑娛樂業態的占比，通過提高項目內部的體驗性、重點打造公共休息區，提升客戶的體驗感和空間感。

隨后，運河上街、西田城、新元華的“規劃調整”，萬象城、萬達廣場“百貨撤場”，銀泰百貨武林店與杭州百貨大樓“合并”，湖濱銀泰集結四期更名為in77……同時，還有多個商業體如來福士廣場、高德置地廣場、西溪海港城、杭州大廈501城市廣場等原定于2015年開業的項目，不約而同地推遲到了2016年或2017年初開業。杭州各大商業項目不同程度的調整背后，究竟隱藏著怎樣的真相?

基于數十年的商業地產運營經驗，以及敏銳的市場洞察力，筆者總結為四大原因：分別是競爭激烈的市場環境、消費者消費觀念及消費習慣的改變、品牌收縮戰線導致招商難度加大、嚴重同質化的商業怪圈。

競爭激烈的市場環境

2013年起，杭州就開始大跨步邁入綜合體時代，購物中心四面開花，且體量都不小，十幾二十萬方的項目比比皆是。杭州雖然綜合體項目的發展時間較其他城市晚，但其發展速度是有目共睹的。從無到有到富足，一些板塊的商業集中供應得有點猛，尤其是城北、城西板塊。

根據研究數據顯示，杭州市區(富陽、蕭山、下沙未統計在內)商業體統計近60個，包括城市綜合體、商業綜合體、購物中心、商業街(社區商業未納入統計范圍)，其建筑總規模超過1000萬方，而商業經營面積也接近600萬方。此外，杭州最初規劃近100個綜合體，現在也只實現了其中的一半。可想而知，未來杭州的商業市場將面臨如何緊張而激烈的競爭局面。

在2014年下半年，下沙寶龍、萬達、集盒、水晶城、中大銀泰等接連開出，令杭城商業格局發生了重大的改變。這在很大程度上導致了計劃在2015年開業的項目，將開業時間推遲到了2016年，當然其中也有地鐵建設帶來的工程進度影響，以及經濟大環境不景氣帶來的資金問題等因素。

消費者消費觀念及消費習慣的改變

時代在不斷向前推進，人們的生活水平和生活方式也在不停地改變。更重要的是，互聯網的介入，使得網購成為了人們生活中不可或缺的一部分，而這也影響著線下實體商業的變革。商場不再是一個簡單功能的購物場所，而是更偏向于“社交功能”的消費場所。對于這一論點，鴻偉摩爾楊董事長提出，“試想，一個購物中心，有服飾零售、餐飲或咖啡、電影院、兒童游樂場所等，年輕人約著朋友，或者周末家庭聚會，一逛就可以是一整天。不同于單純的百貨商場，除了買衣服，就只能買衣服，其他更多的體驗都沒有，甚至逛累了都沒有一個歇腳喝咖啡的地方。這樣的場所，必定是要被社會給淘汰的。”

同時，實體商業受到電商的沖擊之大，他們也開始思考，怎樣的業態能夠吸引人流并提高消費者粘性?面對激烈的市場競爭環境，企業不得不認真反思，商場人氣低迷、商家接連關店，使他們認識到必須要找出自身存在的不足，調整和改變自己了。而新的商業項目，也更加謹慎，檢驗自身的定位是否準確，在未來的經營過程中是否能獲得消費者的忠誠度。當然，最重要的點還在于，能否長期盈利。

品牌收縮戰線導致招商難度加大

在這些原本計劃在2015年開業的項目中，有不少負責人士表示，品牌資源上的匱乏及招商難度之大。西溪海港城首當其沖，據其最初的規劃，是在主體購物公園中納入城市精品奧特萊斯，但據說最終招商沒能成功，這個方案只好作罷。再加上該項目幾經易主，工程更是一拖再拖，“被動地”延緩開業時間。

另外，也有項目人士提出，“現在經濟大環境不好，不少品牌開店都會非常謹慎，尤其是一些大品牌，決策更加理性，在選址等方面的要求都提高了，項目的招商難度會更大。”不少品牌從14年開始就在收縮開店計劃，以綾致時裝為例，去年有消息稱其在內部下達命令，杭州地區當年不再開新店，而且月銷售低于10萬元的店都被關店。在這種趨勢下，當同一個區域內開出好幾家購物中心的時候，它還可能每一家都進駐嗎?

筆者指出一個關鍵點，“優質品牌資源一直都是稀缺的”。而且，現在的招商，是雙向選擇的時代，購物中心也不再所有絕對的主動權。再者，購物中心的數量急速增長，對于品牌來說，他們有了更大的選擇余地和更多的話語權。

嚴重同質化的商業怪圈

步入電商時代的人類社會，體驗式、服務性行業成為商業地產的主要承載平臺，其中，餐飲業成為今年商業地產招商項目中最重要的行業。而且，當信息和物質豐富至觸手可得時，“趣味”才是現代人的追求——體驗有趣的經歷，購買有趣的東西，成為獨特而有趣的人。

在2016年即將開業的國大城市廣場，其相關負責人表示：“有視野，懂品質，有追求，懂生活的現代人是我們的主力目標客群，國大城市廣場所有的業態和品牌組合，都只會用有趣這一個維度來衡量。”據悉，28層建筑體中地下二層到十一層是商業部分，購物中心面積達到6萬余平方米。項目的一個很大特色是八樓以上都能看見西湖，高樓層店家都將利用這一特色加入觀景元素。而與之在地理位置上相抗衡的嘉里中心，其最大特色莫過于“校園式”中庭采用的設計，整個項目沒有具體邊界，從延安路、慶春路、長壽路等各個方向都可以進入。同時，1700個地下停車位的設置在市中心也堪稱罕見。

擁有雙地鐵良好區位的杭州大廈501城市廣場，則結合“現代生活方式中心”的定位，在三層引入室內樹屋、云朵、游樂空間、兒童餐廳、英語教育、母嬰生活館等，全面滿足孕媽咪以及兒童全方面的生活、游樂、學習、社交需求，緊密貼合定位主題。

筆者強調，無論是餐飲、兒童體驗，還是影院、酒吧、KTV娛樂，或者是引進免稅店、快時尚品牌等，這些都是在為商業項目的體驗度加分。但是，杭州的整個商業地產市場，其實還是趨于一致的，在體驗性項目的引進上，都大同小異，逃不出“商業同質化”這個怪圈。因此，商業在真正思考主題和差異化的時候，應該要落到實處，不能僅停留在概念上。而項目的定位，應重視“精細化、市場化、需求化”，鎖定準確的目標市場，提出最有效的規劃方案。

筆者楊建偉先生，鴻偉摩爾創始人，中國商業地產聯盟專家委員