今天(10月19日)，由中國(guó)零售業(yè)門戶網(wǎng)站聯(lián)商網(wǎng)與蘇州科技城聯(lián)合主辦的2012中國(guó)零售業(yè)“聯(lián)商風(fēng)云會(huì)”暨商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇在蘇州召開，本次會(huì)議主題為“借勢(shì)•破局•定天下”，峰會(huì)將圍繞上述話題邀請(qǐng)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家與商業(yè)企業(yè)高管一同對(duì)話，共商行業(yè)發(fā)展大計(jì)，謀求商業(yè)合作契機(jī)。

　　以下為寶龍商業(yè)集團(tuán)總裁潘韜演講內(nèi)容：

　　現(xiàn)在從09年10年開始，幾乎各路人馬各個(gè)資本都進(jìn)入我們這個(gè)行業(yè)，首先在中國(guó)排名前三十名的房產(chǎn)企業(yè)，我總結(jié)了一下，幾乎每個(gè)公司都成立了商業(yè)地產(chǎn)公司、商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，至少成立了商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部。現(xiàn)在像一系列以前做零售的企業(yè)，也來做商業(yè)地產(chǎn)。關(guān)鍵是還有其他的資本，比如說制造業(yè)，奧克斯空調(diào)，美的空調(diào)，蘇寧電器樓非常大體量的商業(yè)地產(chǎn)土地項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。蘇寧電器最典型的是一千萬平方米的商業(yè)儲(chǔ)備，還有保險(xiǎn)資本。像平安保險(xiǎn)、中國(guó)人壽都有很好的事業(yè)部。這是群雄并起，各個(gè)都在進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，我覺得這是一個(gè)好事情，這是一個(gè)朝陽行業(yè)，大家都要進(jìn)來的。有人說這個(gè)行業(yè)有泡沫，有人揚(yáng)言要請(qǐng)政府來調(diào)控，我是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的鑒定捍衛(wèi)者，千萬不要來調(diào)控。

　　梯隊(duì)初顯，第一個(gè)梯隊(duì)是已經(jīng)做出一些成績(jī)，這個(gè)成立一個(gè)梯隊(duì)。大概是這樣的梯隊(duì)，以產(chǎn)品特別著名的華潤(rùn)萬象城系列。以速度規(guī)模而讓別人望塵莫及的萬達(dá)集團(tuán)。比如說以資本和管理處于領(lǐng)先行業(yè)的企業(yè)凱德，這三個(gè)企業(yè)算第一梯隊(duì)，第二梯隊(duì)就是以前已經(jīng)有相對(duì)清楚的產(chǎn)品模式，但是規(guī)模不夠大，產(chǎn)品的質(zhì)量和影響力不那么強(qiáng)，比如說我現(xiàn)在所在的寶龍。比如像金源、世貿(mào)，還有新興起來的。還有第三梯隊(duì)是什么呢?就要?jiǎng)倓倧钠渌袠I(yè)和其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)來做的企業(yè)。剛剛進(jìn)來的行業(yè)，一些企業(yè)一些項(xiàng)目正在摸索。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)聽起來都有一些關(guān)系，但都是隔行如隔山，所以這是第三梯隊(duì)的企業(yè)。基本上形成一個(gè)初步的梯隊(duì)。

　　再講一下趨勢(shì)，大家可以從很多的角度講商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)，我認(rèn)為比較重要的趨勢(shì)是三個(gè)，第一個(gè)趨勢(shì)是進(jìn)入一個(gè)新的行業(yè)階段，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是四個(gè)階段，第一個(gè)是原始的階段，資源好，看誰的速度快，誰的資源強(qiáng)。第二個(gè)階段老百姓開始熟悉了，這時(shí)候大家開始在產(chǎn)品上創(chuàng)新提高，這是產(chǎn)品階段，第三個(gè)是專業(yè)化分工階段，像現(xiàn)在歐美的狀況。每個(gè)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)的鏈上取其中一段，比如有人專門做招商，有人專門做運(yùn)營(yíng)，這是第三個(gè)階段。像全線通的企業(yè)只有一兩個(gè)，大部分是專業(yè)化分工。第四個(gè)階段是金融資本階段，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融行業(yè)，需要大量的資金投入和資本運(yùn)作能力。就像新加坡、美國(guó)，這些金融產(chǎn)品發(fā)展發(fā)達(dá)的國(guó)家。在現(xiàn)在我們大陸在中國(guó)的行業(yè)，我認(rèn)為剛剛進(jìn)入產(chǎn)品階段，最近應(yīng)該說全國(guó)所新出的一些城市綜合體，包括商業(yè)街，在產(chǎn)品上，品質(zhì)設(shè)計(jì)，包括在招商定位上都有很大的進(jìn)步，應(yīng)該進(jìn)入這個(gè)階段，但同時(shí)又一些個(gè)別企業(yè)開始考慮第三階段。開始考慮怎么樣做產(chǎn)業(yè)化分工。

　　我在上海認(rèn)識(shí)一個(gè)朋友，他以前所在的公司是專做商業(yè)設(shè)計(jì)，現(xiàn)在成立了一個(gè)商業(yè)管理公司，他做輕資產(chǎn)的商業(yè)管理，他就考慮第三個(gè)階段的發(fā)展。所以是進(jìn)入了一個(gè)比拼產(chǎn)品的第二階段。第三個(gè)是目前主戰(zhàn)場(chǎng)趨勢(shì)是在二三線趨勢(shì)。中國(guó)銀行剛剛發(fā)布的報(bào)告，關(guān)于中國(guó)五十個(gè)新興城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這五十個(gè)基本是二三線城市了，他的報(bào)告中統(tǒng)計(jì)，未來的十年當(dāng)中，這些二線城市將要投放的已經(jīng)確認(rèn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的面積超過1.2億平方米。這是一個(gè)非常大的數(shù)字，如果這個(gè)數(shù)字大家還沒有特別直觀的認(rèn)識(shí)，其中一個(gè)最突出的城市，二線城市的代表，成都。成都、四川商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)自己統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，到目前為止，成都雖然是很好的城市，在建的和開業(yè)的城市綜合體和購物中心有多少個(gè)?118個(gè)。小店不算，成規(guī)模的118個(gè)。到2015年成都的商業(yè)面積超過香港，更會(huì)超過上海和北京，這是成都的例子。即使我們現(xiàn)在所在地的蘇州、無錫、沈陽，大家所看到的二線城市，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城市綜合體沈陽大概不少于80個(gè)以上。這個(gè)得兩面看，從正面看應(yīng)該說經(jīng)濟(jì)發(fā)展包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，應(yīng)該說大家開始看好了二三線城市，這是對(duì)的。第二個(gè)趨勢(shì)，中國(guó)現(xiàn)在的階段，商業(yè)地產(chǎn)主要在二三線城市，包括蘇州這樣二線半的城市，這是比較明顯的趨勢(shì)。剛才講的第一個(gè)趨勢(shì)是我們進(jìn)入了新的階段，第二個(gè)是二三線城市。

　　第三個(gè)趨勢(shì)，是我們工作中體會(huì)到的，因?yàn)轶w現(xiàn)了我們行業(yè)發(fā)展所需要要素的爭(zhēng)奪開始白熱化，商業(yè)地產(chǎn)跟其他行業(yè)是一樣的，主要幾個(gè)要素。人才、資金、項(xiàng)目、市場(chǎng)。商業(yè)還有同樣爭(zhēng)奪這四個(gè)資源，這四個(gè)資源的爭(zhēng)奪也非常白熱化，在座的與我同行的話，第一個(gè)人才，剛才我說了。那個(gè)小伙子是一個(gè)案例，但絕對(duì)不是個(gè)案。為什么有這樣的情況?因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展不到十年，從02年左右，當(dāng)時(shí)沃爾瑪進(jìn)中國(guó)，跟萬達(dá)合作，應(yīng)該是包括廣州出現(xiàn)第一個(gè)，到目前為止十年左右。一個(gè)行業(yè)剛剛發(fā)展十年，騰有多少人才儲(chǔ)備?非常少。但我們現(xiàn)在需要多少人呢?中國(guó)購物中心協(xié)會(huì)發(fā)表了一個(gè)報(bào)告，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，他的統(tǒng)計(jì)是到2011年，中國(guó)購物中心的數(shù)量是2600個(gè)，他統(tǒng)計(jì)初建的項(xiàng)目和在建的項(xiàng)目，短短五年可以增加到5000個(gè)以上。五千個(gè)大項(xiàng)目意味著什么呢？需要五千個(gè)團(tuán)隊(duì)，五千個(gè)操盤手，如果平均一個(gè)10萬平方米，需要的一個(gè)從業(yè)人員需要高中低三層是120人左右，再加上項(xiàng)目總部管理人員，到2015年中國(guó)需要的這個(gè)行業(yè)從業(yè)人員是100萬人以上。但現(xiàn)在符合一定的要求專業(yè)水平的人，寥寥無幾。估計(jì)是一百萬后面減無數(shù)的零才可以符合我們這個(gè)行業(yè)的人才供給。這樣巨大的差距，就造成了現(xiàn)在人才爭(zhēng)奪的白熱化。也造成了人才市場(chǎng)成本的急劇飆高，超過了中國(guó)大規(guī)模的行業(yè)。所以從微觀可以看宏觀，這個(gè)數(shù)據(jù)不能統(tǒng)計(jì)，但微觀已經(jīng)看出來了。

　　第二個(gè)挑戰(zhàn)就是對(duì)項(xiàng)目的爭(zhēng)奪，這個(gè)就毋庸置疑了，因?yàn)橐郧按蠹易錾虡I(yè)地產(chǎn)只有萬達(dá)做，只有華潤(rùn)做，深國(guó)投做。很麻煩的就是中國(guó)政府在這方面遲遲沒有做是很奇怪，但無能為力，所以只能搞一些旁門外道。講最后一個(gè)爭(zhēng)奪，我們爭(zhēng)奪是爭(zhēng)奪市場(chǎng)資源，一個(gè)是市場(chǎng)份額，第二個(gè)是市場(chǎng)商家。先說爭(zhēng)奪商家，應(yīng)該說目前的行業(yè)，在我們地產(chǎn)開發(fā)公司做商業(yè)地產(chǎn)，我是唯一的一方，因?yàn)樽錾虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是甲方，都是給別人花錢，只有我們求爺爺告奶奶招商，求你們進(jìn)來，為什么這樣?同治化太厲害，中國(guó)的品牌資源太匱乏，匱乏到什么程度？今年上半年廣州市商委做的一個(gè)調(diào)研，廣州市最好的商圈天河商圈，他統(tǒng)計(jì)了一下470個(gè)服裝品牌，各個(gè)商場(chǎng)的購物中心重復(fù)率多高呢？41.49％。第二個(gè)是鞋，鞋的品牌天河商圈大概128個(gè)品牌，重復(fù)率多高呢？也是41.5％。最后一個(gè)化妝品，化妝品大概是47個(gè)品牌，重復(fù)率46％左右。從這個(gè)商圈可以看出來，幾乎一半的商品你和我是一樣的，這也是為什么大家都有這個(gè)觀感，你現(xiàn)在寨中國(guó)區(qū)逛購物中心，出去是中檔的幾乎是一樣，很少看到特別新奇的感覺，和新鮮感，就是因?yàn)槠放频闹貜?fù)率太高。

　　目前在國(guó)內(nèi)稍微成功一點(diǎn)的購物中心，有影響力的，有生命力的品牌加在一起，大家猜猜多少個(gè)?900個(gè)左右。我說了到2015年有五六千的購物中心，但是都在搶這900個(gè)品牌，而且這個(gè)都有分類，高中低的。這就造成了我們爭(zhēng)奪品牌非常激烈。

　　第二個(gè)是爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，為什么爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額?項(xiàng)目一擁而上，我在青島做了一個(gè)項(xiàng)目，李滄區(qū)周邊大概40萬人不到，萬達(dá)城市廣場(chǎng)還有樂購廣場(chǎng)，一共三個(gè)購物中心，加在一起42萬的幾乎同樣定位的購物中心，那怎么辦?就要搶奪資源，搶奪資源是大家面臨非常嚴(yán)峻的趨勢(shì)。尤其是做我們具體一線工作人員的話，這個(gè)壓力是特別大。

　　最后一個(gè)題目是挑戰(zhàn)，我說是機(jī)會(huì)。我們所有企業(yè)面臨的是兩個(gè)詞，第一個(gè)是轉(zhuǎn)型，第二個(gè)是創(chuàng)新，這都是老聲常談，我還是談一下。什么是創(chuàng)新什么是轉(zhuǎn)型?我記得前年在機(jī)場(chǎng)看的一本書，全年商業(yè)地產(chǎn)學(xué)萬達(dá)，口號(hào)非常其實(shí)非常具有誤導(dǎo)性，如果都學(xué)萬達(dá)就完蛋了。學(xué)它的開發(fā)能力是學(xué)不道德，學(xué)習(xí)老總的智商是學(xué)不到的，學(xué)他什么？學(xué)產(chǎn)品，其實(shí)這個(gè)口號(hào)是錯(cuò)的。學(xué)是學(xué)它的開發(fā)能力，學(xué)它的思想。但我們每個(gè)企業(yè)應(yīng)該想的是，每個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)型要?jiǎng)?chuàng)新。別人做大合資的貿(mào)易，我們是不是做商業(yè)街，別人做商業(yè)街我們是不是做生活中心，諸如此類的東西。產(chǎn)品一定要?jiǎng)?chuàng)新轉(zhuǎn)型，不能千篇一律，而且也不應(yīng)該千篇一律。首先產(chǎn)品要轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，這兩個(gè)是一致的。包括萬達(dá)自己也要轉(zhuǎn)型，萬達(dá)現(xiàn)在做旅游地產(chǎn)，也開始進(jìn)行轉(zhuǎn)型，做電影院。所以任何商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未來十到十五年都面臨轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，首先是產(chǎn)品。

　　第二個(gè)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新是核心能力的問題，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈里面有若干個(gè)開發(fā)能力，你的融資能力、品牌塑造能力等。我們要么做制造商，要么做運(yùn)營(yíng)商，你也可以做投資商，你到底自己定位在什么地方?你的最突出能力在什么地方？抓住這個(gè)能力，去做它的專業(yè)分工。現(xiàn)在我們中國(guó)大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槌晒Φ钠髽I(yè)，華潤(rùn)、萬德包括新鴻基，從拿地、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)自己全能干，所以以為這是唯一的道路，這是非常錯(cuò)的。這樣企業(yè)的能力，有這樣的企業(yè)是非常少的，而且?guī)缀鯇W(xué)不來的。所以，建議大家把自己的定位找準(zhǔn)，在其中一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上做深做透，也能做出成績(jī)來，行行出狀元。所以對(duì)自己的核心能力和定位一定要清楚，找準(zhǔn)其中著力點(diǎn)。

　　最后一個(gè)民間和政府都有責(zé)任，就是金融的創(chuàng)新。商業(yè)地產(chǎn)是金融產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)嚴(yán)格來講是一個(gè)低回報(bào)率但是長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的一個(gè)行業(yè)。國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展好的國(guó)家做過統(tǒng)計(jì)，都是有房地產(chǎn)信托投資基金的，而且都是有專門立法來保證房地產(chǎn)信托投資基金的落實(shí)，在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的基金可以用來蓋監(jiān)獄，可以改博物館，因?yàn)橛腥椎耐顿Y和退出的機(jī)制，符合商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律。所以以為商業(yè)地產(chǎn)可以暴利的想法肯定是錯(cuò)的。我們是希望政府能夠推出相應(yīng)的符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的長(zhǎng)投低回報(bào)的特點(diǎn)，但這個(gè)特點(diǎn)據(jù)我了解，2005、06年的時(shí)候我們就提過，遲遲沒有答復(fù)。銀監(jiān)會(huì)想管、證監(jiān)會(huì)想管，都想管，最后，再說吧，我想這個(gè)肯定是表面理由，很有更深層的原因。這個(gè)問題不解決，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不會(huì)有真正得成功。

　　第二個(gè)，這個(gè)沒有推出之前，就找自己的競(jìng)爭(zhēng)模式。所以大家以前經(jīng)常抨擊商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，去賣住宅，把綜合體做的不像綜合體我認(rèn)為這是逼良為娼。我覺得我們還得想辦法去做一些突破，現(xiàn)包括像華潤(rùn)、萬達(dá)這樣的巨型企業(yè)，這條路不通最后一個(gè)環(huán)節(jié)是不能完成的。
　　（聯(lián)商網(wǎng) 章莉發(fā)自蘇州）