中原地產市場部總監張大偉對21世紀網分析指出，借殼是當前萬達實現上市最好路徑，香港市場現在對房地產企業IPO認可度較低，如果選擇IPO，房企價值易被低估。“通過香港借殼上市，可以幫助萬達獲得一個好的融資平臺。”

但有不愿具名的證券分析人士對21世紀網指出，按照港股規定，萬達兩年內將難以依靠恒力地產大規模融資。同時，萬達近年來一直想以文化旅游、電商等項目作為突破口進行轉型，但這些項目也是需要大量的資金進行投入，如4月28日剛奠基的哈爾濱萬達城投資200億，7年后才能收回成本。

而據21世紀網了解，萬達地產上市之路一直堪稱曲折，萬達之前主要的資金籌措方式是自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業中長期抵押貸款等手段融資也有限，萬達仍面臨著巨大資金缺口待解。
　　

崎嶇上市路

盡管萬達這艘國內商業地產可以號稱超級航母，但其上市之路卻崎嶇艱難。

股市融資的低成本及可持續性是萬達看重的渠道，但萬達曾有過數次沖刺上市的經歷，而幾次嘗試無論REITs還是IPO，A股或者港股，無一例外折戟。

萬達地產上市之路可以追溯到八年前。

2005年，萬達準備在香港紅籌上市，由于金融財務顧問、投資和基金管理服務機構麥格理勸說做REITs(房地產信托投資基金)，即把流動性較低、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易。

2005年底，萬達REITs招股文件在香港獲通過，成立了全國第一只針對商業地產的房地產信托投資基金。但萬達進展并不順利，2006年7月，國家部委聯合下發“171號文”， 嚴格限制境外公司收購內地物業，萬達上市夢破碎。待萬達決定再去港股IPO時，港股紅籌上市之路已被監管部門封死。

2007年，萬達準備在A股IPO，架構搭好后，結果2008年又遇金融危機，緊接著房企A股被卡。

2009年，該公司曾計劃在香港上市，又因為定價分歧而功虧一簣。

2012年2月，萬達商業地產公司和萬達電影院線向中國證監會提交上市申請。不過，由于房地產調控，萬達登陸A股的計劃再次受阻。

2013年港股恒力商業地產3月22日公告，已就向萬達地產銷售65%權益訂立有條件買賣協議。與此同時，萬達商業地產還接手了恒力2.09億港元可換股債券，換言之，萬達商業地產耗資6.75億港元便打通了在香港股市借殼上市的通道。

千億資金缺口

不放棄任何融資機會

香港上市無疑能給萬達提供融資的好平臺。但根據香港《反向收購》法律規定，買方在成為擁有超過30%普通股的股東后的24個月內，累計注入資產的任一指標高于殼公司的收益、市值、資產、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100%，則該交易構成非常重大交易，該注入可能要以IPO申請的標準來審批。

中原地產市場部總監張大偉表示，若被按新股上市處理，萬達買殼上市將會失去意義。因此要發揮恒力地產實質性的融資作用，需要至少等待兩年。
 　　

有業內人士指出，當前萬達地產由于擴張急需補充其資金鏈，而盈利不足及債務融資成本較高，使得股權融資成為萬達地產融資的有效手段。

據了解，萬達之前主要的資金籌措方式是自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業中長期抵押貸款等。

但在2011年以后，隨著房地產調控的深入，銀行信貸緊縮，整個行業資金面趨緊。為周轉資金，萬達將發行信托融資作為最主要的融資渠道，2011年，萬達發行了10款產品共71.76億元，但這些資金對于萬達這艘航母來說僅是杯水車薪。

為此，萬達不得不執著于上市之路來獲得更多的資金。萬達董事長王健林也曾坦言資金的重要性：“在這個行業里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。”

盡管王健林就此次借殼香港上市否認是為了錢，而是為了建立現代化企業制度。對于外界對萬達資金鏈的質疑，王表示：“萬達集團每年竣工20個以上的萬達廣場，一個萬達廣場抵押貸款能拿個10億元、8億元。我們任何一年竣工的物業拿去抵押貸款就能獲得相當于一次上市的現金流了。”

但王健林的說法一直未能消除人們對于萬達資金鏈緊張的疑慮。就借殼是不是為了融資一事，萬達的相關人士均婉拒媒體的采訪。但很接近萬達的人士表示，因涉及商業機密，萬達不可能將資金鏈的情況對外公布，但借殼行為卻是為解決其千億資金缺口，其最直接的利好就是能打通一個低成本的融資通道。

根據萬達官網的數據顯示，2013年萬達投資的項目接近40個。2013年將開業20個萬達廣場、17家高星級酒店，新增持有物業面積436.6萬平方米。

2013年龍巖萬達廣場、綿陽CBD萬達廣場、荊州萬達廣場、營口萬達廣場、安陽萬達廣場5個項目先后奠基，總投資分別為50億元、100億元、50億元、60億元、40億元，共300億元。

最近在廣東萬達簽約4個全新項目總投資額就超過450億元，僅是花都的萬達城項目投資額就超過300億元。

上述9個項目投資約750億元，若2013年萬達要完成37個項目投資的目標，資金投入至少在2000億以上。

年投資額超過千億元，與萬達銀行貸款、信托融資等籌措的資金相比，缺口巨大。

同時，萬達想通過文化旅游等轉型的項目也被認為是燒錢的產業。如2013年4月28日剛奠基的哈爾濱萬達廣場是萬達的首個文化旅游城項目，投資200億，7年回本。另據了解，萬達集團還計劃在南昌、無錫、廣州等城市再投資5個文化旅游城。

大手筆的投資，再度引發了外界對萬達資金情況的質疑。

與此同時，梳理萬達近年來的發展狀況可發現，伴隨其高投入、高擴張的是其高負債率和低利潤率，萬達凈利潤的增長卻遠遠趕不上資產的膨脹規模。2012年，萬達在官網稱 “企業資產3000億元，年收入1417億元，年納稅202億元，凈利潤超過100億元”。總資產幾乎成倍增模式，但凈利潤增幅有限，而凈利潤與資產規模的差距甚至達到了30倍。

而當前萬達地產擴張急需補充其資金鏈，因此，其在謀求海外融資平臺的同時，并未放棄國內IPO。

張大偉表示，萬達商業地產在內地的IPO申請沒有退出，若萬達院線上市成功，萬達也可提供資金支持。

據了解，目前，包括萬科等在內的多家開發商，都已在資本市場上擁有內地和香港的雙融資平臺。2012年，萬科集團、金地集團和招商地產，分別通過收購香港上市公司，謀求海外融資平臺。
　　（21世紀網 朱萍）