投資6.8個億，建筑規模15萬平方米；

　　商業業態包括精品超市、百貨、美食城、兒童樂園、商業步行街、影城、家電城、美容、高檔酒店、公寓等；

　　精品超市、百貨、餐飲、酒店等主力業態均為自主運營，商業步行街幾乎在2.5小時內售罄；

　　這就是湖北雅斯集團位于宜昌市宜都的雅斯國際廣場商業綜合體項目，2012年年末以來，肯德基、大唐影院、超市、兒童樂園、斯麥香美食城、雅思百貨、商業步行街等門店相繼開業；

　　6月30日上午9點，在記者一行來到宜都雅斯國際廣場時，步行街上人來人往，斯麥香美食城、兒童樂園早已熙熙攘攘，4000平方米的精品超市里結賬的顧客也排起了長隊。

　　半年之前尚未開業的雅斯國際廣場，如今卻成為了宜都這一縣域市場的新興商業中心，還在增長的人氣、日益成熟的商圈，一番風景這邊獨好的商業景象，雅斯集團是如何做到的？

　　4000平方米帶動4.4萬平方米

　　作為雅斯集團第三代門店的精品超市，在國際廣場整個商業項目中起著核心主力店的作用。

　　如果說最初從家樂福、沃爾瑪那里學來的超市門店是雅斯的第一代門店、注重經營技術的SPAR風格門店是雅斯的第二代門店的話，那雅斯集團的第三代超市門店則具備了三方面的新特征。

　　從租賃到自有物業的轉變。“前兩代門店，大部分都是以租賃物業式的門店為主，在當前的市場競爭下，自持物業的門店，就像是我們自己的孩子一樣，哪有不好好養的道理？”宜都雅斯廣場超市門店廖店長告訴記者。

　　供應鏈模式的變化是雅斯第三代門店的重要特點。

　　第三代門店打破了原來超市門店總部強勢、門店只有執行的弱勢局面，從采購模式上門店有了部分靈活的采購權。據廖店長介紹，在他負責的門店，就有生鮮、非食兩名專職采購人員，每當發現一些品質好、價格有優勢的產品時，采購人員就第一時間將信息傳遞給店長，店長就有做出采購決定的權力。“如果比總部采購的產品有優勢的話，門店采購的個別單品還可以與總部一起共享，總之，是以品質、成本最佳為先。”

　　在服務理念上，第三代門店也不同于傳統門店注重對員工一些標準化服務的培訓，而是更注重員工要站在顧客的角度去思考問題、以消費者的需求為導向來做好服務的理念。比如，原來服務強調的是必須要用標準化的微笑去迎接顧客，而現在是員工如何在顧客需要的時候第一時間為其提供服務。

　　在商品結構上，各大類商品的銷售占比大約是酒水25%、雜貨15%、日化15%、百貨15%、生鮮30%，而在賣場布局上，第三代門店更強調的是對于高毛利商品、隨機性購買商品的重點展示，生鮮商品、目標性商品要起到盤活死角的作用。比如，日化品、百貨商品以及進口商品要突出展示。

　　在這家門店，各類商品的毛利率分別是針織、百貨50%，文具、玩具商品34%，圖書40%，主要針對農村顧客的散裝食品為18%，蔬菜10-14%，水果16%，生鮮加工食品40%，面包面點、熟食30%。

　　在門店運營成本上，廖店長告訴記者，這家4000平方米的門店每月運營成本將近130萬元。其中人力成本32萬元，租金成本40萬元，折舊成本35萬元，水電成本10萬元，各項稅費8萬元，日常維修費用2萬元。而該家門店6月份的月銷售為600萬元，尚處于虧損狀態。

　　“在目前這一段時間內，我們要犧牲一定的毛利率，擴大市場份額、吸引客流是主力店的首要任務。”廖店長預計，到今年10月份，門店的銷售要增至900萬元，這也是向年銷售過1億元挺進必須要完成的任務。

　　在薪酬管理體系上，第三代門店更側重了對員工積極性的調動。“雅斯正式員工150人，員工的工資構成分為基本工資+崗位津貼+績效考核幾部分。”廖店長以一線員工為例，1800元的工資分為基本工資900元，津貼400元，績效考核500元，“每個月實際工資有多少，員工基本都能根據銷售目標計算出來。

　　正是在經營模式、管理變革等方面有了多項創新，使得第三代門店在商品競爭力、服務意識、市場活力等方面有了明顯提升，也充分發揮出了第三代超市門店在整個商業綜合體運營方面的強大聚客作用。

　　多元業態掌控商圈主動權

　　雖是首次自主運作縣域市場的商業綜合體項目，但是雅斯對于主力業態的定位，旗下各業態之間的組合、互補都運用自如。

　　在雅斯國際廣場，斯麥香美食城、兒童樂園、精品超市，這些有雅斯自主經營的業態，位于地下一層，這也是最能吸引客流的業態。一層則是由商業步行街與沿街的商戶組成，肯德基、銀行、電器城、美容、通訊設備、服裝店等成為主要的經營業態。

　　二層、三層是由雅斯精品百貨領銜，將一些餐飲店、娛樂場所等業態人氣帶動起來。頂層依然是雅斯美食城作為主力店，同時將影院、KTV等業態組合在一起。

　　“在縣域市場，要開發運作商業綜合體就要確認自己的項目是最大的，最具競爭力的，如此才能形成對市場商圈的主導。”湖北雅斯集團董事長杜曉宜告訴記者，雅斯就是要做縣域市場上的“老大”。

　　在這方面，雅斯集團也是從發展的一些歷程中得出的經驗。就在雅斯國際廣場項目的臨街對面，便是雅斯平價服裝城，也是雅斯集團自有物業的百貨商場。但是在雅斯國際廣場開業前的幾年時間里，雅斯平價服裝城所在的商場人氣并不很旺，而也正是雅斯國際廣場的開業，不僅將此商圈盤活，而且加固了雅斯集團在宜都商業領域的主導者地位。

　　在談到縣域市場商業綜合體的運作方面，杜曉宜坦言多業態的商業布局使雅斯集團能夠獲得成功的重要因素，在根據商圈的消費特點對于不同商業業態組合方面，如果主力業態不是集團自有的業務的話，就很可能會出現不同商業業態在組合上的“掐架”，從而削弱商業綜合體的整體輻射力。

　　實際上，作為全國百強縣之一的宜都市，零售業的市場競爭也很激烈。在25萬城區人口的宜都，分別有雅斯國際廣場、北山超市、中百倉儲、東方超市四家主要競爭對手，而且超市門店規模都在4000平方米左右，如果不是以商業綜合體的模式取得區域市場的制高點的話，雅斯在這一市場面臨的很有可能就是幾家同行企業之間的一輪輪市場搏殺。

　　而現在，隨著雅斯國際廣場商圈的成熟，雅斯在宜都市場的龍頭地位也正在確立起來。值得注意的是，雅斯已經將新一輪商業綜合體布局鎖定在了當陽、鐘祥兩地，這也意味著第二個、第三個雅斯國際廣場會陸續以區域市場“龍頭老大”的姿態被復制出來。
 　　（中國商報·超市周刊  記者 劉朝龍）

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