聯商網消息：如今，百貨和大賣場日漸式微，購物中心趨于飽和，社區商業逐漸成為城市商業的基礎。隨著，盒馬鮮生、超級物種等一批新零售業態的出現，最后三公里的社區商圈成為線下零售爭奪的最后一塊蛋糕。

社區商業成為最具基層創新活力、最能引領移動互聯網時代零售變革的商業地產新戰場。目前，社區商業地產有哪些最新的裂變趨勢？如何引領新一輪的新零售商業變革？社區商業與新零售如何共融共生？

6月8日下午，由聯商網、搜鋪網、北皆商管共同舉辦的“2018首屆中國社區商業地產創新論壇暨新零售與社區商業共融沙龍”在上海華東師范大學大禮堂隆重舉行。本次會議邀請了中國社區商業工作委員會、上海市商委、社區商業領域的著名專家學者、商業地產開發商高管、社區商業運營商高層及行業服務商、從業者、科研院校等齊聚一堂，共同探討中國社區商業地產的創新發展與融合變革之道。

以下為全聯商業地產研究會名譽會長、中國房地產協會前副會長兼秘書長顧云昌教授演講內容（有刪減）：

各位朋友下午好，很高興接受主辦方邀請參加這次社區商業地產創新論壇和聯盟成立發布會。

講到房地產剛才媒體采訪我，改革開放40年房改20年，問我有什么體會。我的回答是，中國改革開放40年，如果沒有住房制度改革，不會有如此大的成就。1998年出臺房改方案，我很幸運參加了這次方案的起草，并作為主要起草人之一。如果沒有房地產發展，今天的住房條件或者人均住房面積不會有那么大提升，我記得1978年，全國人均住房面積，居住面積3.6平米，建筑面積7平米左右。而現在人均居住37平米。房地產的發展對城市面貌的改善起了極其重要的作用。中國經濟發展如果離開房地產的重要支柱產業不可能高速發展，這是毫無意義的。當然房地產有很多人有意見，房價上漲過快，很多家庭沒有辦法購房，所以中央提出來要全體人民住有所居，人人有房住。房價高進行調控，至于效果如何，每個人有自己的判斷。

我們一般將房地產是住宅地產。我最近提出，一部分叫住宅地產，一部分叫產業地產。產業地產包括商業地產。這是兩個地產，一個是房事，住房，一個是樓市，樓宇經濟。兩者是不同的市場，房事是不斷調控價格問題。而樓市我認為國家從來沒調控過。所以一個是完全市場化的，一個是市場加保障的。我們今天來研究房地產的發展有必要把它分為房事和樓市。但是無論兩個市場，對于經濟的發展是極其重要的。它在GDP少則占5-6%，多則20-30%。如果加上房地產周邊行業，帶動系數，是20-30%。其中包括商業地產，產業地產。商業地產是第三產業等等，整個產業的發展。講到這里，我想各位知道國家仍然是三去一補一降。去庫存是去什么庫存？主要是去住宅的庫存。庫存如果都是多的話，北上廣不會連續漲價，去的庫存主要是中小城市。大城市不進不去，而要補庫存。供大于求，說明房價上不去，只有供不應求房價才會漲，除非政府壓住了。我們去庫存情況如何呢？最高7億多平米，現在4月份還剩5.6億平米，減少了1億2000萬。但是這個庫存主要是去住宅庫存。商業地產怎么樣？商業庫存沒去。在庫存中，商業地產比重越來越高。商業地產每年銷售面積占整個不到10%，但是庫存站到所有房地產庫存的一半。這就是我們商業地產從房地站角度來看問題，現在去庫存，中央主要去商業地產的庫存。這是我的判斷。

我今天想講的主體就是社區商業地產讓生活更美好。現在主要矛盾是人民日益增長的美好生活的需要和不平衡不充分發展之間的矛盾。剛剛提到，房地產發展不平衡不充分。不平衡顯示出來了，庫存主要是商業地產，要消化庫存。但是現在美好生活需求發展到今天，已經變了。根據我的回顧，我是70后，我年輕大學畢業時，分配到外地去，我對美好生活的追求是吃到大米飯紅燒肉，生活就美極了。對美好生活的追求，在不同階段是不一樣的。第一階段是追求“溫飽”。到了改革開放以后，逐步解決了溫飽問題。溫家寶當總理時候已經實現了“溫+飽”。到了80年代以后，城里人基本解決溫飽，那時候追求家用電器，以前只有收音機、縫紉機、自行車，那時候追求電冰箱、彩電。這個階段叫“白加黑”。本世紀初，又變了，吃穿用都上檔次了，我們的需求是我們的行業、住房和交通，也就是“房加車”。住房制度改革就是這時候開始的。加入WTO引進國外先進技術，包括汽車發展起來了。所以我們第三個階段就是“房加車”，是美好追求也是經濟增長點，消費熱點。到了現在房改20年，總書記5年前也提出來了奮斗目標就是美好生活追求的向往。我概括為“精+品”。前面都是物質需求，以后發展文化需求，娛樂需求、健康需求、醫療衛生、體育等等。旅游需求“文健旅”，品是，品質、品種、品牌。

現在老百姓最樸素的追求就是“精加品”。怎么做呢？精神層面的怎么發展，品質層面怎么發展，所以我們19大提出高質量發展。當然，高質量不僅僅是產品高質量，整個經濟運行體系的高質量發展，聯系到我們今天的商業地產，社區商業地產。怎么做？商業的概念是什么，已經遠遠超出了，特別是幾位教授都是搞商業研究的，超出了過去物質商品的范疇。物質產品的范疇，有服務產品在里面，如何滿足老百姓的需求？是我們討論的方向。邢總講到了最后一公里的問題，電商解決了一大部分，但是有些東西，快遞小哥最后一公里也解決不了。我的娛樂需求，互動需求，這些東西他解決不了。在社區商業里如何來解決，我想說個案例，最近我們在商量，建立一個聯盟，叫做幸福社區美好生活聯盟。1.東北有個城市四平，當地最大開發商開發的樓盤要比人家貴1000元，大家都來搶房子，為什么做得好，除了開發質量，搞了一個幸福社區，0-100歲都能夠為他服務的，建立了40個衛星群，社區群。有唱歌的，跳舞的，下棋，釣魚的，各式各樣的愛好，組織起來。業主群主來組織，每天有活動，有1萬平米社區活動空間。大家其樂融融，都要排時間表。還搞了一個社區食堂，我去吃過，菜量很小，十幾塊二十幾塊就滿足了。0-100歲都管，住在那里趕到很幸福。我們現在社區缺少溫度，是人與人之間缺少溫度。我想，今天社區商業能不能夠把幸福社區聯系在一起，精神層面的東西。這是很好的結合點。

今天上午我聽到“顏值”，這個顏值用在社區商業上，我們還要追求“產值”，有顏值才有產值。一個是物質層面的顏值，一個是精神層面的顏值。社區商業如何搞好，一方面我覺得剛才講到的美好追求的需要更多的物業，是樓宇經濟住宅經濟。樓宇經濟是投資的對象，是經營投資，是兩個概念，如何吧社區商業開發好經營好，像北皆商管這樣的企業，從設計規劃招商運營一體的。我們就是要成立幸福社區，享受美好生活。當然現在中國商業很大，購物廣場越來越多，綜合體越來越多，如何把社區商業更加貼近老百姓，如何整合資源。

樓宇經濟商業地產無非三個層面：1.資源的優化配置；2.資產保值增值；3.資本的金融創新。我們在建造過程中，在未來運營中保值增值，資源更加優化配置。一方面，我們有大量的控制，未來有更多的產生的商業物業會出現問題。另一方面，美好生活需求，需要大量物業配置，特別是社區商業這塊是重中之重。

今天我想講個概念，一個商業成功不成功，首先，要講形態，空間感受；第二，講業態，業態布局合理不合理，符不符合社區商業需要；第三，講度態，內外交通是不是方便；第四，講生態，打造綠色生態。此外，還要考慮到美好生活的需要，把養老的問題和社區商業結合起來。當然，現在很多商業項目在轉型，把管理服務功能放在商業里面，把兒童的服務放在商業里面。其實，比較難的是，把養老放在家門口，放在社區。中國傳統是孝道，當孝子，但是我們現在孝子變味了。現在更多是動詞的孝子，更多的關心老年人，用錢花在兒童身上，我建議你還要把錢花在老年人身上。這恐怕是應該在社區中解決的。養老地產走過曲折的過程，這些業態和美好生活聯系在一起。當然，將來我們要旅游，社區商業可以把旅游的組織和信息都可以放進去。社區商業現在有影院，KTV等等娛樂，現在已經遠遠超過零售了。

如今，擺在我們面前一句話：如何讓美好生活進社區，通過社區商業的創新，美好生活從社區開始。謝謝大家。

（來源：聯商網 上海報道）