7月，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有2單大額產(chǎn)品引起關(guān)注。其中，合生CMBS產(chǎn)品規(guī)模達(dá)到80億元，打破了單體購(gòu)物中心CMBS的規(guī)模記錄。

大宗交易方面共錄得3筆，交易總金額43.55億元，比較受到關(guān)注的是“中植系”北京卓睿物業(yè)收購(gòu)樂視賈躍亭旗下資產(chǎn)世茂工三。

內(nèi)資資管機(jī)構(gòu)方面，招商局商業(yè)信托發(fā)布2021年前六個(gè)月中期業(yè)績(jī)公告，整體物業(yè)組合出租率較上年末上升2.8個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)業(yè)收入及租金收入相比2020年同期均有20%左右的上升。

在深圳甲級(jí)寫字樓高供給的情況下，招商局商業(yè)信托出租率不降反升，得益于長(zhǎng)期培養(yǎng)的客戶黏性和資產(chǎn)改造升級(jí)，另外TOD的稀缺性也給其物業(yè)帶來了額外附加價(jià)值。

外資方面，新加坡豐樹集團(tuán)在寧波的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——寧波怡豐匯舉辦了招商發(fā)布會(huì)。此舉響應(yīng)了8月11日發(fā)布的《城市商圈建設(shè)指南（征求意見稿）》，該指南指出將根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口規(guī)模和消費(fèi)升級(jí)需求，合理確定城市商圈總體規(guī)模，重點(diǎn)補(bǔ)齊社區(qū)商業(yè)發(fā)展短板，促進(jìn)城市商業(yè)適度均衡發(fā)展。

中高端銷售表現(xiàn)堅(jiān)挺，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)契合消費(fèi)者需求成關(guān)鍵

7月，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有2單大額產(chǎn)品引起關(guān)注。其中，合生CMBS產(chǎn)品規(guī)模達(dá)到80億元，打破了單體購(gòu)物中心CMBS的規(guī)模紀(jì)錄。

北京朝陽合生匯坐落于北京朝陽CBD東區(qū)，兩大交通要道廣渠路和西大望路的交匯處，周邊高端社區(qū)、地鐵站帶來的消費(fèi)群體近100萬，是北京最火爆的商場(chǎng)之一。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

大宗交易方面共錄得3筆，交易總金額43.55億元，比較受關(guān)注的2筆交易分別是吉寶數(shù)據(jù)中心信托首次收購(gòu)中國(guó)數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)、“中植系”北京卓睿物業(yè)收購(gòu)樂視賈躍亭旗下資產(chǎn)世茂工三。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

世茂工三原本由世茂股份開發(fā)，與北京三里屯太古里一街之隔。在賣給樂視之前，世茂工三曾定位為體驗(yàn)式消費(fèi)的高端物業(yè)，但客流始終無法與太古匯相比，商場(chǎng)的主要支撐基本來自于餐飲品牌。

2016年，樂視控股以29.72億元買下世茂工三，當(dāng)時(shí)樂視將其規(guī)劃為展示樂視產(chǎn)品和生態(tài)圈的互動(dòng)空間，但僅僅3個(gè)月后樂視就遭遇了資金鏈危機(jī)，不得不將該物業(yè)抵押給中信銀行，換來20億元貸款。

5年過去，世茂工三盡管一直在營(yíng)業(yè)，但由于缺乏專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，不少門店大門緊閉，生意冷清，與隔壁太古里的熱鬧格格不入。

同樣位于炙手可熱的黃金商圈，世茂工三單就位置來說屬于稀缺資源，之所以經(jīng)歷4次流拍，多是因?yàn)楦脑斐杀咎螅硗饪赡芤彩艿教爬飰褐朴绊憽?/p>

再看太古地產(chǎn)，上半年旗下內(nèi)地零售物業(yè)租金收入增加40%至15.38億港元，其中三里屯太古里銷售額上升85%，出租率為100%。

一直以來，太古地產(chǎn)的“首店模式”都讓其他購(gòu)物中心無法超越，三里屯太古里更是匯集了多個(gè)內(nèi)地第一，包括內(nèi)地首家蘋果旗艦店。

與此同時(shí)，太古里還在不斷向高端定位升級(jí)調(diào)整，2020年下半年引入多個(gè)高級(jí)餐飲首店，對(duì)蘋果等部分品牌進(jìn)行了裝修升級(jí)，今年上半年更是引入多個(gè)中高端品牌旗艦店和首店。

曾經(jīng)的三里屯太古里定位為年輕化快時(shí)尚，然而在疫情中這類消費(fèi)品遭到了電商嚴(yán)重打擊，反倒是中高端的銷售表現(xiàn)堅(jiān)挺。

北京高凈值人群需求一直很穩(wěn)定，特別是疫情打擊了海外購(gòu)物后，國(guó)內(nèi)奢侈品消費(fèi)增長(zhǎng)明顯，定位為高端消費(fèi)的廣州太古匯在上半年的銷售額就增長(zhǎng)了88%，增長(zhǎng)幅度為太古地產(chǎn)零售物業(yè)第一，租金收入增長(zhǎng)52%，超過了平均水平。

在察覺這一趨勢(shì)后，三里屯太古里調(diào)整業(yè)態(tài)組合迎合市場(chǎng)需求，力爭(zhēng)擊中消費(fèi)痛點(diǎn)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)轉(zhuǎn)化。

招商房托租戶調(diào)整收入上漲20%，社區(qū)商業(yè)成發(fā)展重點(diǎn)

月內(nèi)，招商局商業(yè)信托發(fā)布2021年前六個(gè)月中期業(yè)績(jī)公告。

截至2021年6月30日，招商局商業(yè)信托基金整體物業(yè)組合出租率較2020年 12月末上升2.8個(gè)百分點(diǎn)至87.1%。其中，寫字樓物業(yè)出租率上升4.3個(gè)百分點(diǎn)至86.5%，零售物業(yè)出租率出現(xiàn)輕微下跌。

數(shù)據(jù)來源：招商局商業(yè)信托中期業(yè)績(jī)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

收益總額按年增加19.1%至人民幣2.12億元，同比上升19.1%；租金收入相比2020年同期，亦有20%左右的上升。資產(chǎn)估值由2020年末的66.44億元增加6400萬元至2021年6月末的67.08億元，扣除改造成本613萬元后，資產(chǎn)值上升了5787萬元。

租金收入大幅提升，除得益于疫情間招商局商業(yè)信托努力調(diào)整租戶策略、積極招租外，還與科技大廈進(jìn)駐了重要客戶，承租了其所有空置和可騰挪面積分割不開。

科技大廈一座實(shí)現(xiàn)滿租，騰挪出來的租戶轉(zhuǎn)移，給科技大廈二座和數(shù)碼大廈帶來了額外的租戶增加，租金收入分別上漲39.1%、28.4%。

為了不斷提升租戶滿意度，招商局商業(yè)信托旗下寫字樓均已完成不同程度改造升級(jí)或改造方案，預(yù)計(jì)下半年完成并投入使用。此外，購(gòu)物中心花園城預(yù)計(jì)2022年完成改造。用現(xiàn)代設(shè)計(jì)和科技對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行提升，增強(qiáng)物業(yè)品質(zhì)的同時(shí)，也提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

此外，招商局商業(yè)信托也在不斷調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，為優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，每個(gè)細(xì)分租戶類型不超過35%，其中科學(xué)技術(shù)、房地產(chǎn)類型占最大比例，總體來說房地產(chǎn)以9%的面積占比率貢獻(xiàn)了13.7%的租金收入，是租金效益最大的類型。

8月11日，商務(wù)部網(wǎng)站發(fā)布通知，對(duì)《城市商圈建設(shè)指南（征求意見稿）》面向社會(huì)公開征求意見。對(duì)城市中心區(qū)商業(yè)過度飽和的商圈實(shí)行商業(yè)設(shè)施規(guī)模總量控制，嚴(yán)格控制新建、擴(kuò)建商業(yè)建筑規(guī)模，重點(diǎn)補(bǔ)齊社區(qū)商業(yè)發(fā)展短板，促進(jìn)城市商業(yè)適度均衡發(fā)展。

實(shí)地訪問不少社區(qū)商業(yè)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，實(shí)用型商業(yè)客戶往往是買完就走，很少能夠讓人流長(zhǎng)期駐足、保持人氣。而且社區(qū)商業(yè)往往承包給不同商家，缺少合理設(shè)計(jì)商業(yè)分布，對(duì)人流聚集更加沒有幫助，這也是社區(qū)商業(yè)很難與區(qū)域大型購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)的主要原因。

7月29日，新加坡豐樹集團(tuán)在寧波的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——寧波怡豐匯舉辦了招商發(fā)布會(huì)。此次怡豐匯是社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)更加成熟的外資企業(yè)來說也是比較少見的項(xiàng)目類型。

要關(guān)注到的是，社區(qū)商業(yè)也有著自己的優(yōu)勢(shì)。社區(qū)商業(yè)體量小、成本也相對(duì)較低，周邊居民客流穩(wěn)定，而且擁有最重要的距離優(yōu)勢(shì)。不過換角度來看，缺點(diǎn)則是客流限定在本區(qū)域內(nèi)，如果不能讓消費(fèi)者有物超所值的服務(wù)體驗(yàn)，便會(huì)陷于不上不下的地位，食之無味，棄之可惜。

相比普通社區(qū)商業(yè)的親民屬性，豐樹集團(tuán)有著大型購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，更注重品牌組合與綜合功能，相信更能抓住不同消費(fèi)者的喜好，塑造出獨(dú)特的社區(qū)體驗(yàn)。