12月24日，鄭州CITY·大融城購物中心（以下簡稱大融城）開業，這是大融城入豫首店。撞上年末新一輪寒潮，但鄭州消費者熱情不減，給足了這個初來者面子。

過往8個月，這家新店迅雷不及掩耳的完成組裝，點亮了在二七商圈“熄燈”4年的匯龍城。

大融城究竟為何而來？這條入場的“鯰魚”，能否一掃二七商圈商業投資的萎靡態勢，催化更多年輕消費者找回“逛二七”的興趣？

大融城打出河南首店，金融鱷光大安石浮出水面

大融城河南首店開業，撞上了壞天氣，卻也見證了鄭州消費者對“逛新店”的渴望和熱情。

大融城位于二七商圈腹地，也是鄭州市民熟知的匯龍城。據了解，該商場定位于青年群體，引入60家新品牌到鄭州開設首店，并拿出了近乎一半面積去做年輕客層的體驗消費。這包括，室內籃球館、高端美妝零售集合店、劇本殺館以及多家酒吧和KTV，欲打造潮玩體驗青年陣地和夜生活社交場。

大融城是近年新崛起的國內商業品牌，該品牌隸屬光大控股在中國的房地產投資和資管平臺——光大安石。據了解，該品牌當前在國內已開業及籌備中商業項目21個，鄭州項目即是其一。

與傳統商企不同，光大安石不止靠開店、賣貨賺錢，其真實身份是跨境不動產資產管理，也是國內地產業知名的私募股權基金。它有三條業務線：其一，資產-股權收購；其二，資產運營管理；其三，資產證券化。

在鄭州大融城項目上，光大安石已在實施的是資產運營管理，謀劃實施的是資產證券化。它的核心目標是盤活匯龍城，從消費端、金融端雙線獲利。

先看資產運營管理業務，上海城市發展集團有限公司（以下簡稱上海城市發展）作為“房東”，將大融城請進了匯龍城，其提供物業資源，光大安石輸出商管團隊、大融城品牌，二者商定經營利潤分配即可。這與萬達商管服務輕資產輸出模式近似。

但這，只是第一步。

光大安石不是零售經營起家，它的真正強項是資本運作，它的能量根基是在金融圈。

光大安石官網顯示，依托母公司光大控股及光大集團，其擁有雄厚的金融背景及資源，矗立于國內不動產金融及資本市場前沿，可主導Pre-ABS、ABS、類REITs的發行。同時，對優質零售物業運營提升，并獲得穩定現金流后，光大安石在交易端主導與監管機構溝通發行，并在資金端引入大型金融機構投資者，深度整合并打通“募、投、管、退 ”全產業鏈，實現優質零售資產證券化。

這是光大安石輸出資產證券化服務的優勢所在。

眾所周知，投建或收購一宗十萬平方米大型商用物業，地產商或投資方要扛住少則數十億元、多則數百億元資金壓力，而投資回收途徑多由商用物業租賃實現。這種長線投資面臨諸多挑戰，“房東”要能遇到好租客，它最好錢多、事兒少、活得久。遇到爛租客的結局，就是被欠租、“砸牌子”。

光大安石能給“房東”帶來的，不止是光鮮的商業品牌，它要幫“房東”把物業資產經營盤活。待商業項目有了好生意，租金收益蒸蒸日上時，伺機把“商用物業資產預期現金流收益”包裝為金融產品，在金融市場找到對應的檔口賣掉。

再看上海城市發展，2017年百盛閉店后，其所持有的匯龍城一直處于空租狀態。業界傳聞，上海城市發展在2005年投資匯龍城數億元，而今又在該物業硬體改造上投入不菲。上海城市發展本不是零售業出身，也是地產投資玩家。如今，其在匯龍城身上投入大于產出，財務成本必面臨挑戰。此時此刻，它最惦記的事兒無疑是回籠資金。

該找誰解決？答：光大安石，利用“商用物業資產預期現金流收益”這一手段，為匯龍城物業投資實現融資變現。

但這有一個重要前提，大融城不但要活著而且要活得好。否則，能不能把金融產品做得出來、賣得掉，就是問題。

幫上海城市發展實現融資變現，光大安石怎么賺錢？

有業內人士稱，這要看雙方在具體金融項目的規劃與談判。但毋庸置疑，相比大融城身上每年所獲商管服務傭金，光大安石當然更青睞金融服務收益，甜且緊實。

“大樂城”更名“大融城”背后，光大安石扮演“急救車”

大融城入鄭，對鄭州百姓不是新聞。

今年4月，一則“I Go·大樂城將更名為鄭州City·大融城”的消息見諸報端，引起了鄭州百姓、商界對匯龍城物業再變局的關注。

一棟大型商用物業更名，絕非小事兒。但過往20年，在鄭州人對匯龍城物業更換“商號”壓根就沒覺得“算個事兒”。

2002年，正值中國加入WTO初始，國內零售業全面開放正當時，大型購物中心在國內商業領域相當前衛。當年，就在鄭州二七商圈，在市中心的交通要沖，誕生了首個10萬平方米的綜合商業體，這就是由鄭州中誠置業在2000年投建的匯龍城。

當年的匯龍城不但體量超群，且簽約進駐了河南首個“洋超市”普爾斯瑪特，這帶給了鄭州人足夠好奇，這也是鄭州“二次商戰”（1998～2005）知名引爆點之一。

豈料，公眾期待中的黃金大咖，竟是青銅網紅刷了層金漆。

2002年至2005年，匯龍城主力百貨店的店招，似乎沒能讓鄭州人記住過：三禾百貨、匯龍城購物中心、元旦·百盛等。至2005年，匯龍城業主方終于“請”到了它心意久盼的“房客”馬來西亞百盛，此后，百盛鄭州匯龍城店在該宗物業持續經營了12年。

另需說明的是，2005年前，匯龍城物業所有權曾多次易手。直至2005年10月，上海城市發展完成對匯龍城全部收購，對其更名為“鄭州CITY城市廣場”。

公開資料顯示，上海城市發展主營業務線是“舊改項目”的投資、并購、改造和運營。早年間，其創始人王張興曾列席胡潤富豪榜，其投資代表作有北京璞邸酒店、鄭州CITY城市廣場（匯龍城）、重慶CITY城市廣場、上海世界貿易大廈、上海家飾佳建材商城等。

2017年，百盛閉店、全面撤出河南，給“房東”上海城市發展帶來了焦慮。不然，它不會急于對匯龍城求售。業界曾有聞，連同二七商圈的競對都接過它的“請帖”。

另有消息人士透露，光大安石和大融城的出場時間，本可在百盛閉店后銜接。但過往數年，上海城市發展與光大安石就對合作方式、價碼磋商多輪，直到今年4月才完成簽約。

2017年至2019年是匯龍城的“空窗期”，上海城市發展面臨物業賣不掉、租不出的窘迫，只能硬著頭皮自個兒干了，這就是2019年籌建I Go·大樂城的前因。雖說商業地產投資與零售經營“隔山”，但上海城市發展可沒少從零售業界請高手“救場”。

即如鄭州商界一則笑談，近年來，上海城市發展為I Go·大樂城請到的職業經理人，竟出自省內某知名商企“同門”。一茬茬后浪接前浪，誰也沒把匯龍城硬體改造“過坎”、投資人需求“忽左忽右”等復雜問題妥當解決。

如今再看這場故事，光大安石像不像是上海城市發展叫來的“救護車”？

多路資本再戰二七商圈，能否促成河南“第一商圈”實至名歸

新開業的大融城，給鄭州商界帶來了振奮和驚訝。

業界的振奮是什么？

記者發現，對當下大融城的開業，二七商圈的同業競對紛紛給出了好評。如某省內知名企業百貨事業部負責人稱，今年的鄭州水災、疫情輪襲，不少計劃中的商業項目都發生了“跳票”。“能在年內順利開業的商企新店，都值得致敬。”

業界的驚訝又是什么？

如大融城一負責人介紹，該團隊4月份才接手項目，籌備工期僅8個月。填滿10萬平方米的匯龍城，至少需要260家商戶，從招商到布店裝修的實際施工期僅70天。當前，該店進駐品牌的簽約率達到了98%，品牌開業率達到了95%。

僅憑此上述數據，足見大融城商管團隊的招商效率和行業號召力。更何況，當下的鄭州二七商圈，太需要一條大個頭的鯰魚了。

過往5年，鄭州二七商圈閉店事件頻發，導致它在消費者心中的首位度滑至歷史低點，這是不爭的事實。其中原因多樣，比如網購沖擊，主城區交通擁堵與“大修”，花園路、高鐵站、高新區、桐柏路等新商圈崛起與客源“截流”等。

但客觀來看，二七商圈內的商企缺失迭代升級、錯位競爭的自驅力，這才是導致消費者對其食之無味的根源。在此背景下，各家商企卻仍堅持粗暴的規模戰、價格戰，只能是“零和游戲”。百盛、北京華聯、大商等紛紛撤場，即是清晰佐證。

大融城此時就是條鯰魚。不管它能否讓鄭州百姓眼前一亮，是否能在二七商圈站穩腳跟，但至少，它在當下讓匯龍城重新亮燈，為鄭州市民心中掃去一塊兒陳年“心霾”。

大河財立方獲悉，原北京華聯鄭州二七店所在商用物業Capital Mall Erqi（曾名為亞細亞五彩購物廣場），去年夏天，被丹尼斯以8.5億元從凱德商用手中完成收購。有消息稱，近期，丹尼斯已對該宗物業設計出升級方案，或通過重建擴大單體物業規模，打造一座年輕時尚的購物中心。

此外，主打90后客群的新田360鄭州太康路店，自2月開業以來一直在校準定位、調整業務線；亞細亞·卓悅城雖一再延遲開業，卻保持著蓄勢待發的姿態；傳聞中的京東電器超級體驗店，其選址團隊在二七商圈時有浮現；還有已開建的華潤·萬象城2期，占地約60畝，擬投規模預計在30億元，這讓未來商圈內的華潤與丹尼斯大PK留下了足夠的想象空間

如上種種投資動向，顯現了二七商圈的新一輪發展運勢。無論是在場選手、還是候場選手，眾商家心中都很明白，消費賽場絕不是競對越少越好，而是二七商圈“去過剩產能”后，能洞開一個高質量競爭新周期。只有如此，才能吸引消費者重回二七，二七商圈才能重歸河南消費市場“C位”。