12月28日下午13:00，由聯(lián)商網(wǎng)、搜鋪網(wǎng)、知了殼共同主辦的2021年度商業(yè)峰會(huì)以云會(huì)議形式如期舉行，本次會(huì)議以“商業(yè)·魂”為主題，邀請(qǐng)了一眾行業(yè)大咖做線上分享，共同探討后疫情時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)如何回歸商業(yè)本質(zhì)的終極命題。

綠地集團(tuán)商用事業(yè)部華東大區(qū)總經(jīng)理張振強(qiáng)在峰會(huì)上做了主題為《數(shù)智化商管的商業(yè)價(jià)值提升之路》的分享，他認(rèn)為在后疫情時(shí)代發(fā)展的情況下，購物中心板塊的市場(chǎng)恢復(fù)壓力大，購物中心的內(nèi)卷也是在越來越嚴(yán)重，商業(yè)的消費(fèi)在五大方向加速演變。因此，建立智慧商業(yè)平臺(tái)，顯得非常有必要，在新環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需要破圈升級(jí)提升新價(jià)值，數(shù)字化轉(zhuǎn)型已經(jīng)從兩三年前的錦上添花變成了生死存亡。

以下是演講實(shí)錄（經(jīng)聯(lián)商網(wǎng)編輯）：

為什么要去做數(shù)字化商管商業(yè)價(jià)值的分享，在后疫情時(shí)代發(fā)展的情況下，數(shù)字化在商業(yè)中的價(jià)值越來越凸顯。整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)2021年的GDP增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)可以接近9%，但是在大的社零增長(zhǎng)高于預(yù)期的情況下，購物中心板塊過得并不輕松。

雖然整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)在政府的大力引導(dǎo)下，有很比較好的增長(zhǎng)，但是購物中心板塊的市場(chǎng)恢復(fù)相對(duì)長(zhǎng)期來說還是有非常大壓力的。商辦無論去化壓力還是出租率上還是非常高。今年上海新開的商業(yè)項(xiàng)目非常的多，全國(guó)今年新開的商業(yè)項(xiàng)目也非常多，新開的又重新加速，存量也愈發(fā)巨大，購物中心的內(nèi)卷也是在越來越嚴(yán)重。

控制空置率是我們這個(gè)行業(yè)永遠(yuǎn)繞不過去的坎，不斷的改變也是我們永恒的主題。現(xiàn)在無論是上海市場(chǎng)還是華東市場(chǎng)，空置率也是越來越高�？罩寐视|目驚心，我們要如何去做？
一方面就是購物中心要去做數(shù)字化轉(zhuǎn)型，因?yàn)樵诤笠咔橄拢虡I(yè)的消費(fèi)其實(shí)是在五大方向加速的演變：
第一，顧客更加習(xí)慣線上化，購物中心都在做一些線上化的部署。
第二，現(xiàn)在顧客的消費(fèi)時(shí)間是碎片化的。隨著后疫情時(shí)代的到來，我們的目標(biāo)顧客越來越難獲得，如何從“流量”變成“留量”，也是這個(gè)行業(yè)中一個(gè)變得永恒的課題了。我們行業(yè)都說消費(fèi)者具備“渣男”體質(zhì)，即不主動(dòng)、不負(fù)責(zé)、不拒絕、不記得。顧客的消費(fèi)時(shí)間碎片化，當(dāng)然通過線上直播短視頻小程序是一個(gè)很好的切入口。

第三，趨勢(shì)消費(fèi)場(chǎng)景的無人化。

第四，運(yùn)營(yíng)通過線上 O2O社區(qū)的社群化。

第五，消費(fèi)生態(tài)的平臺(tái)化。

建立智慧商業(yè)平臺(tái)，顯得非常有必要，而且在新環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需要破圈升級(jí)提升新價(jià)值。數(shù)字化轉(zhuǎn)型是一個(gè)非常重要的事情，越來越多的大中型商管公司在提數(shù)字化轉(zhuǎn)型。數(shù)字化轉(zhuǎn)型已經(jīng)從兩三年前的錦上添花變成了生死存亡。

但是我覺得商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型依然在探索當(dāng)中，數(shù)字化轉(zhuǎn)型這件事，哪怕今年我們有些同行開始做也不算太晚，因?yàn)槲覀冞�是在路上。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型我覺得主要分成三個(gè)板塊，也就是數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的叫EBC，我們的購物中心是b這端，c就是我們的消費(fèi)者端，e端就是商管公司的運(yùn)營(yíng)。通過商管公司運(yùn)營(yíng)人員，我們集團(tuán)公司的管理的可視化、模塊化，把整個(gè)品牌商戶串聯(lián)起來，搭建一個(gè)非常好的生態(tài)體系，提升用戶體驗(yàn)，加強(qiáng)用戶的粘性。

最后我跟大家分享一下綠地商業(yè)發(fā)展的幾個(gè)方向，第一個(gè)方向就是前面提到到智慧零售和數(shù)字化方向。

第二個(gè)，輕重并舉，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)是開啟了輕資產(chǎn)的浪潮，萬達(dá)、新城、華潤(rùn)、凱德、愛琴海、龍湖都在大量的做輕資產(chǎn)項(xiàng)目。綠地也是輕重并舉，2019年在北方區(qū)域的，綠地也有一個(gè)輕資產(chǎn)的鋪出。2020年和淡馬錫控股的新加坡吉寶集團(tuán)在嘉定也做了一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，在今年的3月份正式入場(chǎng)，目前的招商率達(dá)到80%，預(yù)計(jì)今年年底登場(chǎng)。

第三個(gè)，投融管退。投融管退利用資產(chǎn)證券化，目前做的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我們未來目標(biāo)也是，我們是希望把我們旗下的這些商業(yè)項(xiàng)目，未來至少要20~30%去沖實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

第四個(gè)，城市更新。上�；旧峡衫玫男碌貕K也比較少了，我們也在不斷的做存量，行業(yè)當(dāng)中有非常好的存量改造的項(xiàng)目，我覺得上海的存量改造的空間還是非常大的。

最后，綠地的高速度高質(zhì)量的發(fā)展，基本上是綠地商業(yè)其實(shí)也走了很多年的路，但是近三年真正開始發(fā)力�；旧厦磕暌�3+2的速度在高質(zhì)量跟高速的發(fā)展，每年3個(gè)自持項(xiàng)目，再加上2個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行快速的發(fā)展。

現(xiàn)在這個(gè)程度，我覺得一定需要不斷的改變，不斷的突破，不斷的發(fā)展。綠地商業(yè)也會(huì)按照消費(fèi)的趨勢(shì)，我們也期待能給市場(chǎng)上，給消費(fèi)者帶來更多的產(chǎn)品。