“龍湖在商業和長租公寓上的輕資產業務不是刻意去做，而是一種自然復制。通過龍湖的輸出運營能力，盤活市場上低效閑置的資產，獲取一定的增值收益。”

去年8月的中期業績會上，董事會主席吳亞軍曾談及輕資產擴張的初衷。

近段時間以來，龍湖在輕資產業務上的 “自然復制”正在加速。上海首個商業輕資產項目龍湖創智生活落地楊浦區中環五角場商圈；龍湖杭州國芳天街正式官宣，成為龍湖在杭州的第二個輕資產項目；與中港置業簽約，將打造龍湖在成都的第12座天街——中港·龍湖錦江天街，這也是龍湖在成都的第二座輕資產項目。

這幾年間，龍湖的商業板塊進入了快速擴張期，2019年起龍湖購物中心的年均開業數量達到10個及以上，是此前年份開業數量的2倍，2021年末龍湖開業購物中心達到了60個。

根據龍湖智創數據，截止2021年底，龍湖開業及儲備項目達到128個，建面達到1220萬平方米，當前已經儲備的8個輕資產項目建面占比為2%。由此來看，當前龍湖仍是以重資產布局為主，輕資產戰略將成為龍湖商業擴張的主要方式之一。

截至2021年12月28日，龍湖智創生活簽約及戰略合作面積4.4億平方米，在管面積2.5億平方米，其中來自獨立第三方的在管面積占比高達59.8%。而輕資產戰略的持續推進將會進一步拉高此數值。

簽約10個輕資產項目

早在2020年，龍湖集團旗下的龍湖智慧服務集團就已經在試水“商業輕資產”管理輸出業務，簽約珠海融德廣場和南寧昭陽廣場兩個項目，均以“純管理輸出”方式，不涉及“品牌輸出”。

去年3月，龍湖發布主題為“知輕重 有所為”的海報，宣布全面啟動輕資產模式。向購物中心提供涵蓋定位和設計咨詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出和消費者服務等全流程的支持。

同年5月，龍湖商業簽下了華東第一個輕資產項目：下沙吾角商業中心，后正式更名為龍湖杭州吾角天街，該項目已于今年5月28日正式開業。9月，龍湖簽約的首個輕資產管理輸出項目武漢范湖里特色商業街實現開業。

與地產板塊一脈相承，龍湖的商業板塊運營得同樣穩健，兼顧速度與質量，自輕資產戰略啟動一年以來，龍湖商業的簽約項目至少已達10個。

就集團層面來看，龍湖在債務端已連續5年處于“三道紅線”的綠檔房企陣營，備受資本市場認可。去年至今，龍湖集團的三大國際信用評級始終穩定，是業內極少數未被下調評級的民營房企之一，這也保證了龍湖融資渠道的暢通。

去年年末以來，房企的融資窗口逐漸打開，龍湖成為了第一家享受這波紅利的民營房企。公司間接附屬公司重慶龍湖企業拓展有限公司已于2021年12月7日、8日公開發行2021年度第一期中期票據，票據規模為人民幣10億元，票面利率為3.70%。

今年1月13日和14日，該附屬公司又向專業投資者公開發行2022年公司債券(第一期)，發行規模為不超過28 億元。品種一為6年期債券，發行規模為20億元，票面利率為3.49%；品種二為8年期債券，發行規模為8億元，票面利率為3.95%。

緊接著2月，龍湖取得50億元中期票據的注冊通知書。品種一為3+3年期，品種二為5+3年期，主體信用等級為AAA。龍湖表示，本次所募資金擬用于償還發行人本部及下屬子公司有息債務及項目建設。

在房企銷售普遍下滑的2021年，龍湖集團實現合同銷售額2900.9億元，同比上升7.2%；實現合同銷售面積1708.9萬平方米。

擁擠的輕資產賽道

行業利潤不斷收窄，加之融資受限，房企們開始從重資產的房地產向重管理輸出的輕資產方向轉變，試圖以輕資產的方式推動商業規模的擴張。在這個陣營中，萬達算的上是一位先行者，目前成效較為明顯。另有華潤、大悅城、寶龍、保利、中駿等商業企業紛紛宣布進入輕資產領域。

早在2015年，4家機構共投資240億元，擬建設約20座萬達廣場，由萬達集團進行運營管理。這標志著萬達商業地產“輕資產”模式正式啟動。2021年10月21日，萬達集團旗下商業運營平臺珠海萬達商管向港交所正式遞交招股書。

也是從2021年開始，萬達商管不再發展重資產，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施輕資產戰略。截止2021年末，在萬達已開業的418個購物中心里，輕資產運營項目達到113個，占比達到27%。

實際上，從2020年下半年開始，不少規模房企開始分拆商業管理板塊輕資產上市。目前港股市場中，以商管著稱的企業包括華潤萬象生活、寶龍商業、星盛商業、中駿商管等。

在商業上同樣出色的新城，從2020年開始將輕資產作為商業項目拓展的重要組成部分，實施“輕重并舉”戰略。此前，新城曾展開探索，2017年，新城首個輕資產項目諸暨永利吾悅廣場開業。

2021年中期，吾悅廣場的開業數量達到105個，僅有4個項目是通過管理輸出實現。新城方面計劃，從2021年起的未來3年里，每年爭取新獲取40個吾悅廣場項目，其中10個為輕資產運營。

大悅城也給2021年定下了輕資產的目標，全年計劃簽約10個項目，未來還將持續推動輕資產戰略的輸出，助力規模擴張，到2024年末，該公司預計輕資產規模應該不低于40個項目。

當前來看，房企在商業上仍是以重資產為主，從重到輕仍需時間過渡。