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撰文/陳寧輝

頭圖/武漢大悅城

今年以來，全國多地散發疫情頻繁，消費市場遇冷，在加大城市管控力度的情況下，商業地產供應市場也有所“遇冷”。

尤其是三四月份以來，多個城市相繼處于“靜態管理”狀態，購物中心的開業情況也處于相對“靜默期”。

據聯商網零售研究中心統計，2022年1-4月全國新開業的商業項目數量68個(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬方)，同比下跌22%。新增商業建筑面積505.75萬方，平均單體建筑面積7.43萬方。

其他如119歲的北京東安市場化身潮奢買手制百貨后以東安睿錦重裝亮相，這也是王府井旗下首家買手制百貨；石家莊火車頭步行街二期等商業體量2萬方以下、商業步行街項目，以及上海天山現所·創邑MIX、亭林名悅商業廣場等局部試營業的項目未在此次統計中。

同比下跌22%，“五一”也沒能止頹

從聯商網零售研究中心統計的近五年（2018年至2022年）1-4月份開業的商業項目情況上看，僅2021年錄得上漲，主要原因是2020年受疫情影響，不少項目在2021年“擁擠”開出；其余四年均下跌，且2020年跌幅最大至72%。

三年疫情對實體商業影響是顯著的，2020年自不用說。今年多地散發情況頻繁，也直接導致了供應市場的疲軟，尤其是3月和4月，兩個月也僅5個商業項目開業，即便是一年中重要的五一黃金周節點，也沒能止頹。從月份上看，68個商業項目中1月份就開出了57個。

華東領跑，但差距在縮小

區域分布上，“華東、華南、華中”三強占據TOP3，近年來商業環境欠佳的東北地區未能擺脫“零開業”的尷尬。

1-4月，開業數量上華東依舊領跑區域，但相比以往“斷層領先”的格局，今年的領先幅度在減弱，24個開業量占比約35%。主要是因為上海在今年1-4月沒有新項目正式開業。上海在2021年迎來了集中性爆發，市場涌入了北外灘來福士、瑞虹天地太陽宮、前灘太古里、大寧久光等多個標桿項目，在2022年“短暫疲軟”也是情理，但重點還是因為疫情影響，實體商業暫時停擺。

規模以5-10萬方為主

從商業規模的分布情況上看，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，占比44%；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約32%；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約16%；15萬方以上（含15萬方）占比約8%。

從體量規模分布情況上看，5-10萬方的一站式商業中心是目前常見的模式，這些項目融合了購物、吃喝玩樂等基本購物和消費需求，也引入了劇院、娛樂會所、電影院、動物館等體驗性業態，又有足夠的空間可供活動營銷，往往受到很多開發商青睞。

同時，當下拿地成本越來越高，加上社區商業模式的流行，5萬方以下的小體量商業逐漸增多，尤其是一線城市、新一線城市和省會城市的市中心地區，地越來越少，地價越來越高，而那些小而美的社區鄰里型購物中心由于靠近社區居民密度，有黏性高優勢，且無需高額營銷費用，也被廣泛看好。

重點項目解析

68個新開商業項目中，有不少特色購物中心。如華南首座悠方項目廣州知識城悠方、愛琴海集團的全新產品南通星銀海城市客廳、天河城商業的首個奧萊項目廣州天河城奧萊公園、領展改造的深圳領展中心城、武漢的首個大悅城、世紀金源商管的40萬方巨型購物中心遵義方圓薈·自游港廣場等。

合景·悠方（廣州知識城）

合景泰富商業華南區首座“悠方”

廣州知識城悠方是合景泰富商業華南區首座“悠方”，作為TOD商業項目，位于黃埔區九龍大道地鐵14號線旺村站上蓋，總體量達14萬㎡，致力于從潮流青年、菁英白領和品質家庭的審美和需求出發，將樂活社交空間與品質生活聚場相結合，描繪出全新的城市商業范本，打造廣州東部商業新地標。

項目依據客群多樣化需求，精心規劃業態組合，目前已引入超70%城市及區域級首進品牌并簽約多個優質品牌。結合建筑設計與業態規劃，項目還打造了一條集酒吧、咖啡館、網紅茶飲與格調餐飲于一體的「U8-020酒吧街」，不但與潮流青年、都市白領等目標客群的需求高度契合，還將填補區域內夜生活空白；目前酒吧街已引入Helens海倫司、Space·Tictok Bar、 YeYe Craft Beer野爺等優質品牌。

眾多首店及連鎖品牌的入駐，既能精準匹配潮流青年、菁英白領及品質家庭對全天候高品質文化生活和沉浸式消費體驗的追求，也為后續更多優質品牌落位奠定了良好的基礎，共同構建出更加完善的消費品牌矩陣，引領區域商業發展。

武漢大悅城

城市青年無界生活想象

1月15日，大悅城控股布局武漢的第一座商業項目——武漢大悅城開業。項目位于高端人才聚集的城市新中心——光谷中心城核心位置，商業建筑面積為14萬㎡，集結區域最強6大主力店、最全網紅茶飲品牌、高級潮流零售店和最具品質兒童多元業態，強勢打造集時尚運動、美食天地、兒童生活、視聽盛宴、社交體驗等功能于一體的全新青年生活空間。

落位宇宙中心光谷的武漢大悅城，以“新光谷青年引力場”為定位，將突破傳統商業定義，創造恣意生活空間，探索新鮮生活方式，“共創”出真正符合年輕消費者心意的社交空間，打造城市社交打卡新地標。

南通星銀海城市客廳

愛琴海集團全新產品線

1月22日，愛琴海集團傾力打造的全新產品線——南通星銀海城市客廳正式開業。項目以城市客廳場景定義新型購物空間，用以滿足新青年和新家庭客群對于情感、文化、生活場景的新需求。

南通星銀海城市客廳商業面積10萬㎡，引入120余家國內外知名品牌，涵蓋運動、餐飲、體驗等全業態，一站式滿足周邊客群的購物消費需求。同時著力打造“潮流情報中心”、“活力競技主場”、“潮范親子空間”、“美食能量站”四大功能場景空間，升級城市消費體驗。據悉，開業兩日客流50w+，銷售1000w+。

廣州天河城奧萊公園

首家“奧萊+公園”主題式購物中心

1月15日，天河城商業打造的首家“奧萊+公園”主題式購物中心天河城奧萊公園開業，開啟廣州北奧萊購物新體驗。

項目地上四層，地下一層，建筑面積近10萬平方米，集購物、娛樂、休閑于一體，是廣州北奧萊購物休閑娛樂集合地。匯聚國內、國際品牌服飾、名牌珠寶、潮流運動、精品超市等主題業態，打造個性化、多樣化購物場景，為消費者帶來全新體驗。自項目建設起，已吸引周大福、六福珠寶、鉆石世家、老鳳祥、比音勒芬、G2000、HR、ELAND、愛慕、安莉芳、BELLE、Le Saunda、阿迪達斯、耐克、雅蘭家紡、夢潔、OPPO、小米等眾多國內外知名品牌搶先進駐。

天河城奧萊公園不僅沿襲天河城商業先進的經營理念與豐富的服務經驗，還首次融合全新公園式購物中心概念，為消費者提供全新的購物體驗，助力廣州北部商業人文生活再升級。

深圳領展中心城

重新定義“商業與自然關系”

1月16日重裝開業的領展中心城，以“低碳、綠色”的姿態蝶變綻放。

領展通過對場內商戶進行重新規劃，將商鋪總數量提升約20%，商場將目標客群對準年輕消費者及周邊白領，以契合福田中央商務區商圈形象。同時，針對商圈內缺乏面向家庭客群的現狀，領展中心城進行了差異化定位，將商場改裝成可滿足親子客群需求的2.0版本。

全新的領展中心城將定位為“福田中軸線上的都市桃源”，由內而外貫徹“綠色”設計。商場室內融入了四季主題，在原有的圓形主動線上，通過種類豐富的植物，引入春夏秋冬自然風情的循環。室外的天臺及廣場也配合室內的四季主題，種植了不同季節開花的植物及常綠植物，在一年四季呈現不同景象。資產提升后的領展中心城，綠地面積超過18,000 平方米，總綠化率較資產提升前提升10個百分點，達到 43.1%，場內的植物多達36種。

附：2022年1-4月全國新開購物中心統計表