來源/Mall先生

撰文/Mr. Mall

12月15日晚間，太古地產在港交所披露公告，宣布將收購成都遠洋太古里的進一步權益，最終實現對該項目公司和物管公司的100%控股。

這一年末公告，毫無疑問將成為2022年最重磅的零售商業交易案。

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交易如何進行？

從公告來看，此次收購涉及兩個標的，分別是擁有遠洋太古里業權的“物控公司”，和負責項目物業管理服務的“物管公司”。

根據相關資料檢索，“物控公司”包括了境外的Great City China Holdings Limited乾林中國控股有限公司，以及境內的成都銀港置業有限公司。“物管公司”指的是成都乾豪物業服務有限公司。

上述三家公司中，物控公司均由遠洋集團控股及太古地產各自間接擁有50%權益；物管公司則由遠洋服務及太古地產各自間接擁有50%權益。

我做了個圖如下：

整個交易共涉及三份協議，均已于10月15日，由買方（太古地產的全資附屬公司）、賣方（遠洋集團控股的附屬公司）及賣方擔保方（遠洋集團控股及其附屬公司遠洋服務）三方訂立。

第一份主協議中，買方將以總現金代價人民幣10億元，收購物控集團及物管集團15%的權益。第一次交割后，太古地產集團在上述集團的權益將由50%增加至65%。

第二份主協議中，買方將以總現金代價人民幣5,900萬元，收購物管公司剩余35%的股權。該次交割后，太古地產集團將100%控股物管公司，而遠洋服務將不再擁有物管公司任何權益。

第三份主協議中，買方將以總現金代價44.91億元，收購物控公司剩余35%的股權。該次交割后，太古地產集團將100%控股物控公司，成為成都遠洋太古里的唯一主人。

02

為什么是這個價格？

根據雙方公告披露，成都遠洋太古里項目截至2022年6月30日的估值為人民幣123億元。簡單類比，大約是去年年初GIC出售上海七寶萬科廣場50%權益時披露的，上海七寶萬科廣場估值（64億元）的2倍。

但此次交易中，太古收購物控公司50%權益所用的現金代價僅為54.65億元，相較于項目估值打了個88折。

遠洋集團在公告中重點解釋了相關事項：

首先，通過出售物控公司的股權，將“為遠洋集團控股集團產生大量現金流入，從而補充其營運資金并將降低遠洋集團控股集團的杠桿比率及完善遠洋集團控股集團的財務指標。”

此前7月，便有消息傳出，遠洋集團控股將所持的成都遠洋太古里項目50%股權部分進行抵押，向大股東中國人壽保險籌資約40億元。

但此后的幾個月，遠洋的壓力仍然很大。9月16日，惠譽將遠洋集團外幣發行人違約評級和高級無抵押評級，從“BB+”下調至“BB”，所有評級維持負面評級觀察。并在11月14日再度維持了該評級及負面展望。

疊加今年的樓市行情和監管政策，在這種情況下，不難想象遠洋對于快速回籠現金流的渴望和難度。遠洋集團也在公告中對交易對價做出了詳細的解釋：

1. 遠洋集團控股即將按計劃償還其債務；

2. 中國房地產開發商（包括遠洋集團控股）在當前不穩定的市場條件下普遍難以以合理的成本和可接受的條款迅速獲得外部融資。

并具體披露了采取分期交易方案的原因，相較于“一項單一交易中處置全部物業控股公司出售權益”所帶來的交割時間成本，遠洋集團控股董事局更希望通過分期形式，“于第一期交割后獲得實時現金流”。

遠洋控股甚至特別強調到，這筆實時現金流“預期將于簽署該等總協議后很快（并且于第三期交割之前）落實”。

這樣的公告讀著真是讓人心酸，字里行間透露出在即將到來的債務償還期限之前，遠洋可以不惜代價只求快速換錢的嘶吼，至于價格，完全就是次要的了。

畢竟，不是沒有辦法了，誰會選擇把太古里賣了呢？

03

太古里將向何方？

成都遠洋太古里位于四川省成都市錦江區大慈寺片區，其綜合體包含：一座開放式、低密度的街區形態購物中心，一家擁有100間客房、由太古酒店管理的都會風尚酒店——博舍，配有42間客房的服務式公寓，47層高的國際甲級辦公樓——睿東中心。

除了睿東中心作為銷售物業對外出售之外，其余業態均由項目公司自持，而這其中最為出名的，無疑就是與綜合體同名，建筑面積約12.2萬平米的高端零售商業街區——成都遠洋太古里。

擁有著Hermès、LV、GUCCI等頂級組合的成都遠洋太古里，在開業后的七年里一直是當之無愧的“成都和中國內地西部高端購物和休閑地標”。

此次，太古在公告中披露了項目公司按《香港財務報告準則》編制的未經審計合并財務數據：

1. 截至2022年9月30日，目標集團的資產凈值約為港幣67.28億元；

2. 截至2020年12月31日止年度，目標集團應占稅前及稅后凈利潤分別約為港幣14.39億元及港幣10.78億元；

3. 截至2021年12月31日止年度，目標集團應占稅前及稅后凈利潤分別約為港幣21.14億元及港幣16.16億元。

疫情下兩年實現近27億港幣（折合人民幣約24億元）的稅后凈利潤，成都遠洋太古里的吸金能力著實恐怖！

即使在今年疫情多次反復，成都市場屢受困擾的情況下，成都遠洋太古里仍然在品牌級次和時尚度上有了新的突破。

11月3日，路易威登之家正式開業。這是LV品牌在國內開設的第3個路易威登之家，更帶來了路易威登國內首家餐廳“THE HALL 會館”。

成都路易威登之家 | 來源：項目官博

同月在漫廣場之上呈現的愛馬仕報刊亭，以及全新亮相的DIOR香氛彩妝概念精品店、alexanderwang精品店，創造了重奢級品牌更為豐富多元的體驗。

愛馬仕報刊亭 | 來源：項目官博

從11月至今短短45天內，包括UNDEFEATED西南首家直營店、WE11DONE西南首店、KENZO全球首家全新概念店等潮流新貴，

DESCENTE BLANC、THE NORTH FACE全國首家先鋒概念店、KOLON SPORT西南首家城市概念店等戶外先鋒品牌，

以及ETRO旗艦店、FRED斐登珠寶等包袋配飾品牌陸續開業，更將項目的空間體驗及現代時尚生活方式帶向了全新的高度。

UNDEFEATED西南首家直營店 | 來源：項目官博

THE NORTH FACE全國首家先鋒概念店 | 來源：項目官博

顯然，有這樣的管理團隊和業主在，在太古實現100%控股之后，項目的未來完全無需操心。

也正因如此，相較于遠洋集團公告中對“現金流”的反復強調，太古地產提到的重點理由是“為太古地產及其股東創造長期價值”。

我唯一好奇的，就是項目什么時候改名？

成都太古里，呼之欲出。