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撰文/黃指南 

12月19日，據(jù)新世界中國(guó)官微消息，其位于深圳龍崗區(qū)的188工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目已于本月17日正式開(kāi)工建設(shè)。該項(xiàng)目為新世界中國(guó)在深圳首個(gè)正式進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的城市更新項(xiàng)目。

據(jù)了解，龍崗188工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目從獲取項(xiàng)目到開(kāi)工建設(shè)，前后僅約一年時(shí)間。該舊改項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積達(dá)90萬(wàn)平方米，擬打造集居住、商業(yè)、辦公、教育于一體的標(biāo)桿性大型綜合體，項(xiàng)目由新世界中國(guó)與深圳本土企業(yè)慧天然控股集團(tuán)合作操盤(pán)。

新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛曾對(duì)外表示“因?yàn)槲覀兊母軛U沒(méi)有受三條紅線影響，是新世界的一個(gè)契機(jī)，在危機(jī)中收購(gòu)了很多便宜和高毛利率的地，我們稱(chēng)之為quick win。”

而龍崗188工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目的推進(jìn)速度也符合這個(gè)策略的訴求，其發(fā)展模式也是新世界中國(guó)在深圳投拓的縮影。

工改路徑

“quick win”中文譯稱(chēng)為“速贏”策略，即通過(guò)快速取地、快速動(dòng)工及快速入賬，從而加快回籠資金及提高運(yùn)營(yíng)效率。

而舊改項(xiàng)一方面前期需要沉積大量的資金和人員配置，另一方面在舊改降溫的背景下，政府面也有意控制舊改的整體規(guī)模和速度，進(jìn)一步拉長(zhǎng)舊改項(xiàng)目的變現(xiàn)周期。這似乎與新世界中國(guó)的"速贏"策略并不是特別契合。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，對(duì)于操盤(pán)“欲速則不達(dá)”的舊改，新世界中國(guó)的采取的策略主要是合作開(kāi)發(fā)，合作的項(xiàng)目也多為成熟度相當(dāng)高的類(lèi)型。

截至目前，新世界中國(guó)在深持有3個(gè)舊改項(xiàng)目，分別為南山區(qū)西麗新圍工業(yè)區(qū)項(xiàng)目、龍崗區(qū)園山188工業(yè)區(qū)項(xiàng)目以及光明區(qū)光僑食品廠項(xiàng)目。其中，南山西麗舊改于2021年3月獲得立項(xiàng)，申報(bào)主體為村集體性質(zhì)的深圳市麗新實(shí)業(yè)股份有限公司，但操盤(pán)交由新世界中國(guó)負(fù)責(zé)。

剩余兩個(gè)舊改則是2021年11月下旬宣布獲得。位于光明區(qū)新湖街道的光僑食品廠項(xiàng)目由新世界中國(guó)與華僑城旗下光明集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目擬拆除范圍用地面積5.85萬(wàn)平方米，改造完成后改造后可提供超16萬(wàn)平方米可售住宅。

最新開(kāi)工的龍崗區(qū)園山188工業(yè)區(qū)項(xiàng)目，是由新世界中國(guó)與深圳慧天然控股集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)。根據(jù)申報(bào)主體深圳市首席置業(yè)投資發(fā)展有限公司股權(quán)貫穿得知，除開(kāi)兩者之外，世貿(mào)集團(tuán)也參與了項(xiàng)目。

從上述項(xiàng)目可以看出，新世界中國(guó)在深的舊改模式為尋求本土企業(yè)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，而這種開(kāi)發(fā)模式使得項(xiàng)目本土化和效率都有很大程度的提升，盡可能的靠近自身的“速贏”的投資策略。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇指出，目前新世界在深布局均屬于優(yōu)質(zhì)的“工改商住”類(lèi)型，這類(lèi)項(xiàng)目在拆遷方面相比城中村和老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)要較為容易和可控，進(jìn)度相對(duì)較快，同時(shí)這類(lèi)項(xiàng)目相對(duì)而言市場(chǎng)去化可控，收益亦相對(duì)可觀。

新世界中國(guó)官微亦提及，西麗新圍工業(yè)區(qū)項(xiàng)目及光明光僑食品廠項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將于2023年進(jìn)入全面開(kāi)發(fā)階段，城市更新業(yè)務(wù)開(kāi)始正式進(jìn)入收成期。

合作模式

對(duì)于本地合作伙伴的選擇，同樣是新世界中國(guó)的“速贏”策略的一部分。

2016年，出售多項(xiàng)核心資產(chǎn)的新世界發(fā)展再奪深圳前海地皮，聯(lián)手周大福42.07億元競(jìng)得桂灣片區(qū)商業(yè)地塊，占地面積約1.82萬(wàn)平方米，獲批總建筑面積17萬(wàn)平方米，其中14.83萬(wàn)平方米將定為辦公用途。這也是前海周大福全球商品購(gòu)物中心之后，該公司的又一次落子。

彼時(shí)的新世界發(fā)展表示，新地塊將由新世界中國(guó)及周大福企業(yè)各占30%及70%權(quán)益的合營(yíng)公司負(fù)責(zé)，預(yù)計(jì)總投資額80億元，建設(shè)樓高約200米及130米的地標(biāo)式雙子塔，預(yù)計(jì)在次年三季度落成。

這并非雙方的首次合作，雙方還在廣州市天河區(qū)珠江新城已建設(shè)落成廣州周大福金融中心。并且在從2021年初，新世界中國(guó)總部由香港遷入廣州。

對(duì)于把總部遷入大灣區(qū)的原因，黃少媚曾對(duì)外表示，第一，可以本地化；第二，堅(jiān)持快、好、省。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是可以充分發(fā)揮“速贏”策略。

截至今年6月末，新世界發(fā)展近半成的土儲(chǔ)布局在大灣區(qū)，其于廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京及沈陽(yáng)等城市，儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備總樓面面積約448.8萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)總樓面為231.57萬(wàn)平方米，占總樓面的51.59%，住宅總樓面143.29平方米。

新世界發(fā)展在大灣區(qū)持續(xù)擴(kuò)大投資的同時(shí)，也在不斷的助合作伙伴的力量，壯大自身規(guī)模。

以招商蛇口為例，2016年12月，新世界發(fā)展花費(fèi)88.89億元參與增資招商蛇口位于深圳太子灣四宗地塊，并將斥資超過(guò)100億元打造深圳太子灣大型一站式綜合項(xiàng)目，該項(xiàng)目將擁有K11文化藝術(shù)購(gòu)物中心、以家庭親子教育為主題的Discovery Park，以及海濱商業(yè)街、五星級(jí)酒店、380米甲級(jí)寫(xiě)字樓。

今年4月中旬，新世界發(fā)展與招商局置地合作中標(biāo)港鐵香港百勝角物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，經(jīng)綜合測(cè)量師估算，百勝角項(xiàng)目計(jì)算補(bǔ)地價(jià)及其他因素后的地皮總市值約16億至23.3億港元，每方呎樓面地價(jià)約5500至8000港元。

4月末，新世界中國(guó)還與招商蛇口簽署戰(zhàn)略合作，雙方將在內(nèi)地和香港開(kāi)展全方位戰(zhàn)略合作，涉及住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)體打造、城市更新及舊改項(xiàng)目、股權(quán)及資產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目等多個(gè)領(lǐng)域。

3個(gè)月后，這兩家企業(yè)聯(lián)合保利出現(xiàn)在上海第二批集中供地中，以34.2億元競(jìng)得普陀區(qū)中山北小區(qū)地塊。

近期，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與新世界發(fā)展簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在中國(guó)內(nèi)地及香港范圍內(nèi)開(kāi)展全方位戰(zhàn)略合作，具體項(xiàng)目類(lèi)型包括但不限于住宅或商業(yè)開(kāi)發(fā)、土地投資持有、土地招拍掛、城市更新、資產(chǎn)收購(gòu)以及與各自協(xié)同業(yè)務(wù)相關(guān)的項(xiàng)目等。

遠(yuǎn)洋中期報(bào)告指出，其目前已簽約舊改項(xiàng)目約2130萬(wàn)平方米，主要布局在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)重點(diǎn)城市。另外，已轉(zhuǎn)化及獲取項(xiàng)目的土儲(chǔ)面積共377萬(wàn)平方米。

對(duì)于港企加大對(duì)大灣區(qū)舊改項(xiàng)目布局的現(xiàn)象，羅宇指出，香港舊改是大灣區(qū)學(xué)習(xí)的重要標(biāo)桿，而港企在香港城市更新領(lǐng)域的實(shí)踐與探索使其相對(duì)易于融入大灣區(qū)舊改。

“另外，城市更新是長(zhǎng)線投資，需要中長(zhǎng)期低成本資金，港企依托香港國(guó)際金融中心具備對(duì)應(yīng)的資金優(yōu)勢(shì)。”

羅宇表示，以深圳為代表的大灣區(qū)舊改需要復(fù)合式立體開(kāi)發(fā)，需要擁有商業(yè)、辦公、酒店、住宅等豐富多元物業(yè)類(lèi)型開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，港企在這方面的優(yōu)勢(shì)亦相當(dāng)明顯，特別在商業(yè)運(yùn)營(yíng)、品牌商家招商等方面更具優(yōu)勢(shì)。

其續(xù)稱(chēng)，港企在大灣區(qū)開(kāi)展舊改中，也面臨著政策法規(guī)以及規(guī)劃管控體系、本地產(chǎn)權(quán)多元復(fù)雜性、本地化團(tuán)隊(duì)以及資源整合機(jī)制的諸多挑戰(zhàn)。