來源/觀點網(wǎng) 

撰文/劉子棟  

泰禾集團沒有等來奇跡。

7月28日晚間，該公司收到深交所《關(guān)于泰禾集團股份有限公司股票終止上市的決定》，數(shù)月來早已預(yù)示的退市結(jié)局，終于成為現(xiàn)實。

在此之前，自5月5日收盤之后，泰禾集團的股價便沒有再高過1元/股價位，最終觸發(fā)強制退市條件。

場外消息方面，進入今年第二季度，在促消費的背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場利好政策頻發(fā)。

同樣在7月28日，住建部就發(fā)文稱，穩(wěn)固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，落實好降低首套房首付比例和貸款利率、個人貸款“認房不認貸”等措施。在此4天前7月24日，政治局會議亦提出，要適時優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。

有人說，泰禾集團跌倒在黎明之前，但也有看得更長遠的人知道，泰禾集團狀況萎靡日久，其問題并非短時間內(nèi)形成，也并非瞬息間能逆轉(zhuǎn)。事實證明，泰禾集團的基本面已不被認可。

最合理的說法可能是，泰禾集團以及它的實控人黃其森，在錯誤的時間點作出錯誤的決定，如今為此付出了代價。

愛拼才會贏

黃其森是一位頗具爭議的人物。

北京院子10年打磨、2013年后高歌猛進的黑馬姿態(tài)，讓他成為“商業(yè)英雄”；集團爆雷違約后，其聲譽一落千丈，變?yōu)槭б夤擅駛兛谥械摹膀_子”。

哪一個是他的標簽？

早年的黃其森，是中國商界憑借個人努力改變命運的典型。年少的他是街知巷聞的神童，家庭教育嚴格，從小刻苦學(xué)習(xí)的黃其森，15歲便考入了福州大學(xué)建筑系，在家鄉(xiāng)引起轟動。

1984年大學(xué)畢業(yè)的黃其森進入當?shù)貒秀y行工作，早早捧起“鐵飯碗”。但數(shù)年后，在上世紀90年代的中國，一股辭職創(chuàng)業(yè)的熱潮席卷全國，當時已成為銀行高管的黃其森也毅然出走，并在1996年創(chuàng)立泰禾集團。

這是在多年后，被他認為是自己做出的最重要的其中一個人生抉擇。

剛過而立之年的黃其森走出體制，投身房地產(chǎn)。成立之初，泰禾集團圍繞福州大本營發(fā)展，布局范圍局限在福建省內(nèi)。但與當時絕大多數(shù)同行不一樣，泰禾并未選擇關(guān)注當時流行的經(jīng)濟型戶型，反而著力開發(fā)高端豪宅類型產(chǎn)品，并陸續(xù)在福州開發(fā)天元山莊、泰禾紅峪等項目。

不過，真正讓泰禾集團打響名堂的是北京市場。

2002年，黃其森帶領(lǐng)泰禾集團揮師北上，相中了位于長安街東、京杭大運河旁一幅三千多畝的絕版地塊，并以此為基礎(chǔ)，在一片質(zhì)疑聲中推出高端豪宅項目--運河岸上的院子。

質(zhì)疑聲來自于該項目極其高昂的售價讓不少買家望而卻步，以及在當時看來并不受歡迎的“中國風”賣相。

在后來的一次演講中，黃其森曾回憶：“2003年我們在做這個項目的時候，當時的地段做高端大家不認可，我們做中式，可那時候是'歐風美雨'，別墅豪宅都是歐美的，中式的大家放在比較低的位置。”

項目2004年推出第一期產(chǎn)品，定價就達到6000-7000元/平方米，是當時通州區(qū)2000元市場均價的3倍之余。

項目“水土不服”銷售緩慢，直接影響項目后續(xù)開發(fā)，導(dǎo)致泰禾集團在北京項目上耗費了將近10年時光。

但在此期間，黃其森于2007年組織重組福建三農(nóng)，并完成泰禾集團借殼上市。翌年，他選擇斥資對運河岸上的院子進行全面改造，大幅升級建筑工藝、產(chǎn)品技藝。因此到2008年，運河岸上的院子推出泰禾紅御組團時，售價已達到3萬元/平方米。

2012年，黃其森將“運河岸上的院子”更改案名為“中國院子”，項目因緣際會之下出圈，上榜“亞洲十大超級豪宅”，同時摘得“中國第一別墅”美名，黃其森本人也被外界譽為中國第二代“豪宅教父”。

2012年7月，該項目推出12套單套價格約為3億元的頂豪產(chǎn)品，單價每平方米超過20萬元。10年耕耘多次豪賭，中國院子項目沒有失敗，反而將貨值從5億提升至130多億。這是對黃其森冒險精神的褒獎。

“愛拼才會贏”，閩南人伴海而生，因海而興，并逐漸形成了獨特的“敢闖敢拼，開發(fā)包容”的閩南文化。繼承閩南文化的閩系企業(yè)，是中國商界獨特的存在，以敢拼搏、愛冒險著稱，尤其以閩系房企最為顯著。

而泰禾集團是閩系房企的代表企業(yè)之一。也正是自2013年開始，在北京中國院子成功的基礎(chǔ)上，泰禾在全國鋪開院子系產(chǎn)品，并加強土地布局，在福建、北京和上海頻繁拿地，最終年內(nèi)以195.3億元收下12幅地塊。

2013年-2017年，是泰禾高速擴張的五年，合約銷售由168億元升至1010億元，土地儲備亦突飛猛進。

2014年，其僅在北京市場就投入超過百億資金。因高位拿地遭遇樓市放緩，泰禾集團一度出現(xiàn)資金鏈緊張的問題，但翌年隨著刺激政策出臺，困難便迎刃而解。

2015-2017年三年，泰禾繼續(xù)加注一二線城市。同時，除地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，泰禾也實現(xiàn)了銀行、證券、保險等多元化業(yè)務(wù)的布局，控制了海峽人壽、平潭金控、大新人壽等金融企業(yè)。

其中在最為激進的2017年，泰禾土地拓展全面轉(zhuǎn)入收并購模式，花去552.40億元拿下土地792.80萬平方米，計容建筑面積為1069.21萬平方米，獲取的36個項目中，26個項目是通過收并購的方式獲取。

當年，泰禾集團亦成功跨過千億門檻，年內(nèi)銷售增幅達到147.55%。但這也是泰禾集團最后的輝煌。

漫漫長路

5年內(nèi)通過高周轉(zhuǎn)快速擴張，成功躋身千億房企。“不懂金融就做不好房地產(chǎn)。”出身銀行的黃其森自然極其擅長通過杠桿翹起公司規(guī)模。

據(jù)了解，在2013年初步加快拿地步伐時，泰禾就開始利用信托、基金等非標融資渠道。

當時，泰禾在每次拿地之后，就會立刻為所拿地塊進行擔保貸款。資料顯示，截至2013年6月末，泰禾集團的對外擔保總額已達到133.53億元，占其最近一期凈資產(chǎn)的460.33%。

但這種模式極度依賴中國樓市向上的態(tài)勢，一旦國內(nèi)市場出現(xiàn)頹勢，銷售節(jié)奏放緩，問題就將浮現(xiàn)。因此，當2018年起，中國房地產(chǎn)市場逐步進入下行周期，一二線城市調(diào)控嚴密、銀根信貸收緊，泰禾也隨即成為最早一批陷入流動性危機的房企。

另一方面，對于主打高端或改善型產(chǎn)品的泰禾來說，在這幾年調(diào)控政策愈發(fā)收緊的市場環(huán)境中，過去的產(chǎn)品特色一定程度上變成了累贅，導(dǎo)致泰禾的回款周期相較同行而言更長，回款率長期徘徊在50%左右水平。

黃其森由此開啟自救之路。

泰禾集團開始打出降價促銷策略。“回款是剛性指標，所有的考核都以回款為中心。”黃其森在2018年3月份舉辦的北京經(jīng)營例會上，強調(diào)了回籠資金的重要性。

2019年6月和媒體見面時，黃其森也反復(fù)強調(diào)，泰禾2019年更看重回款，目標是1000億元，且將其與獎金掛鉤。期間，泰禾相應(yīng)推出了“逐冰燎原”逆市搶收、“泰禾壹號搶收計劃”等保回款行動。

另一方面，泰禾決定出售項目回籠資金。包括從2018年3月至9月，泰禾就相繼以120億元，分別出售位于杭州、廣州、佛山、福州、蘇州、漳州、長沙等一二線城市的項目予五礦信托、天倫地產(chǎn)以及世茂集團等。

2019年6月，泰禾集團在北京中國院子召開媒體見面會。黃其森出面回應(yīng)公司經(jīng)營困境，并提出，泰禾沒有外界想象中那么差，債務(wù)也沒有什么太大的問題。據(jù)悉，兩年內(nèi)該公司償還了千億規(guī)模的各種債務(wù)。

到同年年底，數(shù)據(jù)顯示，泰禾的凈負債率仍高達248.31%，期末有息負債錄得970億元，但同比均錄得下降。土儲方面，期末土地儲備面積1303.98萬平方米，總建筑面積3270.14萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積1011.5萬平方米。

但債務(wù)壓頂之下，沒有新增土儲，存量項目開發(fā)緩慢，泰禾的持續(xù)經(jīng)營可能性成為一個謎團。

2020年7月初，據(jù)上海清算所披露，泰禾集團出現(xiàn)首次債券違約，未能完成“17泰禾MTN001”本息的按時兌付，涉及金額達16.125億元。泰禾集團流動性危機徹底爆發(fā)，但已是意料之中。

2021年，黃其森提出“二次創(chuàng)業(yè)”概念，并于同年7月在公司內(nèi)刊《泰客會》上，發(fā)表題為《泰禾的形勢與任務(wù)》的署名文章，稱泰禾“開始進入上山路”，并展望了未來發(fā)展的前景。

其宣布泰禾集團將成為“小而美”“小而精”的企業(yè)，區(qū)域布局將收縮至北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、福州和廈門等十個城市內(nèi)，產(chǎn)品定位“高端精品”，業(yè)務(wù)規(guī)模保持在300億到500億元水平。

只是過去釀成的問題積重難返，黃其森埋頭拯救自己一手創(chuàng)辦的企業(yè)，但無論是賣項目、股權(quán)融資、降價促銷、內(nèi)部反腐、告別高杠桿、退出海南、環(huán)京等多個市場，還是試圖引入萬科作為戰(zhàn)投，均未成功將泰禾拉回上升軌道。

2022年年報數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團期內(nèi)實現(xiàn)營收88.03億元，同比增長79.24%。凈虧損達55.70億元，同比下降37.46%，歸屬于上市公司股東的凈虧損-53.74億元，同比下降33.90%。

此外，截至2023年4月28日，泰禾集團已到期未歸還借款本金仍高達582.03億元，對外擔保中實質(zhì)性逾期債務(wù)對應(yīng)的擔保余額為54.16億元。

2023年年初，黃其森在一次調(diào)研活動中稱，泰禾已經(jīng)從最艱難的時刻走出來了。但根據(jù)泰禾集團最新發(fā)出的業(yè)績預(yù)告顯示，2023年上半年，泰禾將錄得歸屬于上市公司股東的凈虧損17.17億元-23.24億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈虧損16.89億元-22.85億元。

泰禾的救贖長路依舊漫漫。事實上，泰禾集團本身尚擁有位于北京、廈門、深圳、廣州、福州、南京等一二線核心城市的存量土儲與項目，同時還存在購物中心、LOFT、底商、寫字樓、車庫車位、地下商業(yè)、室外步行街等多種業(yè)態(tài)，持有上百億的存量商業(yè)項目。

只是，其中部分項目或在建工程所牽涉?zhèn)鶛?quán)債務(wù)極復(fù)雜，導(dǎo)致后續(xù)處理困難重重。

黃其森的泰禾集團需要時間，但時間卻不等人。