來源/觀點指數(shù)

在內(nèi)地擁有不少零售商業(yè)項目的房地產(chǎn)信托基金領展，傳來了最新收購消息。

2月，其斥資約23.84億元從萬科手中完成收購上海七寶萬科廣場剩余的50%股權，完整擁有了這一位于上海的區(qū)域商業(yè)項目。

這一消息也從側面釋放了領展看好內(nèi)地市場的信號，再次有力回應了此前說要出售全部內(nèi)地物業(yè)的傳聞。

觀點指數(shù)認為，以此次交易的價格和資產(chǎn)質(zhì)量來說，領展收購上海七寶萬科廣場不失為一筆劃算的買賣。

不過需要注意到，領展也有通過收購優(yōu)質(zhì)物業(yè)來提升內(nèi)地零售物業(yè)組合表現(xiàn)的考量。

內(nèi)地收購步調(diào)

2月9日，領展宣布通過其間接全資擁有的特別目的投資工具，與賣方簽署購股協(xié)議，收購上海七寶萬科廣場的余下50%權益。最新的2月20日，其發(fā)布公告稱，已完成上述權益，成為該物業(yè)的唯一擁有人。

根據(jù)購股協(xié)議，領展將支付23.84億元作為收購代價，加之2021年4月以27.72億從GIC處收購的50%項目股權，最終以總價52億元拿下了上海七寶萬科廣場。

此次消息收獲了資本市場較多的關注，畢竟去年6月有市場消息傳出領展正有意出售其在內(nèi)地的商業(yè)項目。雖然當時領展作出明確否認，但市場方面的懷疑并未完全消散。此次加碼收購，似乎從側面回應了上述猜測。

實際上，去年9月底的中期業(yè)績會上，領展管理層曾表示2024年是機遇之年，集團將有機會進行并購，在目前持續(xù)高息的環(huán)境下，能看到更多議價的機會，已陸續(xù)在跟蹤一些潛在項目。此次收購七寶萬科廣場，無疑是上述策略的落地。

回到此次交易，從交易價格上看，交易對價的23.838億元收購價涉及以下四部分內(nèi)容，分別為52億元的議定物業(yè)價值、由訂約各方議定的目標公司若干資產(chǎn)總額、由訂約各方議定的目標公司負債總額以及50%股權比例，以（A+B-C）×股權比例計算得出。

其中，52億元的議定物業(yè)價值，與領展公告中披露的項目估值70.6億元相比，折價近26.3%。如再與領展從GIC處的收購價格相比，折價則更為明顯。2021年上海七寶萬科廣場項目估值為65.8億元，但領展初次收購50%股權付出的代價為27.723億元。

從這個角度看，此次交易對領展而言是筆劃算的買賣，領展也于收購公告中表示，項目物業(yè)估值有所折讓，符合領展投資于增值及創(chuàng)收且具備長遠增長潛力之房地產(chǎn)的投資策略。

觀點指數(shù)認為，從資產(chǎn)質(zhì)量來看，上海七寶萬科廣場是符合領展業(yè)務規(guī)劃的優(yōu)質(zhì)收購標的。

該項目也是萬科旗下的優(yōu)質(zhì)區(qū)域商業(yè)項目，收入名列前茅。而從領展對外披露的信息來看，在零售商業(yè)方面，其更為青睞位于一線城市的區(qū)域型零售商業(yè)項目，中產(chǎn)階級是最為核心的目標客群。

公開資料顯示，七寶萬科廣場是一個大型的高品質(zhì)區(qū)域型購物中心，位于上海閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)高密度住宅區(qū)內(nèi)，周邊3公里內(nèi)居住人口超過50萬，商業(yè)氛圍較為成熟。

交通方面，項目地處上海第二大人口區(qū)域閔行區(qū)七寶核心位置，同時雙地鐵上蓋，即9號線七寶站和規(guī)劃中的17號線，交通便捷。 

如若從運營數(shù)據(jù)來看，該項目的表現(xiàn)也較突出。據(jù)領展方面披露的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，上海七寶萬科廣場的出租率一直穩(wěn)定維持95%左右的水平，2023年錄得的租金調(diào)整率達11.2%，租金收入錄得5.025億元，稅前利潤則為2.199億元，在商業(yè)復蘇背景下取得不錯的成績。

領展也就此次收購事件回應表示，上海七寶萬科廣場具有良好表現(xiàn)，符合領展的投資策略。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)整理（不含上海七寶萬科廣場）

實際上，回顧領展在內(nèi)地的收購之路，其更傾向于選擇地處一線城市商業(yè)區(qū)，地段交通條件優(yōu)越，鄰近地鐵；資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量較好，租金增長潛力大的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，截止目前，領展收購內(nèi)地零售項目的總價大概為217億元（不含上海七寶萬科廣場交易金額），而根據(jù)領展截至2023年9月底止6個月中期業(yè)績披露的數(shù)據(jù)，截至2023年9月30日，上述項目的估值為234.13億港元。

近幾年疫情的影響下，領展在內(nèi)地收購優(yōu)質(zhì)項目提高回報水平的需求確實存在。

存量再“造”成效

區(qū)別于香港以街市、民生商場為主，領展內(nèi)地零售項目多為區(qū)域型商業(yè)體，類型上以兩大品牌——“領展廣場”及“領展中心城”為主。

明確的產(chǎn)品線背后，是領展提高內(nèi)地知名度的需求。從商業(yè)角度看，統(tǒng)一的品牌產(chǎn)品線更容易形成協(xié)同效應，具有更高商業(yè)辨識度和影響力。

其中，領展廣場以社區(qū)商場定位，為所處街區(qū)及附近社區(qū)的都市家庭及新生代提供體驗；而領展中心城級別則更高一些，定位為內(nèi)地核心城市中心地帶的地標性零售商業(yè)體，目前內(nèi)地零售項目更多以領展廣場為主。

上述內(nèi)地的領展廣場均為領展收購改造而來，目前運營狀況良好。這背后得益于領展多年積累的存量改造經(jīng)驗，以及精細化運營的能力。一般而言，進行存量改造后，被收購的物業(yè)成為頗具影響力的區(qū)域商業(yè)，領展借此也能收獲合理的投資回報。

不過從最新的半年業(yè)績來看，在市場復蘇的背景下，這些物業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)并未有太多驚喜。財報數(shù)據(jù)顯示，截止2023年9月30日的半年內(nèi)，領展在中國內(nèi)地的物業(yè)組合按人民幣計價總收益跟去年同期大致持平，廣州天河領展廣場和領展中心城因較長期的資產(chǎn)提升及穩(wěn)定期致使收益下降。

上述下降的收益被新增物流資產(chǎn)帶來的新收益抵消，以人民幣計價物業(yè)收益凈額同比增幅2.5%，但按港元計價，收益及物業(yè)收入凈額仍分別同比下滑6%、3%。

出租率方面，截至2023年9月30日，領展內(nèi)地零售業(yè)務的平均續(xù)租租金下降5.2%，其中零售物業(yè)的估值約234.13億港元，同比下降11.01%（內(nèi)地物業(yè)總估值約315.75億港元，估值同比下降10.22%）。

長期來看，得益于聚焦以必需品為重心的零售市場，領展的經(jīng)營表現(xiàn)仍具有較高穩(wěn)定性。根據(jù)最新的業(yè)態(tài)租金組合，目前領展的租戶以餐飲、服裝和一般零售業(yè)態(tài)為主，餐飲業(yè)態(tài)占比達到34.3%，符合其中端項目定位。此外服裝和一般零售占比也不小，分別為29.8%和28.7%。

數(shù)據(jù)來源：領展財報，觀點指數(shù)整理

整體來看，這三類業(yè)態(tài)消費客群較為穩(wěn)定，不過更考驗項目區(qū)位的選擇，相信這也是領展挑選項目時尤其注重交通便捷性、區(qū)位客群構成的原因之一。

改造煥新成效方面，以去年最新完成改造并開業(yè)的廣州天河領展廣場為例，該項目資本開支3億元，首期投資回報率約12%，整體出租率逾95%。

至于最新收購的上海七寶萬科廣場，據(jù)領展方面透露，交易完成后該商場現(xiàn)有的零售管理人將留任六個月，以確保順利整合。其后，領展會接掌商場的營運，并會在適當時間重塑品牌。

觀點指數(shù)認為，領展資產(chǎn)優(yōu)化是其提升項目估值和競爭力的重要手段，而區(qū)域商業(yè)也是其在內(nèi)地長久以來的主要發(fā)展方向。借新收購的七寶萬科廣場，領展有望提升其內(nèi)地商業(yè)組合的競爭力，投資回報率或有望提升。