來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/潘玲宣 

4月已過大半，于A股上市的王府井也于近日發(fā)出2023年度業(yè)績。消費(fèi)復(fù)蘇之下，營收利潤等各項(xiàng)數(shù)據(jù)雖取得不同幅度的增長，但似乎并未達(dá)到市場預(yù)期。

2023年，王府井營收122.24億元，同比增長13.19%；利潤總額12.08億元，同比增長126.7%；凈利潤7.6億元，同比增長457%；歸屬于上市公司股東的凈利潤達(dá)7.09億元，同比增長264.14%。

期內(nèi)，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額36.04億元，同比增長119.64%。2023年基本每股收益0.625元/股，同比增長263.37%。

各項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)還算可圈可點(diǎn)，只是此前多家機(jī)構(gòu)給出了更高的凈利潤8-10億元的預(yù)測。

而在披露業(yè)績當(dāng)日，王府井還宣布了一項(xiàng)收購計(jì)劃。王府井在做什么打算？

王府井多業(yè)態(tài)的菜

整體來看，王府井的收入主要來自旗下各門店的商品銷售收入以及租金收入。

自 1996 年實(shí)施全國連鎖發(fā)展戰(zhàn)略以來，王府井目前已在全國七大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的36座城市共運(yùn)營 78 家大型綜合零售門店，涉及百貨、奧特萊斯、購物中心、免稅業(yè)態(tài)，總建筑面積519.1萬平方米。

于2023年，該公司旗下奧特萊斯及購物中心業(yè)態(tài)均較上年同期取得較大增幅。

其中，奧萊業(yè)態(tài)全年?duì)I業(yè)收入20.34億元，同比增長35.09%，業(yè)態(tài)收入占王府井營業(yè)收入比重達(dá)到15.39%；購物中心業(yè)態(tài)全年?duì)I業(yè)收入25.8億元，同比增長7.69%，業(yè)態(tài)收入占總營收的比重達(dá)到19.51%。

百貨業(yè)態(tài)仍為王府井業(yè)績的主要構(gòu)成，業(yè)態(tài)收入占公司營業(yè)收入比重達(dá)到42.42%。2023年的營業(yè)收入為56.09億元，同比增長6.22%。

超市業(yè)態(tài)受業(yè)務(wù)規(guī)模縮減以及競爭激烈影響，營業(yè)收入為3.75億元，同比下降18.51%；專業(yè)店業(yè)態(tài)受消費(fèi)復(fù)蘇以及消費(fèi)者對運(yùn)動健康消費(fèi)需求加大影響，收入為15.09億元，同比增長16.35%。

2023年1月18日，王府井國際免稅港對外營業(yè)，免稅業(yè)態(tài)也于2023年取得收入貢獻(xiàn)。報(bào)告期內(nèi)，免稅業(yè)態(tài)收入1.87億元，占總營收的比重為1.42%。

分不同區(qū)域，華北地區(qū)營業(yè)收入占總營收比重最大，達(dá)51.43%，該區(qū)域全年收入約為67.84億元。其中北京、太原、內(nèi)蒙地區(qū)經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)較好。

西南地區(qū)營業(yè)收入27.2億元，占總營收入比重為20.62%，其中貴州、昆明地區(qū)經(jīng)營業(yè)績實(shí)現(xiàn)較好。西北地區(qū)營業(yè)收入13.43億元，占總營收比重為10.18%，其中銀川地區(qū)經(jīng)營業(yè)績恢復(fù)較好。

華中地區(qū)、華東地區(qū)、東北地區(qū)、華南地區(qū)營業(yè)收入占總營收的比重分別為7.33%、4.8%、 3.47%、2.17%。

商品零售收入是王府井的主要營收來源，于2023年，該項(xiàng)收入達(dá)105.85億元，占共收入的比重為86.59%，較上一年提高0.43%。租賃收入占比13.41%，于2023年實(shí)現(xiàn)營收16.39億元。

伴隨收入的增長，王府井各項(xiàng)費(fèi)用也取得不同程度的變化。其中，銷售費(fèi)用約18.54億元，同比增長8.98%。增長的原因主要是門店開展?fàn)I銷活動廣告宣傳費(fèi)增加以及萬寧免稅業(yè)務(wù)開展各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)增加影響。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，王府井共運(yùn)營門店78家，總建筑面積519.1萬平方米。年內(nèi)新增門店3家，2家均位于華北地區(qū)，1家位于華南地區(qū)，期內(nèi)無關(guān)閉/減少門店。

觀點(diǎn)新媒體查閱年報(bào)獲悉，新增門店分別為王府井海墾廣場、王府井奧萊UP TOWN，以及王府井喜悅購物中心。

王府井海墾廣場于2023年10月28日對外營業(yè)，項(xiàng)目位于海南省海口市龍華區(qū)，由王府井旗下海南王府井海墾免稅品經(jīng)營有限責(zé)任公司管理運(yùn)營，物業(yè)為租賃所得，總租賃面積6.69萬平方米，租賃期限20年。

同年12月，位于北京的王府井奧萊UP TOWN及王府井喜悅購物中心分別對外營業(yè)。其中，王府井奧萊UP TOWN由王府井旗下北京王府井奧萊企業(yè)管理有限公司運(yùn)營，項(xiàng)目為租賃所得，項(xiàng)目總建筑面積19.34萬平米，租賃期限20年。

王府井喜悅購物中心由王府井旗下北京王府井購物中心管理有限責(zé)任公司管理運(yùn)營，物業(yè)為租賃所得，總租賃面積7.8萬平方米，租賃期限10年。

此外，2023年1月18日，王府井國際免稅港對外營業(yè)，項(xiàng)目位于海南省萬寧市，由王府井旗下北京王府井免稅品經(jīng)營有限責(zé)任公司運(yùn)營。該項(xiàng)目使用原王府井悅舞小鎮(zhèn)物業(yè)，為自有物業(yè)，項(xiàng)目總建筑面積10.25萬平方米。

不難看出，物業(yè)租賃為王府井增加項(xiàng)目布局的重要來源。而在王府井目前運(yùn)營的78家門店中，自有物業(yè)門店數(shù)量為26家，合計(jì)建筑面積210.4萬平米；租賃物業(yè)門店數(shù)量52家，合計(jì)建筑面積308.7萬平米。

66.67%的租賃物業(yè)占比，也意味著王府井面臨著到期或臨近到期的續(xù)約風(fēng)險(xiǎn)，以及隨之產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

對此，王府井表示將扎實(shí)做好項(xiàng)目開業(yè)前期的經(jīng)營測算以及運(yùn)營籌備，力爭租賃項(xiàng)目盡快實(shí)現(xiàn)盈利。

同時，將加大與出租方就租金的談判力度，在市場認(rèn)可的租金范圍內(nèi)降低租金標(biāo)準(zhǔn)，減少租金對公司業(yè)績影響。另一方面，也將進(jìn)一步平衡輕重資產(chǎn)配比，確保公司穩(wěn)健發(fā)展。

輕重如何才能平衡

事實(shí)上，與年度業(yè)績同日發(fā)布的關(guān)聯(lián)交易公告也證實(shí)了這一點(diǎn)。

王府井在公告中指出，為擴(kuò)大北京市場份額，占領(lǐng)城市副中心奧萊市場，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)和后期運(yùn)營緊密銜接，擬以現(xiàn)金1618.4萬元收購控股股東北京首都旅游集團(tuán)有限責(zé)任公司持有的北京環(huán)匯置業(yè)有限公司15%股權(quán)，并同時以現(xiàn)金86273.55萬元收購首旅集團(tuán)對環(huán)匯置業(yè)截至評估基準(zhǔn)日的相應(yīng)債權(quán)本金及利息部分，以實(shí)現(xiàn)投資運(yùn)營通州文旅區(qū)商業(yè)配套綜合體項(xiàng)目的目的。

在上述股權(quán)和債權(quán)收購?fù)瓿珊螅醺畬⒊钟协h(huán)匯置業(yè)15%股權(quán)，根據(jù)環(huán)匯置業(yè)建設(shè)期和運(yùn)營初期資金需求，各股東按所持環(huán)匯置業(yè)股權(quán)比例同時向其提供股東借款。

除前述從首旅集團(tuán)受讓的股東借款本金金額外，王府井預(yù)計(jì)將繼續(xù)向環(huán)匯置業(yè)提供42373萬元股東借款，股東借款（本金）合計(jì)總額不超過128503萬元。按年息6%支付資金占用費(fèi)。

據(jù)了解，通州文旅區(qū)商業(yè)配套綜合體項(xiàng)目位于北京城市副中心的文化旅游區(qū)、環(huán)球影城東側(cè)。項(xiàng)目用地面積為20.4萬平米，總建筑面積約47.6萬平米，項(xiàng)目現(xiàn)處于建設(shè)期，預(yù)計(jì)于2025年建成并營業(yè)。

項(xiàng)目以商業(yè)、酒店為主要開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)，將打造以大型奧特萊斯為主的集中商業(yè)和集住宿、餐飲、娛樂為一體的體驗(yàn)式消費(fèi)區(qū)。項(xiàng)目整體與環(huán)球影城優(yōu)勢互補(bǔ)，是具備獨(dú)特客流集聚能力的商業(yè)娛樂度假綜合體，對副中心文旅片區(qū)商業(yè)、服務(wù)、旅游功能起強(qiáng)化和補(bǔ)充作用項(xiàng)目。

其中，商業(yè)項(xiàng)目建筑面積約19萬平米，位于落地區(qū)北側(cè)，委托王府井旗下奧萊管理公司運(yùn)營管理，打造奧萊MALL，為跨界融合的超級商業(yè)綜合體；酒店建筑面積約3.5萬平米，全權(quán)委托北京首旅酒店（集團(tuán)）股份有限公司全資子公司首旅安諾酒店管理有限公司運(yùn)營，共約350間客房，由“藝術(shù)盒”和“日落盒”組成兩大特色空間。

交易完成后，王府井將持有通州文旅區(qū)配套商業(yè)綜合體項(xiàng)目開發(fā)公司環(huán)匯置業(yè)15%股權(quán)并受托經(jīng)營通州文旅區(qū)配套商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

顯然，在保證運(yùn)營管理收入的同時，輕重資產(chǎn)配比能夠得到進(jìn)一步平衡，每年6%的借款年息收入也將貢獻(xiàn)更多效益。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年全年社會消費(fèi)品零售總額比上年增長7.2%，商品零售額比上年增長5.8%，限額以上零售業(yè)實(shí)體店商品零售額比上年增長5.0%，消費(fèi)市場企穩(wěn)回升，居民消費(fèi)需求增加，而受消費(fèi)需求變化影響，旅游出行、文體娛樂等服務(wù)消費(fèi)較為活躍，商品零售同比回升幅度較慢，零售業(yè)整體處于溫和修復(fù)階段。

但過去的一季度，消費(fèi)復(fù)蘇態(tài)勢仍穩(wěn)步向好。

1-3月，社會消費(fèi)品零售總額120327億元，同比增長4.7%。按消費(fèi)類型分，商品零售106882億元，增長4.0%；餐飲收入13445億元，增長10.8%。基本生活類商品銷售良好，限額以上單位糧油食品類、飲料類商品零售額分別增長9.6%、6.5%。

在此趨勢下，王府井今年也將迎來一批項(xiàng)目開業(yè)。包括臨汾王府井購物中心、蘇州王府井購物中心、拉薩王府井購物中心、攀枝花王府井購物中心、青島萊西王府井購物中心、新印1950 DISCOVERY購物中心、國貿(mào)CCPARK購物中心預(yù)計(jì)年內(nèi)開業(yè)。

對于2024年的經(jīng)營計(jì)劃，王府井提到，加快重點(diǎn)區(qū)域及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目拓展，尤其加大在北京大本營的發(fā)展力度和網(wǎng)點(diǎn)布局。堅(jiān)持從精從重，打造高質(zhì)量大店、強(qiáng)店。加大購物中心、奧萊和創(chuàng)新型商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展速度。

值得一提的是，2023年為王府井免稅業(yè)務(wù)運(yùn)營首年，全年實(shí)現(xiàn)營收1.87億元，對應(yīng)毛利率19.19%。起步階段的免稅業(yè)務(wù)尚未形成穩(wěn)定的客源和品牌影響力，在競爭激烈的海南離島免稅市場能否突出重圍？或許市內(nèi)免稅業(yè)務(wù)正是一個突破點(diǎn)。

今年2月，王府井在投資者互動平臺就相關(guān)提問回復(fù)表示，由于免稅業(yè)務(wù)是政府監(jiān)管下的特許經(jīng)營業(yè)務(wù)，公司已在定期報(bào)告中詳細(xì)披露了免稅業(yè)務(wù)需履行的必要審批程序。公司將在市內(nèi)免稅店政策明朗后，全力推進(jìn)市內(nèi)免稅項(xiàng)目的相關(guān)工作。

早在2020年9月，獲得免稅品經(jīng)營資質(zhì)三個月后，王府井就表示全力推進(jìn)免稅業(yè)態(tài)落地，發(fā)展口岸免稅、離島免稅和市內(nèi)免稅三種類型的免稅店。

北京是其免稅業(yè)務(wù)的重點(diǎn)布局地區(qū)，機(jī)場免稅店和市內(nèi)免稅店都將在京落地，并計(jì)劃在北京環(huán)球度假區(qū)打造有稅和免稅一體化的商業(yè)綜合體。

隨著免稅業(yè)務(wù)運(yùn)營起步，以及通州文旅區(qū)商業(yè)配套綜合體項(xiàng)目的落地推進(jìn)，王府井的未來似乎更具想象空間。