來源/獨(dú)角Mall

撰文/唐一刀

在內(nèi)地，新鴻基以上海IFC、南京IFC，以及亟待開業(yè)的杭州IFC，在內(nèi)地港企重奢商業(yè)隊(duì)列中站穩(wěn)腳跟，并多年穩(wěn)居頭部。

在香港，新鴻基，卻不只IFC！或者說，IFC只是其眾多商業(yè)項(xiàng)目中的1/n。

畢竟，新鴻基香港商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的思路和邏輯，主打一個(gè)地多任性。據(jù)新鴻基集團(tuán)官網(wǎng)公開顯示，其目前在香港，開出的主要商場就已多達(dá)24座。

筆者觀察和調(diào)研新鴻基在香港的商業(yè)，香港中環(huán)IFC之外，其他項(xiàng)目卻顯得更為獨(dú)特。

尤其是翻看新鴻基財(cái)報(bào)，獨(dú)一個(gè)IFC不再是商業(yè)重心，多線并進(jìn)是其主打的商業(yè)策略。并且，多個(gè)項(xiàng)目雖在內(nèi)地“名不見經(jīng)傳”，但之于香港卻是表現(xiàn)亮眼。

圖源：新鴻基財(cái)報(bào)

如，旺角MOKO和新太陽廣場海外和內(nèi)地訪客增加，銷售額錄得增長，其中MOKO成為外地游客落腳地；V City，社交聲量大，租戶和銷售額顯著上升；APM，強(qiáng)化潮流，引進(jìn)多家區(qū)域首店，并舉辦大型活動，成為九龍東商業(yè)焦點(diǎn)。等等。

此次香港之行，筆者帶著對新鴻基重奢之外的探索和好奇，循著香港本地消費(fèi)者視角，跳出內(nèi)地長期對新鴻基商業(yè)主要是IFC的認(rèn)知，換個(gè)視野看新鴻基香港的商業(yè)。

而由于筆者在香港半天時(shí)間有限，23個(gè)商場中選1個(gè)，以銅鑼灣wwwtc mall

名字最為新奇，并且近幾年新鴻基財(cái)報(bào)中，多次在中環(huán)IFC之后，緊跟著就重點(diǎn)提及該商業(yè)，筆者被其吸引。

1.貨倉、夜總會、戲院“爆改”的商場，從香港置地“接盤”，開業(yè)18年。

2.新鴻基IFC之外的高端試水，銅鑼灣重奢扎堆之下的商業(yè)新玩法。

3.寫字樓下的5層小商業(yè)，品牌、運(yùn)營和調(diào)性內(nèi)含“大乾坤”。

01

wwwtc mall“三生三世”

新鴻基“接盤”香港置地

貨倉、夜總會、戲院“爆改”商場

新鴻基銅鑼灣wwwtc mall的過去，經(jīng)歷略微豐富。在香港“彈丸之地”，走過50年，wwwtc mall的“三生三世”，見證了銅鑼灣商業(yè)業(yè)態(tài)的更替。

wwwtc mall位于香港銅鑼灣，追溯歷史，最早，其物業(yè)歸屬并不是新鴻基所有，而且建筑功能也并不是來做商業(yè)地產(chǎn)。

十九世紀(jì)四五十年代，在香港，商貿(mào)業(yè)最為發(fā)達(dá)，華人與西方洋人的國際貿(mào)易主要以洋行為主。怡和洋行，是最早香港設(shè)立洋行之一。

wwwtc mall的“第一世”，便是怡和洋行的貨倉。彼時(shí)的銅鑼灣與內(nèi)地、與國際的商業(yè)往來，各大洋行紛紛在這里拿地，并開設(shè)貨倉。

洋行之后，到了19世紀(jì)70年代前后，香港地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。現(xiàn)在能看到的多個(gè)富豪大家族，都是從這會起步，正式進(jìn)軍香港地產(chǎn)行業(yè)。

其中，香港置地和新鴻基都是如此。

香港置地，作為香港老牌地產(chǎn)公司，“中環(huán)大地主”，依托“金主”怡和洋行的權(quán)勢與財(cái)力，彼時(shí)，逐漸發(fā)展成香港第一大地產(chǎn)公司，土地儲備豐厚。

wwwtc mall的“第二世”，便是落在了香港置地的手中，其對洋行貨倉這塊地進(jìn)行重建發(fā)展，建造世界貿(mào)易會議中心和怡東酒店，1975年落成。

城市商業(yè)繁榮，往往也伴隨著娛樂業(yè)的需求旺盛。香港置地銅鑼灣世貿(mào)中心建成時(shí)，正值香港TVB鼎盛發(fā)展、風(fēng)頭無兩。

這會，香港TVB成立8年，其作為香港第二家電視臺，在利希慎家族三公子利孝和、邵逸夫和于經(jīng)緯的經(jīng)營下，首開彩色電視先河，并開創(chuàng)無線藝員訓(xùn)練班，“主宰”香港400萬人的日常生活。

香港置地，看到了電視娛樂中的巨大商機(jī)。

銅鑼灣世貿(mào)中心建成后，做不了電視，1979年，香港置地將本來是作為怡東酒店舞臺的碧麗宮夜總會，改成由邵氏公司經(jīng)營當(dāng)時(shí)香港最豪華的碧麗宮戲院，設(shè)有1060個(gè)座位，主要放映國內(nèi)外電影，即便是“邊邊角角”也想分得一杯羹。

不過，電影院的生意終究是比不上TVB直接的收視率。并且，在這之后香港又出現(xiàn)了多個(gè)新式的多影院組合式戲院，碧麗宮戲院并沒有什么大的競爭力，生意一直欠佳。

時(shí)間來到19世紀(jì)90年代前后，香港置地經(jīng)營銅鑼灣世貿(mào)中心命運(yùn)多舛，歷經(jīng)夜總會和戲院都未賺到錢，怡和失望決定出售該物業(yè)。

而好巧不巧，這會，正趕上新鴻基在香港大展才能的時(shí)候。

前期，郭得勝與李兆基、馮景禧，另外“兩劍俠”分道揚(yáng)鑣，后通過工業(yè)樓宇奠定根基，1980年新鴻基以70.2億港元市值躋身香港十大上市公司之一，一躍成為香港新豪門家族。

有了錢，新鴻基在香港大肆囤地。這時(shí)，香港中區(qū)之外新興商業(yè)中心銅鑼灣，便成了其必爭之地。1994年，新鴻基從怡和手上，買下香港置地銅鑼灣世貿(mào)中心。

wwwtc mall的“第三世”，新鴻基接手世貿(mào)中心，并將大樓改建為商場。

一路走來，歷經(jīng)洋行貨倉、夜總會、戲院，最后“爆改”商業(yè)，1996年，銅鑼灣世貿(mào)中心商場正式開業(yè)，當(dāng)時(shí)的租戶主要為洋服、眼鏡店、酒樓等。

02

新鴻基重奢之外的高端試水

第二梯隊(duì)奢侈品“遍布”

重點(diǎn)單一業(yè)態(tài)極致化

回望wwwtc mall的“前世”，站在它的“今生”，區(qū)內(nèi)銅鑼灣現(xiàn)已成為香港重要商業(yè)中心，并成為全球最貴街區(qū)榜一榜二，商場也成為新鴻基IFC之外的香港“扛把子”。

5月11日，筆者實(shí)探新鴻基銅鑼灣wwwtc mall。商場位于香港銅鑼灣告士打道280號，從銅鑼灣地鐵站D4口出來，步行三百多米，大概五六分鐘左右就能到達(dá)。

走近商場，謝斐道方向，對面就是香港海底隧道入口及銅鑼灣避風(fēng)塘，銅鑼灣避風(fēng)塘是維多利亞港口主要避風(fēng)塘之一，也是歷來香港欣賞煙花的目的地之一。商場聚流位置得天獨(dú)厚。

銅鑼灣wwwtc mall，項(xiàng)目定位高端、時(shí)尚、中外特色網(wǎng)紅餐飲匯聚地。商場目前營業(yè)樓層為GF-L4，L5-L13暫未開放。

商業(yè)面積不大，更像是寫字樓下面的商業(yè)。其中，L2通往大廈寫字樓。

根據(jù)筆者在現(xiàn)場不完全統(tǒng)計(jì)，商場目前主要分布了鞋履、手袋及配飾、珠寶及鐘表、時(shí)裝、護(hù)膚及美妝、美食等業(yè)態(tài)，網(wǎng)羅了40多家奢侈品六大件之外的第二梯隊(duì)國際一線品牌，以及眾多輕奢、潮流時(shí)尚品牌等。

GF：Alexander McQueen、Balenciaga，商場外立面門神展示位旗艦店。帝苑餅店、Paul Lafayet、Royal Caviar Club、Venchi等。

L1：BOTTEGA VENETA、BURBERRY、Gucci、Valentino、De Beers Jewellers、Dolce&Gabbana、Versace、Jimmy Choo、Miu Miu、盟可睞、Tea WG等。

L2：COACH、Golden Goose、ISABEL MARANT、Tory Burch、瓏驤、maje、萬寧、Reflections、maners coffee、花廚、LADY M等。

L3：Calvin Klein Underwear、AVENUE、b/major、Crudo、MLB、NIEEH、niko and ...、 Rituals、StoryBehind、你好優(yōu)物、L'ERBOLARIO、一幻拉面等。

L4：#CCCCCc Select、ad-lib、Auto shop、泡泡瑪特、THE ASH、阿聞泰、臺北棧等。

商場整體呈現(xiàn)正方形單動線，消費(fèi)者圍繞著四條邊，每一層來回閉環(huán)都能舒適逛完，品牌的展示面和可達(dá)率實(shí)現(xiàn)最大化。

整體逛完，銅鑼灣wwwtc mall給到筆者不少的記憶點(diǎn)。

1.雖不是重奢場，但“第二梯隊(duì)”奢侈品悉數(shù)到場，仍是奢氣滿滿。

來銅鑼灣wwwtc mall之前，筆者就查詢過商場的相關(guān)資料，項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)其它商業(yè)，如崇光百貨、銅鑼灣街區(qū)奢侈品獨(dú)棟差異化，不是主打的重奢場。當(dāng)時(shí)，筆者本以為，商場的品牌調(diào)性或許會外界較多認(rèn)知的，更側(cè)重奢侈品之外的偏大眾的高端化。

而實(shí)地逛過銅鑼灣wwwtc mall之后，筆者在項(xiàng)目身上看到了其與內(nèi)地重奢和大眾高端商業(yè)中間，不同的新可能性。

首先，雖不是重奢場，但仍奢氣滿滿。

逛著銅鑼灣wwwtc mall的品牌，如Alexander McQueen、Balenciaga、BOTTEGA VENETA、BURBERRY、Gucci、Valentino等，悉數(shù)都是奢侈品品牌中除了CHANEL、LV等六大件之外的國際一線品牌。

商場雖然沒有集齊奢侈品六大件，但卻獨(dú)辟蹊徑集齊了“第二梯隊(duì)”奢侈品品牌，也算是別具一格的特色了，并且商場整體調(diào)性還仍舊能展露奢氣和高端。

其次，雖奢氣滿滿，但又比重奢場更接地氣。

無論是內(nèi)地重奢場，還是香港重奢場，之于普通消費(fèi)者來說，都只能逛一逛，買是買不起的。筆者一直感受，重奢場對大多數(shù)人，都是存在金錢實(shí)力的“壁”，并且高冷到只能遠(yuǎn)觀。

而銅鑼灣wwwtc mall，開發(fā)了奢場的新氣質(zhì)，雖奢氣滿滿，但是由于與第一梯隊(duì)的奢侈品隔著一段距離，“第二梯隊(duì)”相較之下都顯得接地氣了。

銅鑼灣wwwtc mall的品牌，無論是包包，還是時(shí)裝，更聚焦于當(dāng)下中產(chǎn)年輕人的消費(fèi)。

2.小面積高端商業(yè)，重點(diǎn)單一業(yè)態(tài)極致化，提袋率高。

新鴻基在銅鑼灣巧妙差異化重奢場與第二梯隊(duì)奢場的同時(shí)，還兼具一線輕奢、時(shí)裝、美妝護(hù)膚和高端餐飲等重點(diǎn)業(yè)態(tài)的高端氛圍打造。

如引進(jìn)Jimmy Choo、Miu Miu、盟可睞、COACH、Tory Burch、Calvin Klein Underwear、MLB、niko and ...、L'ERBOLARIO、Rituals、泡泡瑪特、帝苑餅店、Paul Lafayet等品牌。

新鴻基對商場的高端運(yùn)營，整體用“小而精”的品牌矩陣思路去打區(qū)內(nèi)商場，要么重奢、要么多而全的先天優(yōu)勢。

銅鑼灣wwwtc mall，商場總的業(yè)態(tài)不多，但是把每一個(gè)業(yè)態(tài)都做到極致，每一個(gè)業(yè)態(tài)的實(shí)力呈現(xiàn)幾乎都是招駐的國內(nèi)國外該業(yè)態(tài)下層級最高、名氣最大的品牌。

基于此，消費(fèi)者對商場的品牌招商實(shí)力和調(diào)性認(rèn)知，不自覺的就會上升到最高level。

筆者當(dāng)天逛的時(shí)候，是從下午到晚上六七點(diǎn)，此時(shí)間段內(nèi)，商場人氣絡(luò)繹不絕，人群畫像多為三四十歲左右的年輕人，并且提袋率高。

3.商場硬件品質(zhì)化，服務(wù)細(xì)節(jié)人性化。

值得肯定的是，商場品牌開發(fā)了重奢和高端中間的新玩法之外，銅鑼灣wwwtc mall在商業(yè)的客觀實(shí)力上也是可圈可點(diǎn)。

一方面，商場硬件品質(zhì)化。

銅鑼灣wwwtc mall，至今已經(jīng)開業(yè)18年，但是商場全場樓層的電梯、扶梯都設(shè)置的非常多，品質(zhì)也都非常高級和舒適，并且看得出來是有每天進(jìn)行維護(hù)，干凈且明亮。

此外，商場由于是幾十年物業(yè)改造的項(xiàng)目，樓層層高低是先天劣勢，逛久了的話會給到消費(fèi)者壓抑感。但是商場運(yùn)營通過在場內(nèi)設(shè)置音樂和香氛，極大的消解了這一問題，運(yùn)營用心。

另一方面，商場服務(wù)人性化。

筆者逛的當(dāng)天，不僅在現(xiàn)場聽了一場免費(fèi)的音樂會，感受到商場活動運(yùn)營的松弛感。

同時(shí)，商場還能免費(fèi)租借充電寶，2個(gè)小時(shí)內(nèi)使用充電寶充電免費(fèi)。

在筆者多年逛過的商場中，這無論是在內(nèi)地還是香港，都是“第一人”。小小的服務(wù)細(xì)節(jié)卻很暖心。

03

新鴻基

不只IFC！

坊間流傳，香港遍地都是新鴻基的商場。

截至目前，新鴻基在香港擁有各類型的商場，總面積約1220萬平方尺。包圓占據(jù)香港各區(qū)，如中環(huán)、尖沙咀、銅鑼灣、旺角、元朗、西九龍、將軍澳、屯門、荃灣、沙田等地。

其中，重點(diǎn)商場如中環(huán)國際金融中心、銅鑼灣wwwtc mall、新城市廣場、MOKO、新太陽廣場、apm、元朗形點(diǎn)、將軍澳中心等商業(yè)。

新鴻基香港新城市廣場 圖源：官網(wǎng)

近幾年，新鴻基在內(nèi)地也正迎來商業(yè)物業(yè)的高速兌現(xiàn)和收獲！根據(jù)其最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露，2023/24中期：

1.土地儲備，內(nèi)地土儲超香港840萬平方尺。

2.租金增長，內(nèi)地租金按年增16%。

3.商業(yè)項(xiàng)目，內(nèi)地商場12個(gè)已開，6個(gè)重磅商業(yè)籌開中。

筆者觀察，新鴻基在香港大本營，由于占據(jù)天時(shí)地利人和的優(yōu)勢，早早就從商業(yè)數(shù)量和類型中跳出“舒適區(qū)”。

商業(yè)數(shù)量，穩(wěn)步增長。元朗期間商場形點(diǎn)的擴(kuò)展，預(yù)計(jì)今年上半年開業(yè)；位于觀塘的The Millenity基座商場，預(yù)計(jì)2024年開業(yè)。

商業(yè)類型，多元發(fā)力。從一開始就不局限于IFC單一商業(yè)產(chǎn)品線的擴(kuò)張，以及重奢商業(yè)定位的運(yùn)營，銅鑼灣wwwtc mall就是新鴻基重奢之外高端試水的一次大膽嘗試，成效顯著。

而新鴻基在內(nèi)地，商業(yè)步伐其實(shí)也早就跳出了“舒適區(qū)”。如商業(yè)擴(kuò)張城市走出上海大本營，IFC終于突破“1”，逐步獨(dú)立開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目。

但是，在商業(yè)類型和內(nèi)地認(rèn)知口碑上，新鴻基在內(nèi)地，長期以來仍是被IFC和環(huán)貿(mào)iapm主導(dǎo)，商業(yè)產(chǎn)品線缺乏新的突破和“驚喜”。

香港，新鴻基，不只IFC！商業(yè)空間因此迸發(fā)出了很多新的可能性。

內(nèi)地，筆者和業(yè)界也期待，新鴻基，未來也有不只IFC的一天！