出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

近年來各大開發(fā)商紛紛調(diào)整發(fā)展重心，加速轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略傾向于通過輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)保持規(guī)模增長(zhǎng)，優(yōu)化利潤(rùn)結(jié)構(gòu)。盡管賽道一片繁榮， 但是一股逆輕資產(chǎn)的暗流正在悄悄涌動(dòng)。

輕資產(chǎn)開倒車？

進(jìn)入2024年，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)一個(gè)特別的現(xiàn)象就是：一面是輕資產(chǎn)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，基本上囊括了主流連鎖商業(yè)如萬達(dá)、華潤(rùn)萬象、凱德、龍湖、新城等；一面是逆輕資產(chǎn)，部分項(xiàng)目退出委托管理合作，回歸業(yè)主方重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

最近，作為商業(yè)地產(chǎn)扛把子和輕資產(chǎn)資深玩家，萬達(dá)合作輕資產(chǎn)項(xiàng)目頻暴退出事件，包括順德美的萬達(dá)廣場(chǎng)、福州高新萬達(dá)廣場(chǎng)等在內(nèi)不少于6個(gè)項(xiàng)目退出輕資產(chǎn)合作。

其他退出項(xiàng)目也不乏案例，愛琴海的蘇州尹山湖項(xiàng)目和常州愛琴海奧萊退出合作，新城的北國(guó)東尚項(xiàng)目退出合作，益田的佛山坤山項(xiàng)目和獅山項(xiàng)目退出管理，星盛商業(yè)的深圳龍崗項(xiàng)目和揭陽(yáng)普寧項(xiàng)目終止合作，其他包括金鷹、王府井、世紀(jì)金源等都有案例，一股逆輕資產(chǎn)暗流靜悄悄涌現(xiàn)。
輕資產(chǎn)停止合作的原因，據(jù)相關(guān)專業(yè)人士分析：

一方面，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)未達(dá)到預(yù)期，招商和運(yùn)營(yíng)與業(yè)主方期望差異較大；另一方面，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開業(yè)或運(yùn)營(yíng)調(diào)整后，進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段，后期提升空間不大。一般解除輕資產(chǎn)合作后，均由業(yè)主方接手。

輕資產(chǎn)為何而來？

輕資產(chǎn)概念，最早由麥肯錫公司于2001年提出。

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略是指一種以價(jià)值驅(qū)動(dòng)的資本戰(zhàn)略。輕資產(chǎn)是奠定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)的各種資產(chǎn)，包括企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、規(guī)范的流程管理、企業(yè)品牌、客戶關(guān)系和人力資源等。 

輕資產(chǎn)模式下，商管公司通過品牌及管理輸出服務(wù)或委托管理服務(wù)的模式為業(yè)主方提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)，進(jìn)而收取一定的管理服務(wù)費(fèi)。

輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩種模式，最大的不同在于收入來源，以及是否承擔(dān)在管項(xiàng)目全部的運(yùn)營(yíng)成本。往下延伸，是否承擔(dān)物業(yè)建造成本、掌握物業(yè)所有權(quán)，是判斷輕重資產(chǎn)模式的主要依據(jù)。

輕資產(chǎn)主要優(yōu)點(diǎn)：

1、對(duì)于品牌方來說：

第一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是輕資產(chǎn)是個(gè)好生意，投資回報(bào)率相對(duì)較高。

第二個(gè)優(yōu)勢(shì)就是利用輕資產(chǎn)，快速低成本擴(kuò)張，迅速擴(kuò)大規(guī)模構(gòu)建護(hù)城河。

第三個(gè)優(yōu)勢(shì)就是取重就輕，只經(jīng)營(yíng)不投資，能夠規(guī)避房產(chǎn)下行周期之下的債務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn)。

2、對(duì)于業(yè)主方來說：

第一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是省心。品牌方提供的一籃子解決方案可以極大將購(gòu)物中心的開發(fā)經(jīng)營(yíng)門檻降至“傻瓜”模式。

第二個(gè)優(yōu)勢(shì)就是借牌出海，提升配套價(jià)值。利用知名標(biāo)桿品牌引進(jìn)，借船出海，提升商業(yè)價(jià)值和商業(yè)影響力。

第三個(gè)優(yōu)勢(shì)少走彎路、節(jié)約時(shí)間和資金成本，快速讓項(xiàng)目進(jìn)入正軌。不管是半路經(jīng)營(yíng)不下去的商業(yè)項(xiàng)目，還是新籌建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，看起來是要把企業(yè)利潤(rùn)分出去，甚至為更高標(biāo)建造和經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)付出一些更高成本，其實(shí)這都是在避免走彎路、走死路。

輕資產(chǎn)大行其道

這是有一定時(shí)代背景的：

其一，房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期。中國(guó)一二線城市的城鎮(zhèn)化進(jìn)入尾聲階段，新生代的人口出生率持續(xù)下滑，房產(chǎn)供給量和存量遠(yuǎn)超預(yù)警值。

其二，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量階段。過度開發(fā)帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的過度規(guī)劃審批，商業(yè)存量規(guī)模很大，增量也在加大。

其三，消費(fèi)遭遇天花板。伴隨人口出生率下降、人口結(jié)構(gòu)老齡化，消費(fèi)也在發(fā)生調(diào)整；同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行周期，投資、出口、就業(yè)等各方面受到較大影響，居民可支配收入和消費(fèi)意愿也在下降。

最核心的供需面，發(fā)生了深刻變化。中小型開發(fā)商在遭遇房地產(chǎn)開發(fā)資金困難，甚至遭遇購(gòu)物中心籌建與經(jīng)營(yíng)的困境之后，借船出海，順勢(shì)而為，通過輕資產(chǎn)引進(jìn)，達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的雙重突圍。

能否合作，最重要是看，是否1+1>2。其次，業(yè)主方的綜合收益是否得到提升？如果這筆帳能算過來，在經(jīng)濟(jì)大周期與房地產(chǎn)下行之下，業(yè)主方老板何樂而不為呢！

2024年計(jì)劃開業(yè)的24座萬達(dá)廣場(chǎng)，除了漢街萬達(dá)廣場(chǎng)由電影樂園改造外，其余基本為輕資產(chǎn)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2023年底的萬達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)數(shù)量204個(gè)，輕資產(chǎn)占比約40%。

商業(yè)巨頭華潤(rùn)萬象生活也在加碼輕資產(chǎn)。2023年，華潤(rùn)萬象生活簽約14個(gè)輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目，均為一二線城市大型TOD項(xiàng)目。今年9月28日與武漢城建集團(tuán)發(fā)布公告，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目商業(yè)。其中蘭州萬象城和南昌紅谷灘萬象天地的成功開業(yè)，意味著華潤(rùn)萬象生活的商業(yè)輕資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)三大產(chǎn)品線全覆蓋（重奢、中高端和非標(biāo)項(xiàng)目），競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯。

紅谷灘萬象天地，華潤(rùn)萬象首座輕資產(chǎn)萬象天地，圖源：官網(wǎng)

逆輕資產(chǎn)操作又是為何？

輕資產(chǎn)合作的實(shí)質(zhì)，是甲方資產(chǎn)與乙方的品牌管理的整合聯(lián)動(dòng)，雙方其實(shí)也是一個(gè)博弈合作的過程，如果實(shí)現(xiàn)1+1>2，也就實(shí)現(xiàn)正和博弈，雙方各取所需得到好處，是個(gè)雙贏結(jié)果。如果雙方的合作未能實(shí)現(xiàn)1+1>2，或者未達(dá)到雙方預(yù)期，一方獲得的收益變成另一方的損失時(shí)，就會(huì)形成零和博弈。

輕資產(chǎn)合作解除的點(diǎn)，我想大致有幾個(gè)：

一是品牌方覺得當(dāng)初誤讀項(xiàng)目。

可能是先天方面，項(xiàng)目位置、規(guī)模、物業(yè)結(jié)構(gòu)或周邊達(dá)不到選址標(biāo)準(zhǔn)，或是后天方面業(yè)主方改造或運(yùn)營(yíng)配合不到位，經(jīng)過一段時(shí)間招商運(yùn)營(yíng)和反復(fù)調(diào)改，仍然達(dá)不到運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)出要求，覺得項(xiàng)目持續(xù)合作價(jià)值不大。

品牌方擺脫一些老大難項(xiàng)目，不管從運(yùn)營(yíng)角度還是財(cái)務(wù)收益角度，都是甩掉包袱，優(yōu)化資產(chǎn)包，提升投資回報(bào)率。

二是業(yè)主方理解的輕資產(chǎn)結(jié)果沒有達(dá)到預(yù)期。

輕資產(chǎn)合作，從品牌方考慮：

首先達(dá)到基本穩(wěn)定三角：周邊人口、項(xiàng)目位置、項(xiàng)目體量和結(jié)構(gòu)三個(gè)核心要素達(dá)標(biāo)。以某購(gòu)物中心選址邏輯，城市人口≥50萬，周邊3公里人口≥20萬，項(xiàng)目體量≥8萬方。當(dāng)然也有其他要素，比如市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、可支配收入、核心支柱產(chǎn)業(yè)、交通配套、城市發(fā)展規(guī)劃等等。

其次項(xiàng)目資管測(cè)算達(dá)到雙方基本預(yù)期，這是彈性的變動(dòng)項(xiàng)，在于雙方談判博弈。

再次業(yè)主方對(duì)項(xiàng)目合作的基本投入要求是否達(dá)標(biāo)。如合作相關(guān)費(fèi)用、建造裝修費(fèi)用、招商開業(yè)費(fèi)用等資金投入。

作為業(yè)主方來說，考慮要素可能如下：

一是合作方品牌影響力；

二是運(yùn)營(yíng)分成財(cái)務(wù)測(cè)算；

三是招商與運(yùn)營(yíng)水平預(yù)判。

如果是業(yè)主方考慮退出合作的話，大概率是財(cái)務(wù)指標(biāo)沒有達(dá)到預(yù)期，或是預(yù)判未來增長(zhǎng)空間不大，沒有太大的期待。

三是對(duì)項(xiàng)目主動(dòng)權(quán)的爭(zhēng)奪，尤其是進(jìn)入運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定期，或是瓶頸期。

多是因?yàn)殄X、因?yàn)闄?quán)，因?yàn)轭A(yù)期，而最終逆輕資產(chǎn)，選擇分手，回歸自主經(jīng)營(yíng)。

輕資產(chǎn)如同婚姻，可和可離

輕資產(chǎn)就像年輕的婚姻一樣，也許因?yàn)橄嗷�愛慕走到一起，也許是因?yàn)椤安衩子望}”選擇分開，分手的時(shí)候多數(shù)選擇了默默地悄悄地離開。

輕資產(chǎn)合作是“自由戀愛結(jié)婚”的過程，逆輕資產(chǎn)也是雙方婚姻經(jīng)歷磨合走到盡頭“解除婚姻”，重新回歸自由身的結(jié)果。目前，輕資產(chǎn)的發(fā)展仍是一種優(yōu)勢(shì)重組的資源整合方式，就像年輕人談戀愛；同時(shí)，逆輕資產(chǎn)也如同離婚一樣，是資源回歸市場(chǎng)，解除內(nèi)耗的一種方式，雙方回歸到自己想要的位置，皆大歡喜。