出品/觀點(diǎn)網(wǎng)

撰文/劉子棟

站在華潤(rùn)萬(wàn)象生活的角度，籍此合作，可以在廣州加快落地完整的萬(wàn)象商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)。

在去年接管樂(lè)都匯購(gòu)物中心之后，華潤(rùn)萬(wàn)象生活華南大區(qū)繼續(xù)擴(kuò)充商業(yè)版圖，這一次是拿下了廣州百信廣場(chǎng)西區(qū)。

廣州百信廣場(chǎng)位于白云區(qū)新市街道商業(yè)商圈——新市墟中心位置。

新市墟原本是廣州市區(qū)北部的一片城郊結(jié)合部，上世紀(jì)末開(kāi)始，隨著廣州城市化進(jìn)程，借著舊白云機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，迅速聚集起十幾萬(wàn)外來(lái)人口。

他們分散在蕭崗村、棠涌村、江夏村、陳田村等附近城中村，以及匯僑新城、海德花園等成熟住宅小區(qū)內(nèi)，催生出巨大人流、車(chē)流。

作為白云區(qū)商業(yè)、居住中心之一，新市墟目前仍然憑借低廉租金和便利生活條件吸引了大量外來(lái)人口。截至2023年，這里常住人口超過(guò)11萬(wàn)，日均人流高峰期可達(dá)50萬(wàn)人次，與天河路等核心商圈相當(dāng)。

盡管近年來(lái)因工廠外遷、租金上漲導(dǎo)致人流在一定程度上減少，但新市墟仍然保持了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)活力，尤其是百信廣場(chǎng)等商業(yè)地標(biāo)仍維持較高人氣。

白云最大購(gòu)物中心

資料顯示，百信廣場(chǎng)首期即東區(qū)于2004年9月開(kāi)業(yè)，成為白云區(qū)首個(gè)大型購(gòu)物中心，填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)的商業(yè)空白。

為匹配白云區(qū)居民消費(fèi)能力，項(xiàng)目初期定位為社區(qū)型商業(yè)，以“百貨+超市”為核心業(yè)態(tài)組合，引入了廣百百貨和家樂(lè)福超市兩大主力店，主要滿(mǎn)足周邊居民的基本生活需求。

2007年，百信廣場(chǎng)二期步行街開(kāi)業(yè)，以休閑業(yè)態(tài)為特色，補(bǔ)充了餐飲和娛樂(lè)功能，引進(jìn)了如綠茵閣、仙蹤林等餐飲品牌。

兩年后，三期商業(yè)部分投入運(yùn)營(yíng)，進(jìn)一步增加2.5萬(wàn)平方米商業(yè)面積，引入了更多餐飲品牌如麥當(dāng)勞、棒約翰等，推動(dòng)項(xiàng)目從社區(qū)商業(yè)向區(qū)域型購(gòu)物中心過(guò)渡。

2014年，百信廣場(chǎng)啟動(dòng)西區(qū)規(guī)劃，計(jì)劃大幅擴(kuò)展總商業(yè)體量，打造涵蓋購(gòu)物中心、公寓和商務(wù)物業(yè)的城市綜合體。同年，項(xiàng)目完成東區(qū)升級(jí)改造，廣百百貨開(kāi)業(yè)，并繼續(xù)鞏固餐飲品牌組合，引入海底撈、綠茶餐廳等品牌。

經(jīng)過(guò)4年工程建設(shè)，百信廣場(chǎng)西區(qū)于2018年11月正式開(kāi)門(mén)迎客，商業(yè)體量翻倍至24萬(wàn)平方米，成為白云區(qū)最大購(gòu)物中心。

據(jù)了解，西區(qū)前身為白云區(qū)新市松嶺原廣州廣播設(shè)備廠舊址，總體量12萬(wàn)平方米，擴(kuò)建部分包含一座購(gòu)物中心和兩棟公寓塔樓，通過(guò)地上二層的連廊天橋與原百信廣場(chǎng)東區(qū)相連接。

項(xiàng)目東西兩區(qū)差異化運(yùn)營(yíng)形成互補(bǔ)，東區(qū)側(cè)重“年輕潮流”，西區(qū)主打中高端體驗(yàn)，以“臻享品質(zhì)”為定位，引入多個(gè)首店和特色業(yè)態(tài)。

開(kāi)業(yè)時(shí)，西區(qū)200多個(gè)品牌超90家為首進(jìn)品牌，首店占比超45%，特別是“運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)”和“萌寵業(yè)態(tài)”，包括廣州首家雙巨幕金逸影城、白云區(qū)首個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場(chǎng)、全國(guó)首家萌寵樂(lè)園尚寵小鎮(zhèn)、華南首個(gè)購(gòu)物中心籃球館及露天滑板場(chǎng)等。

據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，西區(qū)開(kāi)業(yè)當(dāng)天，百信廣場(chǎng)客流突破60萬(wàn)，總車(chē)流2.5萬(wàn)車(chē)次，會(huì)員消費(fèi)次數(shù)破60萬(wàn)。

后續(xù)，百信廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)每年持續(xù)對(duì)西區(qū)進(jìn)行品牌調(diào)改，以及利用戶(hù)外大平臺(tái)廣場(chǎng)、G層推動(dòng)主題煥新，包括2019年開(kāi)業(yè)僅一年內(nèi)就主動(dòng)汰換了超過(guò)25個(gè)品牌。

2022-2023年，百信廣場(chǎng)進(jìn)行了一輪品牌大調(diào)整。其中，西區(qū)G層就配合兩側(cè)運(yùn)動(dòng)、男裝品牌優(yōu)化，打造了一條室內(nèi)塑膠跑道；項(xiàng)目二層則進(jìn)行了女裝業(yè)態(tài)調(diào)整；另外，項(xiàng)目3層也陸續(xù)引進(jìn)了費(fèi)大廚、綠茶、今崎燒、大龍燚等強(qiáng)引流餐飲品牌，提升了高樓層的客流人氣。

2024年，據(jù)百信廣場(chǎng)透露，西區(qū)商業(yè)繼續(xù)打造“首店集中地”定位，首層聚焦顏值消費(fèi)，引進(jìn)艾諾絲雅詩(shī)、毛戈平等代表品牌；G層則繼續(xù)強(qiáng)調(diào)夜經(jīng)濟(jì)氛圍，引入了大排檔、黔三一、越飄等餐酒吧、宵夜等餐飲品牌。

另外，西區(qū)亦繼續(xù)往較高樓層導(dǎo)入人氣餐飲，包括粵集、TAIFORKS等餐飲品牌。

華潤(rùn)萬(wàn)象華南版圖

經(jīng)過(guò)多年沉淀，西區(qū)商業(yè)已成為百信廣場(chǎng)這個(gè)大型綜合體最具商業(yè)活力的部分，吸引大量年輕人和年輕家庭客戶(hù)。

以此觀察，百信廣場(chǎng)西區(qū)經(jīng)營(yíng)并無(wú)顯著困難，本身客流、品牌結(jié)構(gòu)及區(qū)位條件均屬優(yōu)質(zhì)，其與華潤(rùn)萬(wàn)象生活的此次輕資產(chǎn)合作，無(wú)疑更多是主動(dòng)升級(jí)而非被動(dòng)救場(chǎng)。

與西區(qū)相比，百信廣場(chǎng)東區(qū)開(kāi)業(yè)已久，由于存在一些歷史遺留問(wèn)題，因硬件限制難以突破原有定位，而西區(qū)作為相對(duì)晚規(guī)劃和開(kāi)業(yè)的區(qū)域，更適合通過(guò)華潤(rùn)萬(wàn)象生活的標(biāo)準(zhǔn)化改造，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。

近年來(lái)廣州商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，借助華潤(rùn)招商資源、運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)及會(huì)員體系，或可進(jìn)一步提升百信廣場(chǎng)西區(qū)在首店經(jīng)濟(jì)、年輕客群黏性等方面的優(yōu)勢(shì)，更多發(fā)揮自廣州白云站開(kāi)業(yè)以及未來(lái)廣州地鐵12、14號(hào)線(xiàn)開(kāi)通后的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

據(jù)悉，通過(guò)此次合作，百信廣場(chǎng)西區(qū)將升級(jí)為“萬(wàn)象匯”產(chǎn)品線(xiàn)。站在華潤(rùn)萬(wàn)象生活的角度，籍此合作，可以在廣州加快落地完整的萬(wàn)象商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)。

在此之前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在廣州已落地的商業(yè)項(xiàng)目包括，廣州華潤(rùn)萬(wàn)象城（白鵝潭萬(wàn)象城）、長(zhǎng)隆萬(wàn)象天地（長(zhǎng)隆萬(wàn)博萬(wàn)象商業(yè)）和海絲城萬(wàn)象匯（傳聞）。

其中，白鵝潭萬(wàn)象城為項(xiàng)目總建筑面積約69萬(wàn)平方米，涵蓋萬(wàn)象城、寫(xiě)字樓、酒店等業(yè)態(tài)，目標(biāo)是成為廣州國(guó)際消費(fèi)中心城市的核心商業(yè)載體。項(xiàng)目在2023年6月正式奠基，計(jì)劃2025年完工，2026年開(kāi)業(yè)。

長(zhǎng)隆萬(wàn)象天地前身，為2023年4月華潤(rùn)置地與長(zhǎng)隆集團(tuán)聯(lián)合體以197億元競(jìng)得的番禺長(zhǎng)隆地塊。

項(xiàng)目定位為“街區(qū)+Mall”的創(chuàng)新商業(yè)綜合體，總建筑面積約84.6萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積24萬(wàn)平方米，融合主題樂(lè)園、商業(yè)街區(qū)、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)，強(qiáng)調(diào)打造“世界級(jí)+無(wú)邊界”概念，被華潤(rùn)內(nèi)部視為創(chuàng)新標(biāo)桿，將結(jié)合長(zhǎng)隆IP資源打造沉浸式消費(fèi)場(chǎng)景。項(xiàng)目也預(yù)計(jì)2026年開(kāi)業(yè)。

海絲城萬(wàn)象匯目前信息不多，僅知其為老黃埔區(qū)域約31萬(wàn)平方米的TOD商業(yè)綜合體中建海絲城的商業(yè)部分。

廣州之外，華潤(rùn)萬(wàn)象生活亦正持續(xù)加強(qiáng)對(duì)華南區(qū)域的布局。

2025年內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)即將開(kāi)業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目就包括佛山順德萬(wàn)象匯、深圳懷德萬(wàn)象匯，以及華潤(rùn)旗下首個(gè)奧萊商業(yè)東莞MIXC VILLAGE萬(wàn)象濱海購(gòu)物村。