出品/獨角Mall

撰文/大江

2024年無疑是華潤在深圳的“商業大年”。

從7月底在龍崗開業的深圳首個可呼吸開放式的公園商業“大運天地”，再到12月在寶安開業的舊改非標商業“BREWTOWN啤酒小鎮”；

至此，華潤在深圳大本營已經形成了以兩座重奢萬象城為核心，涵蓋萬象天地、萬象前海、萬象食家、大運天地、寶安啤酒小鎮、布吉萬象匯等多元化商業的探索與布局。

與此同時，“非標商業”同樣也是華潤2024年的商業“重點”，除了在深圳的“大運天地”和“BREWTOWN啤酒小鎮”，在浙江開業的“紹興天地”“義烏天地”同樣也廣受好評，也讓我們對華潤年末的“非標”收官之作“BREWTOWN啤酒小鎮”有了更多期待。

BREWTOWN啤酒小鎮，早在2019年的“官宣”時期就已經吸引了不少關注。

圖源：華潤置地深圳公司

一方面是，項目本身“酒文化”主題商業的創新性。BREWTOWN啤酒小鎮由深圳本土啤酒品牌“金威啤酒寶安二廠”改造而來，是以“酒文化”為主題的開放式商業街區；

另一方面在于，華潤雪花科創城總投資約百億，是華潤在寶安打造的第一個片區統籌開發的作品，是首個純粹以產業導向的綜合體項目，同時也是寶安首個產城融合的地標性項目。

據悉，華潤雪花科創城將于2026年全面投入使用。

近期，獨角Mall也是實地探訪了特色主題商業BREWTOWN啤酒小鎮，在強化主題性的同時，項目的餐飲品牌占比竟然接近70%。

BREWTOWN啤酒小鎮這座華潤在深圳新開的非標場，成色幾何？

01

投資約百億

打造寶安首個產城融合新地標

華潤雪花科創城的原址為1997年投產的“金威啤酒寶安二廠”。金威啤酒成立于1990年，是深圳本土知名的啤酒品牌，巔峰時期曾一度占據深圳市場80%的份額。

2013年，華潤雪花以約53.84億元的價格收購了金威的啤酒業務，此后除了位于羅湖布心的“金威一廠”由原公司粵海置地改造成了粵海城·金啤坊工業遺存，其余的金威啤酒釀酒廠均被華潤雪花接管運營。

圖源：華潤置地深圳公司

被華潤啤酒收購之后，“金威啤酒寶安二廠”也成為了雪花啤酒工業園，直到2019年11月才結束運營。

圖源：華潤置地深圳公司

2019年12月18日，在深圳全球招商大會上，寶安區與華潤雪花啤酒簽訂了合作框架協議，華潤雪花啤酒投資約100億元在寶安打造華潤雪花啤酒總部基地項目，并且將位于北京的總部遷往深圳，助力寶安產業轉型升級。

2021年8月，項目正式破土動工，原先的啤酒廠舊址也更新為如今的華潤雪花科創城。

圖源：華潤置地深圳公司

 ·規劃定位上： 

華潤雪花科創城總建面44.19萬㎡，是集生產制造、產業研發、啤酒小鎮、生態休閑等功能于一體的特色產業集群，建成之后將成為深圳產城融合的典范。

從現場的“啤酒小鎮”導視圖來看，除了商業部分BREWTOWN啤酒小鎮，雪花總部大廈，潤雪公館，雪花閣，還包括科創大廈A座、B座以及潤創大廈A座、B座等寫字樓，啤酒博物館，技術研究中心以及精釀工廠。

根據寶安日報信息顯示，目前小鎮通過前置招商，已經實現了近70家龍頭企業入駐。未來片區肯定是不缺白領客群的。

BREWTOWN啤酒小鎮是由華潤萬象生活運營的“酒文化”特色主題商業街區，商業體量約5萬㎡。

項目圍繞品質餐飲、氛圍酒吧、創意娛樂和青年生活方式等業態，將打造成集啤酒餐飲體驗、青年社交、創意樂享、慶典活動、賽事活動于一體的都市解壓聚合場。

從建筑形態來看，BREWTOWN啤酒小鎮采用街區+Mall的商業模式，其中街區部分由約10個獨棟組成，分為以餐飲為主的東堂和以零售為主的西堂，Mall為小型盒子式商業空間釀燥市集，分為B1-L2層。

值得關注的是，筆者去到項目的12月31日，西堂的商戶還沒有正式營業，還有不少工人在施工處理細節中。

 ·區位交通上： 

BREWTOWN啤酒小鎮位于深圳尖崗山國際高新園區，項目B2層與地鐵5號線興東站B口接駁，由幾百米的通道串聯。

這條地鐵線串聯著不少商業項目。包括位于洪浪北站的仟里食家和勤誠達K+廣場，靈芝站的海雅繽紛城、中洲灣Π·Mall以及即將開業的寶安大悅城，寶安中心站的前海壹方城、前海HOP等商業項目，周邊的商業競爭還是比較激烈的。

不過作為寶安首個產城融合地標項目，未來的BREWTOWN啤酒小鎮顯然不缺客群，而且差異化的“酒文化”主題商業定位，主題性也比較強，確實可以與周邊的商業區別開來。

02

東堂+西堂+釀燥市集

餐飲品牌占比近70%

走進與BREWTOWN啤酒小鎮連接的通道，滿滿的工業風鋪面而來，走上扶梯，就到了項目的B1層。

B1層延續了這種工業風格，整體動線呈“一”字形。

一進來就是瑞幸咖啡、薛記炒貨、美味思臻選、寶藏綠洲等餐飲品牌，再往里走則是THE GREEN PARTY、樂沙兒、小米、vivo、好特賣等零售品牌。這部分是以“零售”為主的“西堂”。

由中間的樓梯以及咨詢臺作為分割，布局有趙記傳承、瀘溪河桃酥、茶理宜世、云味館等近20家輕餐品牌，延伸到下沉廣場里。這部分是以餐飲為主的“東堂”。

整個項目的商業部分，由10棟獨棟組成的兩層街區，以及涵蓋L1-L3層的小型盒子式商業釀燥市集，共同組成。

 ·釀燥市集： 

釀燥市集作為一個小型的商業空間，同樣劃分到了東堂。釀燥市集分為兩層，L2層的層高較低，并且與街區串聯了起來。

從品牌來看，釀燥市集引入了13個品牌，包括西西弗書店、喜茶、卡游、福錄、玩點無限、硬核喜劇、黎明將至沉浸劇場、MAO Livehouse等品牌，整體是偏年輕化、體驗化的商業空間。

 ·街區： 

東堂由7棟獨棟組成，是兩層街區，走在其中比較閑適，頗有點深圳萬象天地里巷的感覺，不少餐飲店也都設置有外擺空間。

從品牌來看，東堂引入了雪花酒館、蔡瀾pho、荔其、半噸HalfTon、倔爺烤肉、麗芝士、禾綠、小柴米、山緩緩等餐飲品牌，以及星聚會KTV、摘要等娛樂配套品牌。

暫時還未開放的西堂則由3棟獨棟組成，同樣是兩層街區。在品牌方面，引入了華為、名創優品、KKV、九木雜物社、TOP TOY、霸王茶姬、俄品薈等品牌。

整體來看，BREWTOWN啤酒小鎮有以下特點。

強餐飲弱零售，餐飲品牌比重高

與華潤其他商業項目相似，BREWTOWN啤酒小鎮的餐飲品牌比較強，涵蓋輕餐茶咖、重餐、酒吧等多種業態。

項目引入近130家品牌，其中超40%為城市/區域首進品牌，包括全國首家“雪花Bistro酒館”、華南首家主題概念店“MAO Livehouse”、深圳首家X Party概念店“星聚會KTV”、深圳獨家密逃主題旗艦店“黎明將至沉浸劇場”等主力品牌。

在餐飲品牌上也引入了多家全國特色餐酒首店品牌，包括半噸Halfton、御牛紀、平成屋、Lonfood、eueu·nest、山緩緩、徐鼎盛、潮風堂、客家本色、頭牌小廚、汕椰、倔爺烤肉等。

項目整體餐飲品牌的比重也非常高，據獨角Mall不完全統計，餐飲品牌有89家，占比達到了68%。

與之相對的，零售品牌就不那么亮眼了，顯得比較普通。

主題性很強，酒桶、發酵罐、酒瓶造型.....處處有“酒文化”細節

在BREWTOWN啤酒小鎮里，設計了不少與“酒”相關的元素細節，整體的主題性很強，也很有記憶點。

比如B1層的天花板，以酒廠的酒液輸送管道作為裝飾；問詢臺也頗具特色，以發酵罐作為背景。

垃圾桶設計成了發酵罐的形狀，電梯的指示燈也是酒瓶的形狀，去茶山的水壺也是酒桶形狀的等。此外，在堂口街區也設置了啤酒的美陳裝置。

從目前已經開業且完成度比較高的東堂街區來看，在場景設置上還是比較適合拍照的，也很出片，行走在街區里，感覺也比較閑適。

市集、發酵工廠、限時品牌展等，強化“酒文化”藝術氛圍

在開業之際，BREWTOWN啤酒小鎮也引入了不少與“酒文化”相關的活動。

比如聯合止癢商店深圳首店在堂口街區打造了“發酵工廠街區”，引入了物理少年PHYS、REOCHA、TGNS，止癢商店，宋朝香氛，哭喊中心，一坐一忘，左咸敦道，四腳公園，雨過山，江南先生等10多家限時快閃品牌，還引導消費者參與打卡活動；

在堂口打造了“Shh hide噓，躲起來”酷酷迪華南首展，以及華潤啤酒“吉時開醺”限時品牌展、AI深圳光影藝術展等街區公共藝術展。

此外，靠近雪花路這一側還在舉辦“BREWTOWN跨年有集市”活動，吸引了不少年輕消費者在這邊游逛。

03

開業略顯倉促、人氣有待培育

更多“差異化”特色還需觀察

不過，從現場來看，BREWTOWN啤酒小鎮的開業還是略顯倉促。

筆者去到現場的時間是12月31日，距離項目官宣的開業時間12月16日已過去近半個月，西堂還未開放。

街區二層通往西堂的天橋還是圍擋的，西堂里還有挖掘機以及不少施工人員，品牌門店里的工作人員還在備貨、打掃衛生等的，項目確實有邊開邊趕工之嫌。

此外，整個項目的人氣還有待培育。

整體來看，與地鐵相連的B1層的人氣會好一點，不管是釀燥市集還是街區，人都不算多。

可能因為周邊還在施工，感覺周邊的人氣也比較一般，大概需要等整個項目正式開業人氣才會聚集起來。

目前來看，BREWTOWN啤酒小鎮以“酒文化”為主題確實形成了差異化的路徑，但從品牌來看，暫時還不太具備更多差異化的特質，畢竟周邊的商業競爭還是比較激烈的；項目此后是以“酒文化”商業出圈還是成為“社區飯堂”，可能還是需要看華潤后續的運營走向了。