出品/聯商網

撰文/夢縈

歷經一個月的市場猜測，永旺廣州天河城店“撤場”風波迎來戲劇性反轉。

近日，永旺正式官宣與天河城集團達成新租賃協議，位于廣州天河城負一樓的永旺超市成功續約，將延續營業。

值得關注的是，該商鋪將用于永旺廣東以“AEON STYLE”商號經營超級市場業務。

01

永旺不關了

6月24日，永旺宣布與天河城集團簽訂一項為期8年的租賃協議，自2025年7月1日起至2033年6月30日止，涉及位于中國廣東省廣州市天河區天河路208號天河城購物中心負一層B113及B114號商鋪及其負二層和負三層的倉庫。

該店也承載著廣州消費者近30年的購物記憶，其續約消息發布后，立即在廣州消費者中引發熱烈反響。眾多忠實顧客紛紛在社交平臺留言表達欣喜之情：“太好了”、“吉之島挺住”、“我的三文魚續上了”……

作為永旺內地首店，永旺天河城店自1996年以“吉之島”品牌開業以來，歷經多年革新，已發展成為廣州實體零售領域的鮮活樣本。

1985年，日本零售巨頭永旺株式會社通過在香港成立永旺百貨進入中國市場，并于兩年后開設香港首家綜合百貨超市Jusco“吉之島”。

基于香港市場的成功經驗，1996年7月，永旺將戰略目光投向內地，擇址廣州天河城開設內地首店。彼時，“吉之島”內不僅有日式百貨、進口商品，還售賣生鮮，既有國際范，價格又接地氣，一時間廣州人蜂擁而至。

2013年，永旺將旗下的“吉之島”“佳世客”統一更名為“AEON”永旺，吉之島天河城店也正式更名為永旺天河城店，持續鞏固其在廣州零售市場的地位。

此前，對于永旺天河城店疑似撤場的消息，曾引發多方猜測。永輝超市曾透露將在今年入駐廣州天河城，還計劃將其打造為全國旗艦店。

天河城相關負責人也表示，自今年官宣史上最大力度的“三年改造計劃”以來，天河城的升級動作有條不紊。“今年，廣州天河城B1全層即將啟動煥新改造，屆時空間動線、商業定位和業態內容將全面迭代升級，希望給市民朋友帶來更好的購物體驗。”

02

租金下調

根據最新公告，此次租賃協議中，永旺廣東將獲得90天的裝修期，租賃協議項下年期內的應付總租金(不含稅)約為人民幣1.02億元(不包括管理費、其他費用及支出)，年管理費約為人民幣302萬元，年公用事業開支約為人民幣271萬元，以及其他年費用約為人民幣233萬元。基本租金及管理費須在每月7日或之前支付。永旺廣東需支付人民幣338萬元作為保證金，管理費保證金為人民幣80萬元。使用權資產價值約為人民幣8834萬元。

對比之前，永旺天河城店再次續簽租金有明顯下調。根據永旺百貨2010年6月發布的公告，2010-2025年間，永旺天河城店每年(指的是每年6月到明年6月)租金從3720萬元逐步增至5200萬元，每年租金漲幅約5%，而最新續租的8年，其年度平均租金(不含稅)約為1270萬元。

另據永旺百貨2010年的公告，永旺廣東此前租賃的物業為天河城負一層，此次最新協議租賃的物業為負一層B113及B114號商鋪(連同負二層和負三層的倉庫)。兩份公告的表述有所不同，新公告租賃面積并未覆蓋天河城整個負一層。有永旺廣東相關負責人確認，新租賃面積確實有縮小。

可以看到，此次永旺天河城店的改造，正是在永旺在存量資產盤活、業態模式創新方面的重要嘗試。

業內人士認為，從行業影響維度看，此次續約事件對實體零售與商業地產領域具有雙重啟示。對于零售企業而言，在存量商業時代，通過資產優化配置與業態創新組合實現價值再造，已成為突破增長瓶頸的關鍵路徑；對于商業地產運營商而言，從“租金收益導向”轉向“租戶價值共生”的運營理念轉變，將有效提升商業生態系統的韌性。

03

門店升級

另一個值得關注的內容是，針對永旺天河城店的升級改造，將圍繞年輕中產家庭核心客群。

同時，永旺廣東通過官方公眾號透露，永旺天河城店將從今年7月起升級改裝為“AEON STYLE”，預計在10月重新開業。

據了解，“AEON STYLE”是日本永旺近年打造的模塊式商業模式，在超過20多個模塊中，根據不同的市場進行不同的組合。

具體來看，升級后的永旺天河店將以“場景重構、商品煥新、服務進階”為核心，聚焦年輕中產家庭對健康、便利、品質的需求，構建“五感體驗賣場”。

并將重磅打造“新生鮮市集”和“新美食世界”，充分發揮集團的全球供應鏈，嚴選高品質商品，同步強化自有品牌“特慧優”和“旺選味道”矩陣。此外，將創新推出“美食共創伙伴”計劃，設置料理實驗室、五感體驗站等互動場景，搭配智能價簽，實現線上線下無縫切換。

有分析指出，這一全新業態的落地，預示著永旺將依托成熟商圈優勢，以更精準的商品定位與創新的運營模式，為消費者打造差異化購物場景，有望為區域商業生態注入新活力。

而除了永旺天河城店順利續約，永旺在廣州的商業矩陣不斷穩固。今年5月17日，廣州永旺恒寶廣場店開業，這是廣東永旺以“食品超市”業態進駐荔灣區的首家店鋪；6月23日，永旺在廣州荔灣區城光薈的新店開始試營業。

今年，永旺百貨計劃在廣東市場新開8家店，涉及城市包括廣州、深圳、江門、佛山，預計截至年底，永旺在廣東市場的門店將增至41家店。同時，根據財報，去年永旺在中山、廣州各開一家門店，銷售業績均達到預期。

數據顯示，永旺在內地運營的門店總數仍超150家，業務布局呈現出區域收縮與擴張并行的動態特征。

盡管永旺通過業態升級和門店調整展現出積極的轉型姿態，但未來發展仍面臨諸多挑戰。永旺的收入可分為香港和內地兩個板塊，其內地業務指的主要是廣東永旺和永旺華南的業務。店鋪數量在增加，永旺的綜合百貨和超市業務收入卻在逐年下滑。

數據顯示，從2017年起，永旺在中國內地市場就開始陷入虧損泥淖中，營收水平也逐年下滑，2017年至2024年上半年，永旺內地業務共錄得虧損超7.37億元港元(約人民幣6.8億元)。

對于零售企業而言，在市場增速放緩、競爭加劇的背景下，單純的規模擴張已難以支撐企業發展，必須通過精細化成本管控、差異化業態創新和區域化戰略布局，構建可持續發展能力。