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撰文/王滿華

商業地產行業再現百億級重磅交易。

近日，有媒體援引知情人士透露，英格卡正計劃打包出售國內的10座薈聚購物中心。首批出售的是位于無錫、北京、武漢的三座購物中心，涉及資金160億元，接盤方或為泰康人壽領投的基金。

作為1943年成立于瑞典的跨國商業帝國，英格卡集團旗下三大業務板塊——宜家零售、英格卡購物中心及英格卡投資。此次交易的賣方正是負責“薈聚”品牌運營的英格卡購物中心。

近年來，英格卡集團面臨諸多挑戰，特別是宜家板塊的業績失速，或許是英格卡作出出售購物中心決定的重要原因之一。

而透過這筆交易，險資的身影也逐漸清晰。事實上，除了泰康人壽之外，新華保險、中郵保險、大家保險等險資機構，過去也通過成立股權投資基金的形式參與了多個不動產項目的投資。

眼下，保險資金已經成為不動產投資的重要玩家。

3座購物中心，叫價160億

隨著出售消息的傳出，此次交易細節也浮出水面。

據報道，此次英格卡出售計劃采取分批推進策略，首批標的鎖定為無錫、北京與武漢三座運營超10年的成熟項目，總交易金額高達160億元。

其中，薈聚無錫店是英格卡在中國的第一個項目，于2014年6月開業，總建筑面積達25萬平方米。據官方數據，該店開業首月的客流量就超過百萬，隨后十年業績、客流量穩步提升。到2024年，薈聚無錫店的客流量已突破1800萬人次，約為無錫常住人口的2.5倍，同期銷售額達到43億元，穩居無錫市購物中心前列。

2014年12月開業的薈聚北京店，總建筑面積超過50萬平米，是亞洲最大單體購物中心之一，以年客流量約3000萬人次常年穩居北京人氣TOP3，被稱為南城的“商業引擎”，預估年銷售額近百億。

作為三座薈聚中最晚（2015年4月）開業的武漢店，同樣表現出了不俗的成績——開業首日，客流量高達8萬人次，創下了集團在中國的開業新紀錄。時至今日，周末客流量依然穩定在10萬人次以上。

據界面新聞援引知情人士透露，此次交易首批選中這三座購物中心，正是因為它們是評估下來在10座中最好的。

具體到交易細節。市場傳聞，本次接盤方為泰康人壽領投的基金，基金總規模 80 億元。其中，泰康人壽認購 30 億元，其他參投方包括中銀三星、中宏、友邦、大都會人壽等險資，共計認購 30 億元，同時，英格卡將認購基金的劣后級，出資約 20 億元。此外，剩余的 80 億元擬采用銀行融資的方式獲取。

收購完成后，項目主體將變為合資公司，單一項目的運營權不變，仍在英格卡手中，但其承諾在投資期間為保險機構提供接近7%的回報率。截止目前，交易各方仍在溝通合作條款和細節。

值得一提的是，市場傳聞還提到，除了以上3座購物中心，后續英格卡可能會將剩余的7座薈聚購物中心全部出售，這7座薈聚分別位于福州、長沙、南寧、昆明、合肥、西安和上海。

倘若消息屬實，意味著英格卡購物中心在內地的大部分資產將悉數賣出。

業績承壓，北歐巨艦“斷腕求生”

事實上，在此之前英格卡集團與中國市場曾有過一段長達20余年的蜜月期。

時間回撥到1998年。當時英格卡集團率宜家零售正式進入中國市場，在上海開設了第一家門店。當時，憑借獨特的產品風格和設計理念，宜家迅速走紅，深受消費者喜愛。

在接下來的幾年里，宜家在中國市場迅速擴張。2000年，宜家在北京開設了第二家門店，隨后又陸續在多個一線城市布局。到2009年，其已經在中國擁有7家門店，銷售額逐年攀升。

宜家零售的成功催生了英格卡購物中心入華。同年，英格卡購物中心帶著100億元重金，押注無錫、北京、武漢三大綜合體，開啟“宜家家居+薈聚購物中心”雙引擎模式。

此后，英格卡購物中心的發展頗為順利，即使在國內房地產行業面臨調整的2021年，也沒有受到過多影響，而是相繼在福州、長沙和南寧開業了三家薈聚中心。截至目前，英格卡在中國共運營37家宜家門店與10家薈聚購物中心。

回顧過去20余年發展歷程，從最初的宜家零售到后來的薈聚購物中心，英格卡集團在中國市場取得了顯著的成績。然而，隨著市場競爭的加劇和市場環境的變化，英格卡集團也面臨著新的挑戰。

首當其沖的就是業績下滑。根據2024年財報顯示，英格卡集團的營業收入為418.64億歐元，同比下滑5.5%，凈利潤8.06億歐元，暴跌46.5%。作為集團核心業務的宜家零售，2024年銷售額也跌至112億歐元，較2019年高峰時期大幅下滑30%。

出售購物中心或許正是英格卡集團在業績承壓之下，資金回流的舉措之一。通過出售成熟項目，英格卡可以進一步優化資產結構，此外，保留運營權并承諾險資7%年化回報的模式，讓英格卡實現了“資本持有方“與“ 專業運營方”角色分離，降低了重資產負擔，能夠更加聚焦品牌管理與流量轉化。

這種輕資產運營模式，或許將有助于英格卡在未來的市場競爭中保持靈活性和競爭力。

險資加速布局不動產

透過此次交易，保險資金也被推向臺前。

值得一提的是，除了本次交易的主角之一泰康人壽之外，過去幾年，包括新華保險、中郵保險、大家保險在內的多家險資機構，也都開啟“買買買”模式，紛紛布局不動產項目。

仲量聯行發布的數據顯示， 2022年至2024年期間，保險公司在中國內地商業地產的直接投資達93億美元，投資規模與英美等成熟市場相當，并居亞太區市場首位。

進入2025年，險資的動作明顯加快。今年1月，中郵保險作為領投機構，與中東主權投資機構合作，成立了一只不動產專項基金，用于投資上海博華廣場；2月，新華保險又聯合大家人壽、萬科集團等，共同成立了萬新金石（廈門）住房租賃股權投資合伙企業（有限合伙）；而在此之前，新華保險就曾作為單一LP，與中金資本設立了一只投資持有型不動產基金。6月，大家保險則是以35.4億接盤瑞安地產旗下項目股權。

數據則更為直觀。據中國保險行業協會數據顯示，上半年，中國人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽等險企在不動產項目上的投資金額達到47.47億元，較去年同期激增超6倍。

險資為何青睞不動產投資？背后原因也很簡單。

一方面是政策推動。自2022年以來，國家出臺了各項政策從多方面鼓勵險資入市，這些政策不僅降低了投資門檻，還為險資提供了更多的投資渠道和方式。

其次是經濟因素。當前國內處于低利率環境，傳統固收難以覆蓋保險資金的負債成本，必須配置股權來實現資金的保值增值。

而險資具有資金規模大、期限長、穩定性高的特點，非常適合投資于長期收益穩定的不動產項目。

不難想見，在政策支持、經濟環境和市場機遇的多重推動下，險資未來還將在不動產投資中扮演更加重要的角色。