什么是城市綜合體？　　

　　城市綜合體 (HOPSCA) ,從狹義來講，是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”，是功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體。隨著時代的進步，越來越多源于城市綜合體運作模式的綜合體建筑不斷演化出來，它們的功能比狹義意義上的城市綜合體少，根據不同功能的側重有不同的稱號，但都屬于城市綜合體。 如商務綜合體——一般是CBD，酒店和寫字樓為主導，未有居住物業；商業綜合體——區域中心，以購物中心為主導；生活綜合體——郊區和新城，居住比例高于30%；單一綜合體——一為無住宅、公寓的純綜合體，一為單棟建筑多種功能；綜合體集群——一個以上的綜合體復合體或商圈。

　　8月1日，利和集團舉辦客戶答謝晚宴，向古鎮的準業主分享了項目進度及最新設計規劃；8月22日，保利廣場舉辦了掛牌儀式和招商推介會……

　　從2004年大信·新都匯、假日廣場開業，到前年利和廣場、去年興中廣場開業，一座座“城中之城”在我們身邊拔地而起，據統計，目前我市在建及已批待建的城市綜合體項目有20個，未來兩年將進入集中上市階段。城市綜合體項目在發揮經濟集聚效應的同時，同質化傾向如何解決？市場是否具備容量？開發商如何以更長遠的眼光深耕細作，真正發揮城市綜合體的功能？

　　現狀

　　■在建及已批待建項目有20個

　　如果說，2004年大信·新都匯、假日廣場的建成開業，標志著中山商業進入綜合體的發展階段，2012年利和廣場及2013年興中廣場的建成開業，標志著中山城市綜合體進入了加速發展時期。據統計，目前我市在建及已批待建的城市綜合體項目有20個，單中心城區就有13個，未來兩年將進入集中上市階段，新增商業面積達185萬平方米。

　　一條中山路上及周邊有幾大綜合體？有人列舉下來，有紫馬奔騰項目、利和廣場、假日廣場、金鷹廣場、富業廣場、興中廣場等，不少綜合體之間平均距離只有2公里。城區的城市綜合體基本實現了差異化，如利和廣場以高端購物、商務辦公為發展方向；假日廣場則走時尚路線，吸引年輕消費者；興中廣場則延續孫文西路的歷史文脈，注重文化旅游形象的塑造；富業廣場以大眾消費為主。

　　城市綜合體的帶動效應也已逐漸顯現。我市超過半數的商業綜合體分布在現有商圈范圍內，與現有商圈形成互利共贏的格局。如中心城區四個商業綜合體中有三個依托傳統商圈建設——利和廣場依托益華商圈，興中廣場依托孫文西商圈，富業廣場依托富華道商圈。傳統商圈為城市綜合體創造了良好的發展空間，同時城市綜合體以其豐富多元的業態構成鞏固并提升了原有商圈的地位。

　　城市綜合體也帶動了產業集聚。如東區盛景尚峰紫馬奔騰項目，形成了以金融業為主、信息產業和中介服務業共同發展的良好態勢，集聚匯豐銀行、摩根大通期貨、中國人壽保險等知名內外資金融業企業，金融類企業及泛金融類企業的租賃面積超過其總面積的一半，已成為我市較為成功的金融商務集聚區。

　　■城市綜合體成鎮區投資熱點

　　城市綜合體還有向鎮區延伸之勢，這一點從近兩年的“3·28”招商洽談會招進的重點項目最為明顯。在全市推進“三舊”改造的過程中，不少綜合體項目作為鎮區招商引資的 “重頭戲”。如黃圃的中山世貿商業綜合體、橫欄的俊業地產綜合體、古鎮的利和廣場、大涌的中國紅木文化博覽城、港口的保利廣場等。城市綜合體在鎮區大有“遍地開花”之勢。

　　保利廣場是備受港口鎮重視的城市綜合體項目，它被視為提升港口鎮作為中山北大門城鎮面貌、改善城市配套的重要項目。在港口鎮政府今年初提出的 “七大新區”戰略發展規劃中，其中一大新區就是“發展現代服務業，建設中山商務新區”。根據規劃，“城北中心商務區”預計到2015年將建成的大型商業項目包含有保利廣場、星港灣商業廣場、紅星美凱龍大型家居綜合項目以及港匯城等。這些現代服務業項目的扎堆出現，與《中山市主體功能區規劃實施綱要》提出“中山市城市功能未來要向東、向北拓展，擴大城市框架，促進中心城區提質擴容”有較大關系。

　　合富輝煌(中國)中山公司市研經理謝仲娟對記者表示，近年來許多市民都在談論，中山城軌都通了，為什么周邊的物業還是升值不快？原因有很多，其中配套不齊全是其中比較重要的原因之一。這些大型綜合體的出現，將改寫中山中心城區北部商圈的格局，與港口鎮一橋相連的石岐大信·新都匯目前的北片商業中心的地位將改變。

　　今年初，《橫欄鎮第三產業發展規劃綱要》評審定稿，這份綱要明確將大力推進該鎮“西北部產業轉型升級示范區”和“東北部新型城鎮建設示范區”的建設。一個鎮將同時新建兩大綜合體。其中，西北部中心今年重點加快大信商圈綜合體項目上馬，東北部中心著力推進原中心小學地塊和壹加壹旁邊地塊的商業項目，打造集餐飲、娛樂、購物、休閑、酒店等商業綜合體，東北部中心建成以“生活類服務業”為核心的現代服務業區域。

　　鎮區的綜合體項目多被寄予推動城市和產業雙向升級的厚望。如古鎮的利和廣場，地處古鎮城軌站側，是古鎮燈飾業轉型升級綜合配套區核心區域，其中世界燈博中心規劃面積為80萬平方米。目前，投資總額約為70億元的世界燈博中心工程已完成四層樓工作面，計劃于今年11月全面封頂，2015年下半年具備可交付商戶進駐裝修條件。有古鎮的燈飾企業對記者說，利和廣場不僅將是附近鎮區最高的大樓，而且世界燈博中心的建成或許可以打破目前古鎮燈飾賣場由幾家控制的局面。由來自國內多個城市創業者成立的燈飾聯盟品牌偉智聯盟的一位負責人就曾向記者透露，因為星光聯盟給出的租金太高而談判失敗后，世界燈博中心向他們主動伸出“橄欖枝”，以比較低的價格吸引這個聯盟集體進駐。這種打破了現有格局的競爭將給燈飾產業發展帶來新的動力。

　　挑戰
　　■城市能否消化存隱憂

　　體量越來越大，樓越建越高，地方政府的熱情推動了城市綜合體的遍地開花，市場是否有容量去消化這些綜合體？記者采訪了解到的普遍觀點是：部分鎮區由于長期重工業輕配套，需要城市綜合體提升鎮區配套能力，發展現代服務業，增強區域吸引力；而中心城區城市綜合體扎堆則因功能的同質化遇到招商難題，也分散了人流，導致空置率上升風險。

　　廣東省房協出爐的 《2014廣東房地產藍皮書》顯示：2013年，城市綜合體開發熱潮在各地涌現，繼廣州、深圳兩個一線城市購物中心建設井噴之后，以中山、佛山、東莞、惠州等為代表的多個二線城市，近一年商業地產開發火熱程度同樣在不斷升溫。在此背景下，省房協指出，市場現有商業存量尚未完全消化，又迎來新的集中放量，加之經濟增速放緩、電商沖擊日盛，預計這些城市的商業體量在短期內將面臨空置率上升風險。

　　業界也在表示擔憂。今年6月，中山市興中物業管理有限公司總經理馮嘉元做客中山網訪談節目時表示，城區的購物中心扎堆，是全國發展城市綜合體熱潮下的縮影，雖然對于提升城市形象和周邊地塊價值、滿足消費者的需求帶來了積極影響，但因為太集中，城市的人口和消費力有限，面臨著招商難、開業難的情況。“因為招不到商，有些購物中心遲遲不能開業。”馮嘉元表示，商業的過度發展，需要政府對土地利用把好第一道關。中山市大信·新都匯商業投資有限公司區域總經理潘帆也在節目中表示，大量的商業體扎堆，在短期內確實是難以消化的，企業要在定位、業態方面多花一點心思。

　　廣東益華百貨有限公司總裁范新培接受媒體采訪時表示，一些項目為了蓋商業地產而蓋，蓋的時候沒有做前期準備和規劃，蓋好以后又沒辦法去招商，這樣就很有可能造成泛濫。他的擔憂主要還是針對中心城區城市綜合體過于集中，上馬項目太多。對于一些鎮區也在結合自身城市升級和產業升級需求而上馬城市綜合體，他認為如果經過科學調查和規劃是可取的。

　　城市綜合體不斷上馬，數量多且商業類別大同小異，在一些業界人士看來，既有市場的選擇，也有政府部門的推波助瀾。一個鎮同時新建兩大綜合體，加之臨近古鎮的利和廣場大型綜合體，以及周邊鎮區也在規劃建設類似綜合體，這會否造成過剩？橫欄鎮政府一位負責人表示，由于這幾年產業經濟發展速度過快，橫欄鎮備受 “城市配套與經濟發展速度嚴重不相稱”的困擾，2013年該鎮各項經濟指標增速排名全市靠前，出口排名全市第六，但該鎮的城市配套水平仍較為低端，比如聚集了10萬多人口的區域連個像樣的超市都沒有，會影響城鎮經濟轉型升級發展。

　　大涌鎮的兩大城市綜合體——中國紅木文化博覽城、尚隆時代廣場，前者正在熱火朝天的建設，后者正在做規劃設計。他們的幕后“操盤手”是土生土長的大涌人林孟禮。林孟禮表示，近幾年，由于政府和金融機構對房地產的限制，很多房地產商還是轉向商業地產，在對城市綜合體概念認識尚不清楚的情況下，在全國各大城市一些城市綜合體已陸續上馬。公司曾做過市場調研，大涌本地人口3萬，常住人口近20萬，但消費形式單一，能夠滿足鎮內居民消費、休閑、娛樂等的大型商場基本屬于空白，尚隆時代廣場正是滿足這部分需要，目前正在規劃設計中。至于紅博城，公司花了兩年時間來做調研，“對于開發商而言，做家具賣場無疑賺錢最快，但對城市而言只不過多了一個建筑地塊，對地方的產業帶動效果一般，生命力也不可能長久。”林孟禮表示，在他眼里，城市綜合體應該滿足當地居民的需求，帶動當地的經濟發展。“城市綜合體如果不接地氣就沒有生命力。”林孟禮表示，城市綜合體的風險關鍵在于是否滿足了當地的需要，要順應市場需求，而不是想著要去“造市”，否則將會帶來招商難題。

　　應對
　　■“放水養魚”向差異化轉型

　　面對大量城市綜合體項目的短期入市，城市綜合體如何在商業形態上錯位競爭、避免同質化，仍是目前我市未來發展需要考慮的問題之一。目前，我市較大部分城市綜合體主題特色并不明顯。對于一個城市綜合體項目來說，并不簡單是商業與辦公、酒店、公寓、住宅等幾種物業類型的相互組合，而是內在功能的有機聯系。縱觀全市的存量及增量城市綜合體項目，由于欠缺明確的主題特色導致品牌的影響力和效果并不明顯。

　　林孟禮坦言，目前整個中山市，同質化的綜合體偏多，有差異性、接地氣的綜合體仍然偏少。“大涌兩個綜合體，一個側重于生活休閑配套，一個側重于產業配套，功能互補，正好可以滿足當地的需要。”林孟禮說，由于不少城市綜合體的開發商就是傳統的房地產商，對城市綜合體的認識不足，也沒有長遠地考慮綜合體對地區發展的意義，而是單一地從經濟收支角度出發，以多少錢一平方米對自己的收益進行簡單的換算，這種思維只會帶來更多的同質化。“紅博城項目，我計劃的是5年之后見成效，希望通過這一平臺，把與紅木有關的傳統工藝和文化引進來，為下一代留下寶貴的財產。”林孟禮同時表示，隨著電子商務的發展，城市綜合體將不再以傳統的百貨商場為主，以尚隆為例，購物的比例將低于40%甚至更低，主要是提供體驗式的服務，即電子商務滿足不了的需求，比如餐飲、教育培訓、電影、休閑娛樂等，該項目占地38畝，建筑面積13萬平方米。

　　記者采訪了解到，我市大部分商業地產的開發商從做住宅項目起家，對商業地產項目的條件、選址、功能要求等專業知識知之甚少，而精通地產和商業的復合型人才更為稀缺，使中山城市綜合體開發面臨缺乏專業人才和開發經驗的困境。缺乏專業人才和開發經驗，注重短期利益和回報，也影響了城市綜合體的深耕細作。“以城市綜合體為典型代表的商業地產項目投資大，通常需要較長的投資回收期，少則十多年，多則幾十年。但大多數經營者希望開發周期越短越好，不重視商業物業后續的管理和經營，在開發前期的可行性論證仍停留在初級階段，對未來經營的考慮不到位、不充分。”一位主管部門負責人表示。據了解，近年來上述情況雖有所緩解，但開發商更多的還是看重短期利益，造成開發與經營脫節的現象仍普遍存在。

　　為了使商業地產能夠健康發展，我市正計劃出臺《中山市城市綜合體專項規劃》，明確商業功能等級，建立合理的城市商業中心體系。同時，引導商業地產項目實現差異化發展。“城市綜合體項目除了在建筑的外形上體現出差異之外，還應該做好內容的差異化、客群定位的差異化等方面的工作。”上述主管部門的人士表示，要做好差異化，就應做好深度的市場調研，明確不同客群的需求，做差異化對于商家和開發商來講都是具有風險的，因為沒有可以借鑒的案例。所以從開發商角度應該‘放水養魚’，從租金等多方面給予與其合作的商家更多的支持，這樣雙方共同努力才有可能形成商業地產差異化轉型。
　　（中山日報）